（圖/視覺中國）

文 | 《財經天下》周刊 張文靜

編輯 |田晏林

雖然是在溫州起家的浙系房企，但中梁卻頗具閩系房企風格。高周轉、高杠桿和快速擴張的業務模式曾讓它在業內獲得“小碧桂園”的稱號。

相比于許多房企“爽約”財報季，中梁控股如期公布2021年度業績似乎讓外界看到它的信心，但曾經的高增長模式給企業留下的隱憂，在這兩年房地產行業的寒冬期，暴露得較為徹底。

就在財報公布后，近日，國際評級機構穆迪再次下調中梁控股的公司家族評級，從“B2”調至“B3”，展望為負面。且之前兩個月，穆迪、惠譽也先后下調評級。兩大評級機構均對中梁控股的債務、現金流，及再融資風險表達了擔憂。

穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“評級下調反映出，在未來12-18個月內，由于經營現金流疲弱和到期債務規模龐大，中梁控股的流動性減弱，再融資風險加劇；而負面展望反映出該公司流動性減弱，解決其再融資需求存在不確定性。”

《財經天下》周刊注意到，今年中梁有約9億美元的離岸債券將到期。而眼下最為緊迫的關口是，5月這家公司有一筆3億元綠色優先票據即將到期。

償債大考

中梁控股1993年由楊劍創立，最初起家于溫州，后發展至長三角地區。2015年，中梁開始轉向布局三四線城市。2016年，中梁控股將大本營遷至上海，開始高速擴張。

2016年到2018年，中梁控股合約銷售額從190億元躍至1015億元。2019年7月，中梁成功登陸港交所。但隨著行業規模見頂，調控趨嚴，融資環境持續收緊，加之疫情等因素，中梁控股發展勢頭不復當年。最近兩年的業績指標大幅放緩，債務危機和流動性風險增強。

為保證現金流，中梁控股去年就已經開始低價營銷、抓回款。此外，從2021年10月開始，中梁山東區域將投資條線人員調往營銷一線輪崗，并設定關鍵指標與任務。中梁控股內部人士稱，房地產步入下行周期，房企拿地較為謹慎，加強銷售回款才能確保現金流。投資條線人員輪崗至營銷一線，也是順應行業發展趨勢。

但抓銷售并未給中梁帶來亮眼的業績。2021年該公司營收761億元，增長了15%，但凈利潤只有27億元，同比下降約28%，與許多企業一樣，都陷入增收不增利的怪圈。今年一季度，中梁控股累計合約銷售額216億元，同比下滑55%。

受市場環境影響，房企業績下滑是行業共象。但除去整體行業因素，橫向比較來看，中梁控股一季度的銷售業績也略顯尷尬。

機構數據顯示，百強房企全口徑銷售金額同比降幅47%，近4成企業的降幅高于50%。這意味著，在百強房企中，中梁的表現排在行業后列。

未來半年，中梁控股將迎來一場償債大考。惠譽的研報顯示，中梁控股未來6個月將有8.19億美元的離岸債券到期，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。另據穆迪測算，該公司的無限制現金/短期債務的比率，從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

揮刀自救

在部分市場人士看來，相比于債務已經暴雷的許多房企，中梁控股或許是有可能順利“上岸”的房企。

過去的一年，中梁控股采取了較多的自救措施，如停止拿地等資本性開支、加大促銷去化與回款力度、出售資產與項目股權回款、股東注資與借款、實行扁平化管理以降本增效等。IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，這些措施能優化企業現金流，提升自身流動性。

在瘋狂的2017年，中梁控股曾平均三天拿下一塊土地。但去年6月，主管投資業務的34歲聯席總裁李和栗離職。中梁此后也降低了拿地力度。2021年上半年，中梁控股土地投資總額為408億元，共獲取67個土地項目。而到了2021年下半年，公司土地投資總額僅118億元，新增18個項目。

除此之外，今年初，中梁控股還將控股集團總部相關職能與地產集團總部進行整合，控股總部部分員工將被轉崗。據媒體報道，此次裁員人數在200人以上，財務共享、信息化、審計三大業務板塊有超100人轉崗地產集團。

事實上，從2021年下半年開始，中梁已傳出裁員消息。財報里，截至2021年底，中梁有全職員工10317人，比2021年6月末少了近3000人。

近日，市場又傳出山東區域總裁齊小創、浙江區域總裁魏光洲以及粵港澳發展集團執行董事兼COO顧繼偉離職，或今年在內部開啟的組織架構調整有關。《財經天下》周刊嘗試聯系中梁方面，但未得到回應。

如果說裁員和減少拿地都是為了節省開支，那么將已站在港交所門口的物業服務公司出售，則更凸顯出中梁期待“回血”的急迫。

3月29日，碧桂園服務發布公告稱，已按現金支付方式收購中梁百悅智佳約93.76%股權，總代價31.29億元，股權及董事已轉讓及變更完畢。

中梁百悅智佳原為中梁控股旗下的物業公司，曾經二度沖擊IPO，并終于在2021年12月通過了港交所聆訊。一旦成功上市，它將成為母公司中梁控股的最佳融資渠道。然而在過會后，中梁百悅智佳遲遲沒有下一步動作，外界最終等來的，是賣身給行業巨頭碧桂園服務的消息。

似乎，中梁控股沒有足夠時間和耐心等待物業公司慢慢上市了。此番果決的處置，的確為中梁贏得了一些時間。2021年11月和今年1月，中梁兩次提前歸集資金分別兌付了兩筆美元債，維持住了穩定局面，也給投資者吃下一顆“定心丸”。

隨著債務的密集到期，這家曾經的“黑馬”房企，能否闖過接下來的關口？對楊劍的考驗還沒有結束。

標簽： 9億美元債年內到期 小碧桂園中梁地產如何闖關