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摘要：財政部、央行陸續調整房地產政策，值得解讀。財政部方面，減免房屋轉讓相關個稅的規模，參考往年繳稅規模上限在600億元左右；央行方面，首套房公積金貸款利率下調的影響，相當于整體住房貸款利率下調2-3bp，減輕居民債務負擔。

原文：

繼9月29日晚央行和銀保監會發布通知決定階段性調整差別化住房信貸政策之后，9月30日地產方面再度出臺兩個新政。

一是財政部和稅務總局發布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。減免房屋轉讓相關個稅的規模，參考往年繳稅規模上限在600億元左右。2020年房屋轉讓個稅為613.2億元，分別占個稅的5.23%，占全部稅收的0.37%；按購房成本來看，約占二手房交易額的0.88%。分地區來看，東部發達省市的財產轉讓個稅占全國比例較高，預計是該政策的主要影響地區。

二是央行發布公告，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。歷史上，個人住房公積金貸款利率一般跟隨貸款基準利率下調。本次公積金貸款利率下調，可以視為前期5年LPR下調和住房貸款利率下調的跟進措施。首套房公積金貸款利率下調的影響，相當于整體住房貸款利率下調2-3bp，減輕居民債務負擔。

9月29-30日，三個地產政策迭出，這是自2014-2016地產放松周期以來，再一次的全國層面放松政策，不過與之前不可同日而語。主要表現為，一方面此次放松仍是在房住不炒框架下進行，主要針對首套房；另一方面，這三個政策，其中兩個均具有階段性的特征，體現出政策的謹慎性，更多是托而不舉，并不想引發房價的明顯上漲。

在全國性地產政策落地之后，是等待地產政策效果釋放的過程，居民的購房意愿恢復可能需要時間。今年1-8月，新增居民存款累計值達到10.8萬億元，遠超過去三年同期的6.4-8.0萬億元。今年居民存款出現超季節性增長，反映出在未來收入不確定性增加的背景下，居民削減支出，相應增加儲蓄，主動負債意愿減弱。

因而，對債市來說，三連發的地產政策，可能更多體現為恢復地產市場的政策意圖，帶來的預期沖擊。9月中旬以來，長端利率調整幅度較大，9月30日10年國債收益率較8月18日的低點上行了18bp至2.76%，已略高于1年期MLF利率2.75%。參考上半年兩輪地產變化帶來的調整，當前長端利率可能已經處于區間的相對高點。

短期來看，債市震蕩偏下行，關鍵在于流動性的邊際變化。預計國慶假期之后，9月末財政支出釋放的資金，資金面將隨之緩解，中長端利率的上行可能鈍化，并且可能隨資金面改善而有所修復。

核心假設風險：貨幣政策出現超預期變化。流動性出現超預期變化。

標簽： 利率下調 地產政策 個人住房公積金貸款