樓市如此困難情形下，為何仍然要堅持房住不炒？

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撰稿/信海光（媒體人）?編輯/徐秋穎?校對/吳興發(fā)

(資料圖片僅供參考)

▲資料圖：北京某小區(qū)。新京報資料圖

據(jù)1月5日央視新聞報道，住建部部長倪虹在接受專訪時表示，2023年要因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持。

同日，人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制的通知》，其中提出，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著首套住房貸款利率政策和市場具體表現(xiàn)掛鉤，既有利于地方政府和金融機構“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。

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何為剛需雖在，需求端卻不振？

單從內容而言，這兩則消息堪稱樓市重磅新聞，但1月6日A股市場的房地產板塊并未應聲上漲，反而下跌，是因為對市場而言，這兩則消息實際屬于“已知新聞”，是去年12月中旬舉行的中央經(jīng)濟工作會議上關于房地產表述的推進與落實。按市場先行的規(guī)律，事實上，去年11月份至今房地產板塊已經(jīng)從低點反彈超過兩成，但仍然與昔日高點相去甚遠。

這反映出市場對樓市現(xiàn)狀的復雜情緒：在短期內，市場對樓市表示看多，但從長期看又異常謹慎，遠遠達不到狂歡的程度。因為政策態(tài)度很明顯，樓市應以“穩(wěn)”為主，要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。

同時，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不給投機炒房者重新入市留有空間。既然樓市穩(wěn)字當先，那么股市也很難出現(xiàn)暴漲暴跌。

穩(wěn)樓市事關金融、民生以及安定團結大局的穩(wěn)定，但做起來并不容易。政府在政策、金融層面上可以給予扶持，但市場預期的穩(wěn)定卻需要來自多方面的協(xié)同共振，把市場真正的需求激發(fā)出來。

相比日常消費，居民購房的消費決策要更加復雜，因為它不但取決于購房者的剛需，還受預期、投資乃至投機等多重因素影響。如今在樓市投機明顯是沒前途的，但投資因素依舊重要，哪怕無房者，也都想在解決剛需的前提下，使購房變成一項穩(wěn)定的投資行為，哪怕將來不賺，至少也別虧錢。

購房也需要“勇氣”，這就需要在需求端，消費者對樓市有一個普遍穩(wěn)定的預期。但現(xiàn)實是，一年多以來，樓市的銷量和售價在持續(xù)下行，這種下行狀況如果持續(xù)下去，就很容易給購房者一個價格下行的預期印象，形成買樓易虧損的判斷，從而影響購房決策。

事實上，購房行為的剛需與購買日常消費品這類剛需非常不同，人不吃飯不喝水不行，但無房住卻可以等，其結果就是剛需雖在，需求端卻不振。

▲資料圖：市民在一棟高樓頂上拍攝城市景象。圖/新華社

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樓市仍有足夠需求空間

好在中國樓市二十幾年來的主要趨勢一直是上行，大多數(shù)人對樓市的信心乃至信仰“余威猶在”，短期的下跌很難改變這種長期形成的信心，在這個變局之間的關鍵時間段，更要把握時機，穩(wěn)住信心，留住剛需。

這也是為什么2022年會成為中國房地產政策大年，政策發(fā)布之多，之密集史無前例，基本都是以寬松穩(wěn)市場為基調。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2022年全國超330個省市（縣）相關部門發(fā)布樓市寬松政策超1000條，其中限購優(yōu)化政策超百條，各部委表態(tài)支持“保交樓”20余次，房地產再度成為“支柱產業(yè)”。

在二十多年上行之后，中國樓市變局已定，卻未必是驚恐的倒V型走勢，最終更大可能和預期GDP一樣是“L+W”型，市場會基于剛需呈現(xiàn)出一個長期穩(wěn)定，小幅波動的狀態(tài)。而剛需，則來自城鎮(zhèn)化、各地區(qū)樓市發(fā)展的不同梯度等因素。

城鎮(zhèn)化可以提高土地節(jié)約集約利用水平，推動農業(yè)轉移人口市民化，其在中國已經(jīng)推進不短的一段時間，“城鎮(zhèn)化”不是“房地產化” ，但由于進程遠未結束，仍有足夠需求空間為房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

另外，即便在一二線城市也仍然存在大量剛性和改善性住房需求，比如以舊換新、以小換大、生育多子女等。

根據(jù)摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學家邢自強估算，2018年、2019年、2020年每年銷售和供給高達1400萬套房子的情況以后很難重現(xiàn)，但中國不會陷入日本式的衰退20年，幾乎沒有房地產需求的情況，未來新常態(tài)市場應足夠支撐1000萬套左右的市場基準需求。

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樓市前途筑基在經(jīng)濟繁榮之上

樓市是中國經(jīng)濟的重要支撐，但如果跳出樓市看，消費者的購房“勇氣”歸根結底還是取決于經(jīng)濟大環(huán)境和自身的經(jīng)濟狀況。

如果自己都下崗失業(yè)了，即便銀行有百萬存款也不敢買房；如果收入連二胎的生活、教育費用承擔起來都困難，哪怕居住空間再逼仄也不敢換房。

在經(jīng)濟增長過程中，居民儲蓄額往往會提高，但根據(jù)數(shù)據(jù)，2019年以來包括三年疫情期間，中國居民存款增長速度卻明顯加快，共積累了10.8萬億元超額存款，尤其是2022年前11個月居民存款比2021年同期多增6.9萬億元。

而同期銀行的住戶中長期貸款卻增長乏力，這顯示在疫情大環(huán)境下，由于對未來缺乏信心，人們寧愿把錢存在銀行，也不愿意拿去買房，這個道理在疫情后其實也一樣。

樓市支撐經(jīng)濟，還是經(jīng)濟支撐樓市，這不是個雞生蛋蛋生雞的問題。樓市的前途，肯定是筑基在經(jīng)濟繁榮之上，這也是為什么政府在樓市如此困難情形下，仍然堅持房住不炒，抑制投機，依舊堅持大面積建設保障房。

因為一個泡沫的樓市，可能會短期內刺激經(jīng)濟，但長期看是飲鴆止渴。高昂的房價，會在根本上抑制居民的整體消費需求，影響到人民的整體幸福感，中國更需要的是一個穩(wěn)定且健康的樓市。

值班編輯 李加減 康嘻嘻

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標簽： 把首套房門檻降下來 將剛需信心提上去