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2022年以來，房地產行業增長乏力不僅廣泛影響了各個城市，連縣域經濟體也同樣受到波及。

三個月時間里，湖南長沙市下轄長沙縣連續兩次調低了土地的起拍價格。6月29日，長沙縣成交了一宗位于泉塘板塊的限價含住宅用地，系一年前流拍后重新掛牌，此次起始出讓總價42000萬元，比去年掛牌價下降了44.4%，最終也以底價成交。8月30日，又有湘龍、廣生板塊的兩塊流拍宅地重新掛牌，與其7月份掛牌終止時的起拍價格相比，分別下降了27.1%和29.5%。

(資料圖片僅供參考)

長沙縣是湖南省會長沙市下轄的唯一建制縣，緊靠與長沙市城區，也是全國為數不多的和省會城市同名的縣。在最近幾年多個機構發布的全國百強縣排名當中，長沙縣一直在前20位之中，部分年份里還曾進入過十強。

專家表示，今年上半年一些土地交易市場表現不好，土地交易工作受到影響，但各地也要積極抓住當前政策好的環境，不斷優化拿地規則，因此長沙縣的動作值得全國學習和借鑒。

“回爐”地塊掛牌價下降近30%

僅看居住用地，近期長沙縣已經連續兩次調低土地掛牌價，下降幅度超過25%。

6月9日，長沙縣自然資源局掛出編號為[2022]長沙縣026號的長沙經開區東四線以西、新安路以南地塊，用地類型位商業住宅用地，商住比為2:8，起始價42000萬元，最終由長沙經濟技術開發區城建開發有限公司以底價摘得。而在一年前，這塊地曾于2021年6月掛牌，價格為75590萬元，后因無人出價而流拍。相比之下，此次成交價格下調超過40%。

8月30日，長沙縣又掛出兩宗近期流拍的地塊。一宗為湘龍街道規劃思群路以南、規劃蟠龍路以西、規劃梨坡路以東的[2022]長沙縣049號地塊，另一宗為長龍街道東十一線以西、望仙路以南的[2022]長沙縣050號地塊，都將于9月19日開始報名。這兩宗地同樣也是“回爐”地塊，都曾在7月初遭遇流拍。其中，049號地塊此次起拍價從40917萬元下降到29823萬元，并新增了需與長沙縣安沙鎮人民政府簽訂《團購房源協議》的要求，價格要比市場價優惠1500元/平方米；而050號地塊的起拍價從31378萬元下降至22100萬元，其中還附加了將配套建設的幼兒園用地無償劃撥給摘牌企業的優惠條件。也就是說，兩個地塊起拍價的降幅均接近30%。

長沙縣并不是個例。放眼全國，為避免土地流拍，許多集中供地的城市都調低了地塊起拍價。例如，福州4月底成交的晉安湖公園2022-18號地塊，上一輪土拍被取消拍賣后，本輪起拍價從32.51億元降至24.56億元，下降了近8億元。而武漢3月底推出的一宗位于青山區的“回爐”地塊，盡管起拍價下降超過9億元，最終卻仍然流拍。

業內人士指出，今年各地土地市場表現確實不好，一些地方對土拍規則進行調整，減少了約束和要求，減輕了房企拿地的成本和顧慮，有助于進一步促進土地市場交易活躍。

百強縣遭遇房地產調控

就在8月22日晚，長沙縣還在房產交易會上發布了《關于促進長沙縣房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其中在購房補貼方面，從9月1日起到年底，在長沙縣購買新建商品房，按所交契稅的50%發放財政補貼；人才引進方面，重點產業博士等首次在長沙縣購房，一次性給予?10?萬元購房補貼；優化拿地條件方面，住宅土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的?20%，簽訂土地出讓合同之日起?1?個月內繳納土地總價款的?50%，剩余土地價款可在出讓成交之日起?1?年內實行分期繳納。

頻頻對樓市、地市進行主動調整，顯示了樓市下行壓力下長沙縣“穩樓市”的努力。一位長期研究縣域的專家對記者表示，長沙縣雖然沒有撤縣設區，但由于距離近，實際上也類似于長沙市的一個區了，因此看該縣樓市也需要考慮長沙市的整體情況。

近幾年來，長沙一直是樓市調控“模范生”，其二套房契稅此前一直按4%收取，直到8月24日才恢復至2%的行業默認標準。數據顯示，2022年以來，長沙9個區縣單月成交量同比跌幅不斷加大，達到40%以上。而湖南中原統計數據顯示，上半年長沙市場客戶盤均來訪僅63批，同比下滑33%，落至近三年最低位；來訪轉認購率僅7.1%，也是歷史最低值。

此外，長沙縣作為百強縣之一，此次調整也從側面反映了樓市下行給縣域經濟體帶來的壓力。即使是百強縣中當之無愧的“龍頭”昆山縣，也無法再現去年土拍市場的火爆。

記者發現，上半年昆山共掛牌8塊住宅、商住土地，其中僅有被華潤置地競得的城西宅地有過一次加價，溢價率為0.6%，其余均底價成交。而去年上半年，昆山土拍市場可謂烈火烹油，4月首輪土拍中，同在城西的一個地塊經過24輪激烈競拍，最后以高達14.4%的溢價率成交。

根據中國社科院財經戰略研究院縣域經濟課題組對縣域經濟房地產市場的監測，房地產市場對政府性基金預算收入的影響是決定性的，從而會對地方財政收支平衡和城市建設產生巨大的影響。不過，對于對地方財政起到關鍵作用的，仍然是經濟發展狀況。

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