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智通財經(jīng)APP獲悉，中金公司發(fā)布研報稱，2025年房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段，為加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結構調(diào)整政策在落地層面的瓶頸仍待突破。中性情景下，該行預計2026年總住房銷量跌幅略收窄，房地產(chǎn)投資跌幅或走平。如為樂觀情景，則拿地、開工將優(yōu)先呈彈性表現(xiàn)，可作為領先指標關注。

中金公司主要觀點如下：

2025年房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段。今年開年受“止跌回穩(wěn)”預期影響房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)整體積極，但進入2季度后邊際持續(xù)走弱。該行估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，二手房同質(zhì)性價格累計跌幅基本一致，新房均價跌幅受“好房子”帶來的結構性因素影響有所收窄。該行認為房地產(chǎn)行業(yè)邁向“止跌回穩(wěn)”的過程可概括為“交易量-房價-房地產(chǎn)投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。

為加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結構調(diào)整政策在落地層面的瓶頸仍待突破，例如正在推進的存量土地收儲難以壓降有效庫存，城中村改造和存量住房收儲由于成本收益平衡要求較難達到而進展緩慢等；同時該行提示政策端還須重視并前置部分衍生風險的防控措施，包括房企尾部信用風險、房貸被動違約壓力、土地出讓金萎縮等。

中性情景下，該行預計2026年總住房銷量跌幅略收窄。該行在中性情景下假設政策端延續(xù)審慎取態(tài)，節(jié)奏和力度與今年相仿，考慮到庫存去化周期或難在期內(nèi)恢復至合理水平，房地產(chǎn)市場仍將處于“止跌回穩(wěn)”第一步的交易量磨底期，對應總住房交易量下降5.0%(2025E -6.8%)，其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%(2025E -9.8%和-2.9%)，房價走勢或仍有一定慣性。如果政策超預期發(fā)力帶動年內(nèi)房價環(huán)比回升，則標志著市場進入“止跌回穩(wěn)”的第二步，即積極情景；反之，若衍生風險發(fā)酵，預期帶動房價加速下行，則“止跌回穩(wěn)”需要更長時間。

2026年房地產(chǎn)投資跌幅或走平，關注拿地、開工等領先指標。中性情景下，該行預計房企拿地、開工意愿仍承壓，新開工面積同比跌幅僅略收窄3.6ppt至-16.1%；盡管基數(shù)已降低，但竣工節(jié)奏偏慢、工程強度下降仍將使得施工面積和物理竣工面積同比下降9.3%和6.7%(2025年-9.7%和-15.2%)，最終房地產(chǎn)投資跌幅基本走平為-14.9%(2025年-15.2%)。如為樂觀情景，則拿地、開工將優(yōu)先呈彈性表現(xiàn)，可作為領先指標關注。

風險提示：政策力度不及預期，地產(chǎn)衍生風險發(fā)酵。

標簽： 房價 二手房 二手房 土地出讓金