5月的成都樓市可謂熱鬧，先是發布“516”新政；隨后在月底這一天，又一次性放松資格、限購、限售、貸款等多維度政策。

從“531”新政發布至今，已經過去一周多時間，其影響面已經開始慢慢顯露，無論是新房還是二手，都用行動給出了反應。

掛牌量價激增，滿五市場維持穩定

我們觀察了新政后一周的二手房各項指標。

反應最明顯的要屬供應端。新政發布數日，二手房掛牌量直接激增近萬套。截止6月12日，貝殼的掛牌量已經高達161710套。

另外，需求量也在慢慢轉化。根據市場反饋，在5月31日新政發布后，無論是帶看量還是成交量，都有提升。

首先是帶看量，購房通詢問部分中介后發現，大部分都有明顯的增長，“端午節三天基本沒有停止過帶看”。

成交量增加，集中出現在端午節前后。從諸葛找房統計的日成交數據可以看到，節后的工作日均單日成交破500套，普遍超新房，這在往年是不多見的。

（6月12日，諸葛找房日成交量）

6月3日，路邊社曾流傳過一張“貝殼簽約中心爆滿”的預約頁面截圖。可見在新政發布之初，簽約火熱的跡象就已顯露。

與房源數據相比，價格端口的反應卻出現了分化：一些“提前免稅”和投機賣家趁勢漲價，漲價出手的房源明顯增多。數據顯示，新政首日漲價房源猛漲超600套，隨后穩定在日均漲價300套，新政前降價房源數量日均不過百十套。（下圖為今年4月份截圖）

（2022年4月份，諸葛找房漲跌房源量）

當然，有漲價自然也有房東借機脫手，變現離場。在漲價潮的同時，降價房源仍舊穩定日均1200+的數據。

整體來看，新政帶來的驅動力仍是向上走的。據冰山指數信息，6月第1周，成都二手房掛牌價環比上漲14%，位于全國前列。

（冰山指數全國房價漲幅分析）

【資料圖】

當然，掛牌量價“跳漲”并不等于房價“跳漲”。畢竟在新政后的這段時間內，市場情緒化還是相對嚴重的。

引用冰山指數的結論，“成都月環比跳漲主要還是因為二手房價格政策弱化，實際橫盤，預計下周數據會恢復正常。”

成交價格方面，暫無權威數據公示，但我們從中介處獲悉，目前整體應該相對穩定的，“成交價格上漲的主要是滿二未滿五房源，畢竟確實免了幾十萬。”

至于原本就滿五的房源，除開投機的房東，整體價格變化或許不大，“如果個別滿五小區有漲幅，有可能是小區內部的未滿五房源漲了一波。”

綜合來看，接下來購房者的選擇面不少，加上貸款環境寬松，的確是個上車的窗口期。

至于房東漲價還是降價，無法評判。不過以目前的供應量來看，如果急于出手，以價換量縮短周期，不失為一個選擇。

新房市場分化加劇，主城多項目門庭若市

與二手房市場的整體向好不同，新房市場在新政后呈現出明顯的“冰火兩重天”。

向陽的一面是一二圈層，受購房資格的放松，成都一二圈層在新政后吸引了大批外來資格的流入。

限購與限售的放寬，加上此前執行的無房資格認定時間縮短，也將許多普通家庭“升格”為無房家庭。

這一批購房者在新政后展示了相當的購買欲望，在小長假期間，多個售樓部門庭若市：天府新區的奧園麓語one，在小長假期間單日銷售額破5000萬元；錦江區的綠城鳳棲鷺鳴，來訪與成交雙抬；新都區的潤揚觀瀾鷺島，端午期間來訪提升30%......

期間，有甲方相關人員表示，“來訪的很多客戶暫時沒法購買，都需換房騰資格”，可見新政的確釋放了一部分購房需求。

向陰的一面則是三圈層，雖然放開了購房資格與購房套數，但是主城更強的吸引力，反而拆走了三圈層不少購買力。

據住建備案數據顯示，近3周三圈層的新房成交量都處于下滑狀態，在二手房市場同樣如此。

（6月12日，成都購房通統計自官方的成交數據）

此前有媒體做過相關報道，有三圈層項目表示，“有不少原本的蓄客，都因為有主城購房資格后被迫流失了”。

并不意外，因為購買力向主城挪移是個恒定的原則，隨著樓市的發展，分化格局加劇也不無可能。

成都樓市穩中有進，后市值得期待

新政效應還在慢慢顯現，短短幾天的市場表現自然無法預測后市如何，但有一點是肯定的：新政會對成都樓市的穩中有漲起到積極作用。

但要說市場、房價能取得猛烈的上抬，還是不太可能的，在過去的一兩年間，樓市遇冷更多是因為各方面的環境變化導致購房預期的改變，“不是不買，而是觀望好久下手”。

隨著信貸、政策等多方面的逐步松綁，購房者預期開始回歸，寬松的市場環境，則營造了一個適合下手的買賣窗口。

這個結論，從成交趨勢中可以體現：今年來隨著環境的逐步改變，成交市場整體穩中有進，其中的數次增長剛好契合數月間針對信貸、政策的幾次調整。

（6月12日，成都購房通統計自官方的成交數據）

那么，對于接下來的市場發展方向，你有什么看法嗎？

本文主筆︱拾一︱購房通 出品

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