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來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

編者按：壓抑了一年的樓市，開(kāi)始吹進(jìn)了“春風(fēng)”，1月五年期LPR降低，發(fā)改委表示要“促進(jìn)房地產(chǎn)合理消費(fèi)”，2月地方政策調(diào)整頻頻，3月“全國(guó)兩會(huì)”定調(diào)，“房住不炒”大前提下，要“滿足合理住房需求”。最近各地樓市也一擺去年的頹勢(shì)，但局部市場(chǎng)的回暖，并不能掩蓋傳統(tǒng)旺季“金三銀四”的失色。

南京樓市正在失去傳統(tǒng)的“金三銀四”行情。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“今年沒(méi)有‘金三銀四’，我們門(mén)店上個(gè)月就我一個(gè)人開(kāi)了一單。”在南京郊區(qū)做了5年二手房中介的侯嘉（化名）向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，今年行情不好，純粹是買(mǎi)家市場(chǎng)。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，南京一季度新房認(rèn)購(gòu)5731套、成交21129套，與去年一季度（認(rèn)購(gòu)10098套、成交30052套）相比，認(rèn)購(gòu)量下跌了43.2%、近乎腰斬，成交量也下跌了30%。

南京克而瑞分析師丁嵐對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，3月成交量下滑主要受疫情的影響。目前南京樓市處于比較低迷的狀態(tài)，除了主城熱門(mén)區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目去化相對(duì)好一些之外，其他地方都比較慘淡。

樓市下行，全國(guó)各個(gè)城市相繼推出調(diào)整樓市的政策，其中不乏熱點(diǎn)城市，南京即是其一。4月12日，南京市溧水區(qū)、六合區(qū)調(diào)整限購(gòu)政策，向外地戶籍購(gòu)房者開(kāi)放了可購(gòu)一套房的資格。4月14日，南京放松商品房預(yù)售款監(jiān)管，最高可撥付60%監(jiān)管資金。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，當(dāng)前，南京主要銀行首套房貸利率基本在5.2%-5.4%之間。與年2月、4月初的5.5%-5.9%、在5.2%-5.6%相比又進(jìn)一步下調(diào)。放款時(shí)間也在不斷提速，最快一周就可放款。

不過(guò)丁嵐指出，目前客戶觀望情緒濃厚，啟動(dòng)分銷(xiāo)、全民營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目也在增多。六合、溧水兩區(qū)本身市場(chǎng)流速就比較慢，從克而瑞最近監(jiān)測(cè)情況看，市場(chǎng)反應(yīng)并不是很大，對(duì)市場(chǎng)的激勵(lì)作用也尚未顯現(xiàn)。

過(guò)去“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，如今半個(gè)月去化不足五成

作為“蘇大強(qiáng)”江蘇省的省會(huì)，南京在房地產(chǎn)市場(chǎng)留下過(guò)濃墨重彩的一筆。

2014年9月，南京暫停2011年起開(kāi)始執(zhí)行的限購(gòu)等調(diào)控政策，樓市逐步回升。在省會(huì)的財(cái)富聚集效應(yīng)、對(duì)周邊省市的輻射力、改善型需求井噴等因素的加持下，南京樓市整體爆發(fā)。到了2016年，南京和蘇州、合肥、廈門(mén)領(lǐng)漲全國(guó)二線城市，被稱為樓市“四小龍”。

主城區(qū)一向是南京樓市炙手可熱的區(qū)域，如建鄴區(qū)的河西板塊，在過(guò)去幾年里，區(qū)域內(nèi)推出的新樓盤(pán)時(shí)常出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”“日光盤(pán)”的盛況。不過(guò)，最近上新的樓盤(pán)已熱度不再。

4月初，位于河西東南部的江宸府推出184套新房，截至4月15日，其去化率尚不到50%。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤(pán)總認(rèn)購(gòu)套數(shù)88套、總認(rèn)購(gòu)面積13599.33平方米，未售總套數(shù)96套、未售總面積17008.81平方米，已認(rèn)購(gòu)套數(shù)、面積占總量的比例分別僅為47.83%、44.43%，且尚未有一例成交。

熱門(mén)板塊尚且如此，其他區(qū)域的新盤(pán)更為“慘淡”。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，雨花臺(tái)區(qū)的柏悅府于4月3日開(kāi)盤(pán)，推出154套房源。截至4月15日，累計(jì)獲認(rèn)購(gòu)5套，累計(jì)成交1套。浦口區(qū)天宸云筑于3月7日加推，18套新房經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的銷(xiāo)售后，沒(méi)有一套成功賣(mài)出。

南京樓市評(píng)論員尹霄飛對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，南京三、四月數(shù)據(jù)都不會(huì)太好，三月初剛過(guò)完農(nóng)歷年、還未恢復(fù)正常，到了三月中旬又出現(xiàn)了疫情，因此市場(chǎng)一直不太好。雖然六合、溧水放松了限購(gòu)，但這兩個(gè)區(qū)域?qū)儆谶h(yuǎn)郊板塊，只是釋放了少部分需求，其放松更多地屬于風(fēng)向標(biāo)的示范效應(yīng)，對(duì)樓市的實(shí)質(zhì)影響比較小。

雖然成交不再火爆，但從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，南京新房?jī)r(jià)格仍在上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，3月份南京一手房環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，這是自去年12月以來(lái)連續(xù)第4個(gè)月正增長(zhǎng)。

但尹霄飛稱，不少郊區(qū)盤(pán)出現(xiàn)了打折促銷(xiāo)的情況，市區(qū)的樓盤(pán)雖未降價(jià)，卻通過(guò)下調(diào)首付比例的方式降低購(gòu)房門(mén)檻。“如江北核心區(qū)的樓盤(pán)，原來(lái)首付要八成，現(xiàn)在只需要三成就可以了；南部新城大較場(chǎng)板塊以前也要求八成首付，目前五成、六成都有，門(mén)檻降低了不少。”

這讓南京樓市面臨較大的庫(kù)存壓力。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，南京全市住宅新房可售套數(shù)達(dá)75547套，創(chuàng)下歷史新高。回顧歷史數(shù)據(jù)，南京一手房庫(kù)存曾在2014年9月突破5萬(wàn)套，但龐大庫(kù)存在隨后到來(lái)的牛市中被迅速消化，到2016年5月中旬只剩下28000套，到2017年3月又跌破2萬(wàn)套、創(chuàng)下歷史新低。直到2018年，新房庫(kù)存量重回近4萬(wàn)套，隨后一路攀升。

丁嵐稱，除了疫情影響外，更重要的原因是整體市場(chǎng)下行，導(dǎo)致購(gòu)房者信心不足。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年一季度，新房銷(xiāo)售遇冷，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模同比縮水47%。

二手房遭遇“寒冬” 業(yè)主急出手頻降價(jià)

金三銀四沒(méi)有如期到來(lái)，二手房業(yè)主更為苦惱。

住在南京江寧區(qū)麒麟鎮(zhèn)某小區(qū)的楊洋（化名），自去年年初就計(jì)劃賣(mài)房，以置換一套面積更大的房子，但掛牌近一年還未賣(mài)出去。“45平方米，計(jì)劃賣(mài)117萬(wàn)。但江寧區(qū)很大，不同位置的樓盤(pán)行情差別很大。另外，我們小區(qū)體量太大，同戶型房源太多，價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的就很難賣(mài)。”

楊洋介紹，自己在2016年買(mǎi)下這套房子，買(mǎi)入價(jià)75萬(wàn)。那一年，南京樓市一片火熱，被稱為“樓市四小龍”。從成交量看，2016年，南京市區(qū)的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6萬(wàn)套，創(chuàng)下自2009年起8年來(lái)的新高。而此后至今的5年里，南京新房成交量也再未出現(xiàn)這樣的“高光”時(shí)刻。

土地市場(chǎng)同樣火熱。2016全年，南京（除高淳、溧水外）累計(jì)出讓84幅土地，賣(mài)地收入達(dá)1629.74億元，不僅為2015年土地收入的兩倍多，在全國(guó)也排在第二位，僅次于蘇州。

楊洋還清晰記得那時(shí)樓市的狂熱。“處處漲價(jià)。我買(mǎi)房的時(shí)候，我們這個(gè)小區(qū)已經(jīng)在漲了，到2018-2019年漲到頂峰，隔壁鄰居以超125萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出。”如果不是三年限售的影響，在高峰期將房子賣(mài)出，楊洋可在購(gòu)房后2-3年內(nèi)賺50萬(wàn)。然而，近兩年來(lái)小區(qū)房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，尤其今年，急著置換的業(yè)主選擇降價(jià)，不少房子掛牌價(jià)降至105萬(wàn)左右。

楊洋的小區(qū)并非孤例。與一手房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺不同，南京二手房已進(jìn)入下降通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，3月，南京二手房出現(xiàn)連續(xù)第6個(gè)月下跌，跌幅為0.1%。去年10月至今年2月，南京二手房降幅分別為0.3%、0.5%、0.3%、0.6%、0.8%。

市場(chǎng)持續(xù)下行，二手房業(yè)主們開(kāi)始妥協(xié)。貝殼找房的房源信息顯示，二手房紛紛開(kāi)始降價(jià)，降幅動(dòng)輒二、三十萬(wàn)，其中多數(shù)降價(jià)在2022年春節(jié)后。“二手房都不太好賣(mài)，量太大、都在賣(mài)，誰(shuí)買(mǎi)？” 楊洋無(wú)奈地說(shuō)。

看著如今二手房市場(chǎng)的低迷，汪達(dá)卻有些慶幸。2018年與2021年上半年，他賣(mài)了兩次房，兩套房子分別位于雨花區(qū)、建鄴區(qū)交界處，以及建鄴區(qū)河西板塊，兩次賣(mài)房都非常順利，均于掛牌次日成交。“兩套房位置很好。”汪達(dá)說(shuō)。

不過(guò)，他也感受到二手房?jī)r(jià)格的滯漲。自己的第一套房于2012年以單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米買(mǎi)入，2018年以4萬(wàn)元/平方米賣(mài)出，同年又以近4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入河西板塊一套二手房。而這套房?jī)r(jià)格漲幅不大，在2021年售出時(shí)單價(jià)僅5萬(wàn)元/平方米。

二手房遇冷與調(diào)控政策不無(wú)關(guān)系。為了打擊投資投機(jī)性需求，南京多次出臺(tái)調(diào)控政策限購(gòu)、限售。2017年3月，南京將六合、溧水、高淳等三區(qū)納入限購(gòu)范圍，已擁有1套及以上住房的非南京戶籍居民家庭，暫停新購(gòu)新建商品住房和二手住房。在主城區(qū)范圍內(nèi)已擁有2套及以上住房的南京戶籍居民家庭，暫停新購(gòu)二手住房。同年5月，南京再出新政，新購(gòu)住房3年內(nèi)禁止交易。2018年1月，南京堵上人才房漏洞，要求高層次人才限購(gòu)一套且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

隨后，南京還不斷提高購(gòu)房門(mén)檻。2021年1月，南京提高人才購(gòu)房證明資格，本科、碩士人才社保期限分別為12個(gè)月、6個(gè)月。2021年5月，南京又提高了無(wú)房家庭購(gòu)房資格的認(rèn)定條件，不僅需要2年內(nèi)無(wú)自有住房登記信息和交易記錄，還需前1年內(nèi)在南京連續(xù)繳納12個(gè)月社保或個(gè)人所得稅，或須南京戶籍滿5年。

不斷上新的一手房也使二手房市場(chǎng)進(jìn)一步下滑。“南京很多區(qū)域的新房還是限價(jià)銷(xiāo)售，一旦新房要上市，買(mǎi)新房的也多起來(lái)，因?yàn)檫@樣更有有套利空間。畢竟，降價(jià)十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)出售二手房，與買(mǎi)新房賺個(gè)一兩百萬(wàn)比，還是后者劃算。”也因此。汪達(dá)在今年年初買(mǎi)了一套帶學(xué)位的一手房。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，南京全市二手房成交19093套。其中，今年3月成交5947套，雖然較與2月（4037套）環(huán)比上漲了47.3%，但與2021年3月的11574套相比，成交量下跌了48.6%。

作為中介，侯嘉則直接“勸退”客戶：“要買(mǎi)二手房的話可以再等等，非剛需不必買(mǎi)，老破小也別碰。存量太高了，新房也很多，再疊加疫情的影響，二手房的‘寒冬’來(lái)了。”

標(biāo)簽： 南京再降房貸利率曾經(jīng)首付八成高攀不起 如今打折促銷(xiāo)賣(mài)