每到晚上，北京海淀區(qū)永靚家園小區(qū)門(mén)外的路邊停滿了車(chē)，而與一些小區(qū)停車(chē)位緊缺情況截然不同的是，永靚家園地下車(chē)庫(kù)還有很多空位。部分業(yè)主冒著被貼罰單的風(fēng)險(xiǎn)將車(chē)停在路邊，則是因?yàn)楦咦饨稹?/p>

永靚家園的停車(chē)問(wèn)題并非個(gè)案，背后是新建小區(qū)停車(chē)位的一場(chǎng)博弈。既有超千元停車(chē)租金屢被叫停的前車(chē)之鑒，也有手握定價(jià)權(quán)的開(kāi)發(fā)商打出“高價(jià)出租”這張牌，這是很多新建小區(qū)正在面臨或?qū)⒁媾R的問(wèn)題。而在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，小區(qū)地下停車(chē)位是住宅配套，租金定價(jià)“既要合法，也要合理”。

一到晚上，永靚家園小區(qū)門(mén)外的路邊停滿了車(chē)，而其地下車(chē)庫(kù)還有很多空位。圖片來(lái)源/受訪者供圖

五六環(huán)間，永靚家園停車(chē)費(fèi)1050元/月

均價(jià)37800元/平方米的永靚家園，讓像鄒小琴（化名）一樣的很多年輕人、新市民實(shí)現(xiàn)了置業(yè)夢(mèng)想。雖然地處北京西北五環(huán)至六環(huán)之間，區(qū)域配套還不完善，但是兩居室總價(jià)僅需300多萬(wàn)元。

不過(guò)，從去年起，鄒小琴和一些鄰居因?yàn)橥＼?chē)的事開(kāi)始煩心，買(mǎi)不起停車(chē)位，租金又高，只能晚上冒著被貼罰單的風(fēng)險(xiǎn)將車(chē)停在路邊。因?yàn)橥５能?chē)較多，不知從什么時(shí)候開(kāi)始，馬路邊出現(xiàn)了一個(gè)明顯的禁止停車(chē)的標(biāo)識(shí)。

3月9日上午，新京報(bào)記者來(lái)到永靚家園，在有禁止停車(chē)的標(biāo)識(shí)的路邊并未看到有車(chē)輛。有業(yè)主告訴記者，當(dāng)時(shí)是工作日的上班時(shí)間，一般業(yè)主不會(huì)將車(chē)停在路邊，但到了晚上則是另一番景象，路邊幾乎停滿了車(chē)。

鄒小琴告訴記者，其所在的永靚家園56號(hào)院目前沒(méi)有停車(chē)位出租，即使有車(chē)位，“產(chǎn)權(quán)停車(chē)位1050元/月（包括120元的管理費(fèi)）”“人防停車(chē)位980元/月（包括120元的管理費(fèi)）”的租金定價(jià)，也讓她望而卻步。在她看來(lái)，“這樣的停車(chē)費(fèi)，與周邊居民區(qū)相差懸殊，非常不合理。”

新京報(bào)記者以業(yè)主的身份向永靚家園物業(yè)了解到，56號(hào)院的確沒(méi)有車(chē)位可以出租，但是同樣租金標(biāo)準(zhǔn)的58號(hào)院目前仍有個(gè)別車(chē)位出租，不過(guò)，租期只能到5月27日，以后怎么租？還有沒(méi)有車(chē)位可以租？這些均需要等永靚家園開(kāi)發(fā)商北京建邦中鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的通知。而對(duì)于車(chē)位的租賃價(jià)格，物業(yè)工作人員表示，這也是由開(kāi)發(fā)商確定，物業(yè)只是幫助辦理租賃手續(xù)。

那么，開(kāi)發(fā)商是如何確定車(chē)位租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的呢？3月15日，銷(xiāo)售人員向記者表示，對(duì)此無(wú)法解釋?zhuān)麄儍H是負(fù)責(zé)銷(xiāo)售車(chē)位和倉(cāng)儲(chǔ)。而記者多次撥打開(kāi)發(fā)商客服電話，一直無(wú)人接聽(tīng)。

作為位于北京五六環(huán)間的小區(qū)，2021年12月20日，開(kāi)發(fā)商公布永靚家園停車(chē)費(fèi)時(shí)，每月千元左右的停車(chē)位租金讓很多業(yè)主大吃一驚。“當(dāng)時(shí)，每天小區(qū)內(nèi)大家在樓下遛彎時(shí)，談?wù)摰亩际擒?chē)位的事。”鄒小琴說(shuō)。

然而，即便以這樣高的價(jià)格租，也不見(jiàn)得能租到。2021年12月26日，開(kāi)發(fā)商拿出90個(gè)車(chē)位出租（其中40個(gè)是人防車(chē)位），并且采用搖號(hào)的方式確定業(yè)主，而永靚家園整體車(chē)位數(shù)超過(guò)2000個(gè)，除了少量出租外，大部分用于出售。目前56號(hào)院已無(wú)可租的車(chē)位。

3月9日，新京報(bào)記者在永靚家園地下車(chē)庫(kù)看到，車(chē)庫(kù)設(shè)施與其他普通住宅小區(qū)并沒(méi)有特別之處，也許是工作日的原因，車(chē)庫(kù)內(nèi)停放的車(chē)輛不多，顯得很空曠。在地下車(chē)庫(kù)的電梯外，還貼著去年12月26日物業(yè)車(chē)位租賃結(jié)果公示，其中提到，經(jīng)過(guò)搖號(hào)，90個(gè)車(chē)位中還剩下少量車(chē)位，有意的業(yè)主可以去物業(yè)辦理手續(xù)，并且要求沒(méi)有辦理租賃手續(xù)的業(yè)主駛離車(chē)庫(kù)，否則會(huì)產(chǎn)生臨時(shí)停車(chē)的費(fèi)用。記者在永靚家園小區(qū)入口看到一個(gè)醒目的臨時(shí)車(chē)位價(jià)格牌，上面寫(xiě)著“1元/15分鐘”，這樣算下來(lái)，1小時(shí)4元錢(qián)。

永靚家園地下車(chē)位超2000個(gè)，其中50個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位出租，月費(fèi)用均超千元。新京報(bào)記者 袁秀麗 攝

開(kāi)發(fā)商手握停車(chē)位租金“定價(jià)權(quán)”

為了更好地了解永靚家園停車(chē)位租金所處的水平，新京報(bào)記者對(duì)周邊有停車(chē)位出租的小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查。

在距離永靚家園向西幾百米的亮甲店村的小區(qū)內(nèi)，據(jù)六里屯項(xiàng)目物業(yè)工作人員向記者介紹，如果在該小區(qū)租地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位，有兩個(gè)途徑，價(jià)格也不同，從物業(yè)租每年大約3600元，從居民個(gè)人手里租大約每年3000元。這樣算下來(lái)，每月不超過(guò)300元。

在永靚家園東北約2公里的永旺家園，記者看到小區(qū)外停滿了車(chē)。該小區(qū)目前在二手房平臺(tái)上的在售均價(jià)約為7萬(wàn)元/平方米。據(jù)一位房屋中介工作人員介紹，目前出租地下人防車(chē)位的人不多，有一個(gè)全年2699元的車(chē)位正在出租，每月也就200多元。而記者從該小區(qū)附近一位從事車(chē)位出租的人士處了解到，永旺家園小區(qū)只有地下人防車(chē)位，出租價(jià)格是一年2500元-3000元，管理費(fèi)也包括在內(nèi)。

永靚家園東南方向約1公里的百旺茉莉園小區(qū)，目前在二手房平臺(tái)上的在售均價(jià)為9.2萬(wàn)元/平方米。據(jù)鏈家工作人員介紹，該小區(qū)地下車(chē)位一般業(yè)主出租的價(jià)格大約是500元/月。

如此看來(lái)，永靚家園的停車(chē)位價(jià)格的確不低。此前，業(yè)主們也多次向主管部門(mén)投訴。1月13日，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板內(nèi)容顯示，海淀區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局給永靚家園業(yè)主的回復(fù)是：該小區(qū)人防及產(chǎn)權(quán)停車(chē)位收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者自主制定，對(duì)于業(yè)主反映的價(jià)格過(guò)高問(wèn)題，價(jià)格執(zhí)法部門(mén)對(duì)此無(wú)執(zhí)法依據(jù)，未發(fā)現(xiàn)價(jià)格違法行為。

永靚家園小區(qū)入口處，臨時(shí)車(chē)位價(jià)格牌上寫(xiě)著“1元/15分鐘”。圖片來(lái)源/受訪者供圖

據(jù)物業(yè)管理專(zhuān)家舒可心介紹，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售或出租產(chǎn)權(quán)車(chē)位一般都屬于市場(chǎng)行為，具體執(zhí)行怎樣的價(jià)格也是市場(chǎng)行為。

據(jù)悉，早在2002年，北京居住區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)就開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；到了2016年，北京住宅小區(qū)的停車(chē)費(fèi)全面放開(kāi)，不再由政府統(tǒng)一定價(jià)，而是將定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，但是住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)的變動(dòng)和調(diào)整，必須通過(guò)業(yè)主共同決議或者和業(yè)主協(xié)商。比如，對(duì)于物業(yè)服務(wù)已入駐的小區(qū)，物業(yè)或停車(chē)企業(yè)調(diào)整居住區(qū)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過(guò)半”。

整體來(lái)看，相比于老小區(qū)的車(chē)位費(fèi)定價(jià)、調(diào)價(jià)問(wèn)題，新建小區(qū)停車(chē)費(fèi)定價(jià)引發(fā)爭(zhēng)議的情況更為突出。因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)絕大多數(shù)采取人車(chē)分流管理，業(yè)主只能依賴(lài)地下車(chē)位，按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，地下車(chē)位處置權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，這也意味著開(kāi)發(fā)商具有價(jià)格的決定權(quán)。這樣的壟斷地位也給了開(kāi)發(fā)商“定價(jià)”的底氣。

“小區(qū)每月超千元停車(chē)費(fèi)”屢被叫停

停車(chē)位租金高并非永靚家園獨(dú)有。今年1月中旬，禧瑞嘉苑（案名：首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著）的高價(jià)車(chē)位費(fèi)也同樣引起關(guān)注。禧瑞嘉苑位于大興亦莊，是一個(gè)限價(jià)剛需項(xiàng)目。

業(yè)主劉菲（化名）是在去年5月收房。據(jù)她介紹，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商一直說(shuō)車(chē)位沒(méi)建好，不能開(kāi)放。隨著入住的業(yè)主多起來(lái)，小區(qū)門(mén)口的馬路總是堵車(chē)。今年春節(jié)前，開(kāi)發(fā)商著手將地下車(chē)位出租，物業(yè)公布的價(jià)格是每月1200元的租金加上120元的服務(wù)費(fèi)，一共是1320元/月。“附近其他小區(qū)停車(chē)位都在500元/月以下。這樣的價(jià)格落差讓業(yè)主們不淡定了。最后，在社區(qū)協(xié)調(diào)下，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)以及業(yè)主代表開(kāi)始對(duì)定價(jià)進(jìn)行協(xié)商，但目前仍沒(méi)有結(jié)果對(duì)外公布。”

3月12日，新京報(bào)記者從禧瑞嘉苑物業(yè)了解到，目前業(yè)主在小區(qū)停車(chē)只收120元/月的管理費(fèi)，沒(méi)有租金，但在4月30日之后具體如何安排則由開(kāi)發(fā)商來(lái)確定。對(duì)此，劉菲表示，小區(qū)產(chǎn)權(quán)車(chē)位的出售價(jià)格現(xiàn)在還沒(méi)有出來(lái)，有很多不確定性，不僅擔(dān)心售價(jià)高，也擔(dān)心租金高。

去年年底，通州一新建小區(qū)也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)車(chē)位出租引發(fā)爭(zhēng)議而出現(xiàn)緊急喊停的事件。據(jù)媒體報(bào)道，去年11月29日，通州區(qū)金融街武夷融御小區(qū)貼出地下車(chē)位的出租通知，加上管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)停車(chē)位1350元/月，人防停車(chē)位950元/月。因車(chē)位租賃費(fèi)高引發(fā)小區(qū)部分業(yè)主的不滿，為此，開(kāi)發(fā)商又緊急貼出通知表示，在深入市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，重新考量出租事宜。

3月14日，新京報(bào)記者從金融街武夷融御物業(yè)了解到，目前小區(qū)已經(jīng)暫停了產(chǎn)權(quán)車(chē)位出租，只要有空位，業(yè)主就可以停車(chē)。具體什么時(shí)候開(kāi)始出租還是未知數(shù)。

從高價(jià)停車(chē)位租金到暫時(shí)不收費(fèi)，再到將來(lái)如何收費(fèi)？這或許是部分新建小區(qū)要走的路徑，在其背后則是各方博弈的身影。

“定價(jià)既要合法，也要合理”

對(duì)于新建小區(qū)高價(jià)車(chē)位租金引發(fā)的糾紛逐漸增多，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，雖然車(chē)位租金是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但也要遵循相關(guān)的定價(jià)規(guī)定，定價(jià)過(guò)高，也屬于違法行為。

根據(jù)我國(guó)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平不超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度。若是違反規(guī)定，“由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，予以警告、沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。”

此外，2015年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見(jiàn)》提到，“要健全市場(chǎng)價(jià)格行為規(guī)則，加強(qiáng)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)行為監(jiān)管，對(duì)交易雙方地位不對(duì)等的，要通過(guò)指導(dǎo)雙方制定議價(jià)規(guī)則、發(fā)布價(jià)格行為指南等方式，合理引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者價(jià)格行為，維護(hù)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序。”

由此，王玉臣律師表示，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，首先可以通過(guò)政府信息公開(kāi)或其他取證方式，對(duì)周邊同地段同檔次小區(qū)車(chē)位的租賃價(jià)格進(jìn)行取證；其次，如果這個(gè)小區(qū)車(chē)位費(fèi)確實(shí)顯著偏高，可以根據(jù)上述提到的規(guī)定向當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴或提起違法查處申請(qǐng)，相關(guān)部門(mén)也有職責(zé)依法處理，對(duì)該小區(qū)的車(chē)位租賃價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管和協(xié)調(diào)。

從目前來(lái)看，對(duì)于涉嫌壟斷行為、濫用市場(chǎng)支配地位等各類(lèi)價(jià)格違法行為，也是市場(chǎng)打擊的重點(diǎn)。

而針對(duì)永靚家園停車(chē)位租金的問(wèn)題，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池表示，從定價(jià)上來(lái)說(shuō)，可以從該項(xiàng)目地段、建造檔次以及附近其他小區(qū)車(chē)位出租價(jià)格等多方面作為參照，最后定價(jià)既要合法，也要合理。

新京報(bào)記者 袁秀麗 張建

編輯 楊娟娟 校對(duì) 李銘

標(biāo)簽： 車(chē)位收費(fèi)月超千元 高租金背后有何博弈