近期爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制斷供事件發(fā)酵，備受市場關(guān)注。不少業(yè)主認(rèn)為，在爛尾樓形成過程中，銀行負(fù)有主要責(zé)任，如違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

對此，記者采訪了多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，他們認(rèn)為爛尾樓業(yè)主以未獲交房為由不還按揭貸款并站不住腳。這主要是由于，業(yè)主和銀行之間簽的是按揭貸款借款合同，這一合同的履行，與開發(fā)商能否順利交房沒有直接關(guān)系。

也即是，在商品住房買賣過程中存在著兩種法律關(guān)系，一種是購房者和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，另一層是購房者和銀行之間的借款關(guān)系。按期交付房屋是開發(fā)商和購房者的約定，不是銀行和購房者的約定。

(相關(guān)資料圖)

“一般在簽署合同上，借款人的還款義務(wù)是無條件的，至于住房交割是購房者與開發(fā)商之間的事情，跟銀行沒有直接關(guān)系。”一位國有大行相關(guān)人士對記者稱，而且銀行跟購房者的房貸協(xié)議里，也并不是以購房者是否獲得了房屋的所有權(quán)登記，或拿到了房子作為還款的前提條件，通常是一個無條件的還款。

中倫律師事務(wù)所合伙人劉新宇也對記者表示，在實踐中，銀行的貸款合同中大多會有“無論購房者與房屋開發(fā)商之間有何種糾紛，均不影響購房者和銀行貸款合同履行”等類似的條款。在這種觀點下，無論房屋交付情況如何，一旦購房者停止還貸，即視為購房者違反其與銀行之間的合同約定。

按揭貸款本質(zhì)上是一種住房抵押貸款，購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。違約之后，銀行可能會向購房人進(jìn)行催收，凍結(jié)購房者名下其他資產(chǎn)、影響個人征信情況，嚴(yán)重甚至?xí)鹪V購房者要求強(qiáng)制執(zhí)行。通常只有在業(yè)主的確無力支付房貸后，銀行才會考慮處置抵押物。

不過，公開資料顯示，近年來也有一些支持購房者暫停支付貸款甚至是解除貸款合同不支持貸款的案例。如在（2018）粵民申7516號民事裁定書中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項支付到非監(jiān)管戶等過錯行為，最終判令在商品房具備交付條件之前，無需向銀行再支付貸款。

而（2019）最高法民再245號民事判決書中，最高法院指出，如果因開發(fā)商原因無法交付房屋的，《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

在這些案例中，一些銀行確實存在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問題，記者采訪了解到，這也是爛尾樓形成的關(guān)鍵。通常而言，預(yù)售資金監(jiān)管是由開發(fā)貸貸款行主導(dǎo)。

在此前高速擴(kuò)張的時代，各大房企都在想法設(shè)法加大杠桿。上海新金融研究院副院長劉曉春告訴記者，房企拿到按揭貸款回款后，主要有兩個用途，一部分用于還房開貸，一部分錢用于項目建設(shè)，剩余的才是公司盈利。但為了擴(kuò)張，有的可能直接把這部分錢拿去買地，或做其他投資，這就導(dǎo)致項目主體建設(shè)資金不夠，出現(xiàn)爛尾等。

對此，有的開發(fā)貸貸款行也是睜一只眼閉一只眼。“甚至有的以此為條件，在簽開發(fā)貸之前和銀行就談好了。”一位銀行機(jī)構(gòu)人士對記者稱。在樓市蓬勃發(fā)展的時代，基于各方對市場的向好預(yù)期，這一情況暗含的風(fēng)險并未暴露；但近年來，在房企壓杠桿的背景下，從拿地到建房再到銷售、還債的資金鏈循環(huán)已難以繼續(xù)，風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。

“現(xiàn)在最關(guān)鍵的是各方協(xié)調(diào)，比如要求房企將回收資金用于支付工程款項上，保證順利交房，提振市場信心。”一位國有大行分行個金部負(fù)責(zé)人告訴記者。

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