財聯社1月6日訊（記者 李潔）2023年新年伊始，央行、銀保監會便打響了穩樓市“第一槍”。

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1月5日晚間，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新房價格連降3個月可階段性取消首套房貸利率下限。

同日，住建部部長倪虹接受采訪時表示，“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。”

對于三部門上述表態，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前房地產市場預期疲弱，70城中有50-65個城市的新房或二手房價在下跌，需要多措并舉來提振市場預期，讓房價盡快止跌，也需要繼續降低購房門檻及購房成本。

其進一步表示，春節即將到來，此時出臺政策也是為了激活市場，地產消費如果能在春節前后形成一個小高峰，一季度經濟有望迎來“開門紅”。

業內人士認為，繼去年第四季度監管部門屢次出臺樓市扶持政策后，今年一季度房地產將再迎政策窗口期。

需求端再獲政策支持?

“央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，充分體現了一個重要的思路，即2023年信貸政策要繼續寬松，尤其是對剛需購房進行支持。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

根據國家統計局全國70城房價數據，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧等。

“當前房價疲軟城市數量明顯增多，2022年9月首次放寬首套住房貸款利率時，房價下降城市數量為23個，而當前統計則增加為38個，這意味著各地要繼續出臺降低房貸利率相關政策，部分城市或將突破利率下限。”嚴躍進稱。

2022年9月末，監管部門曾打出支持需求端政策“組合拳”，包括階段性放寬首套住房貸款利率下限；通過退稅優惠支持居民換購住房；下調首套個人住房公積金貸款利率。

“本次政策可視為是去年9月政策的延續，一方面在前期政策到期的時點為政策進行了展期，將規則制度化、長期化；另一方面也體現了監管層對房地產需求端回暖的持續呵護。”天風證券分析師稱。

而對于機制退出時點，本次政策也予以明確，對于階段性調整首套住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新房價格同比、環比均連續3個月上漲，應下一季度起恢復執行全國統一標準。

“明確下調首套房房貸利率下限機制退出時點，有利于各地房地產需求側的動態調整，因城施策用足用好政策工具箱；更重要的是，該條政策的隱含內容是房價回穩向上是政策退出的充分條件，監管層維護房地產價格平穩意圖明確。”上述天風證券分析師表示。

“整體來看，本次政策較去年930政策更加靈活，結合各個城市最新房價變動及時動態調整利率，降低購房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜稱。

“本次政策出臺后，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現同比轉正。”中信建投研究員竺勁表示。

限購、限貸政策或將進一步松綁

去年12月的中央經濟工作會議以及中央財辦解讀，對2023年的房地產政策進行了清晰的定調。

2022年12月15-16日，中央經濟工作會議召開，提出支持住房改善等消費。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

隨后于12月19日，中央財辦權威解讀中央經濟工作會議精神，表示房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業。2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

嚴躍進表示，中央財辦提及“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放”，意味著限購等政策要繼續調整，相關限購松綁的動作，在2023年會明顯增多。

“相比2014年地產周期性的政策放松，核心一二線城市在四限放松方面仍有空間，預計政策放松空間將進一步打開，當前仍處于政策放松密集期。”華創證券分析師單戈表示。

平安證券分析師楊侃也預計，限購、限貸等核心調控政策松綁將更加大膽。其中一線和強二線城市縮小限購區域范圍、縮短社保年限，其余城市全面取消限購。除四個一線城市外，其余城市有望全面取消“認房又認貸”，降低二套房首付比例，助推改善性需求入市。

“此外，各地還可上調新房備案價格、取消二手房限價、加大購房補貼、下調房貸利率等，全面釋放住房消費潛力。”楊侃稱。

1月5日，倪虹部長的發言明確要增加供需兩端市場信心，推動房地產市場企穩回升，其中提到大力支持剛性和改善性住房需求，并對于首套購房在首付比例、首套利率進行大力支持。

陳文靜認為，當前，三四線和部分二線城市已將首套首付比例下調至20%、二套30%，整體繼續下調空間較小，而核心一二線城市首套首付比例較高，未來具備一定下降預期。

“預計對改善性住房需求的支持力度將加大，在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加購房套數、降低首付比例、提升公積金貸款額度、給予購房補貼等方面已出臺政策，后續有望在更多城市進行推廣。”陳文靜稱。

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