作 者丨孔海麗

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

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近日，北京二手房市場成交出現了明顯回溫。

剛剛過去的2023年第7周（2.6-2.12），麥田房產統計數據顯示，北京二手房成交量為3190套，環比上漲13.4%；中指研究院數據也顯示，2023年2月1日-11日，北京二手房成交量為4705套，環比增長33.5%，同比增長173.5%。

春節后的第二個周末（2.11-2.12），因為北京樓市最大的中介機構單日成交量達到了600套水平，據此推算北京二手房全月成交量或將接近2萬套，市場開始流傳起“狂飆”、“火爆”等說法。

二手房市場的冷熱，一直被認為是北京樓市的先行信號。

21世紀經濟報道記者走訪了解到，當前北京二手房市場成交量較2022年年末最冷淡時期確實有明顯上漲，成交周期縮短，不過成交價并未上浮，成交房源依然趨近合理的市場價，急于出售的房主也會適當給出優惠。

那些迅速成交的房源均有以下共性：買方有明確的購房打算，已經看過一段時間房子，房源價格合理。

包括中介、分析師等多位市場人士指出，北京二手房成交量增加的主要原因是前期積壓的購房需求在春節后得到充分釋放，疊加“賣一買一退個稅”的政策，很多置換群體也在加緊換房。

“很多人春節過后發現，看中的房子如果不買就會很快被別人買走，下一次再碰到合適的房源，出手就會果斷一些。”一位中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“再加上消費者對一線城市樓市的預期回升，對自身收入預期的悲觀也有所緩解，整體市場或許在接下來的‘小陽春’里會繼續回暖。”

值得注意的是，北京樓市的共識在于，即便成交量恢復，成交價也不會大幅上漲，“量升價穩”或是接下來的主旋律。

成交量上漲

“二手房成交量回到了去年最好的時期，節奏很快”、“最近買房的人挺多，而且看了就買，目標很明確”…… 劉萬里的感知和中介說法一致，年前就在朝陽區東四環看房的他，完整經歷了北京二手房市場的轉換周期。

“去年12月底，市場上多得是房子賣不出去，和我一樣看房的人都不著急，我也約過幾個房主談價格，那時候房主價格空間都比較大，就想著再看看。”劉萬里說，1月之后就感受到了市場的變化，原來中意的房子陸續成交出去，他的看房之路才開始著急起來。

在這個過程中，不僅是掛牌200天、135天的房子成交了，甚至是掛牌8天的、7天的房子也都迅速成交了。

2月12日，劉萬里終于實現了簽約，總預算400萬元的他，最終買了420萬元的房子，而且是當天掛牌當天成交。“火速成交”之后，劉萬里心里的一塊石頭才算落了地。

劉萬里的“剛需”性質比較特殊，他不是給自己看房，而是打算在公園旁邊為自己的父親買一套養老房。與他同期成交的剛需，則大多數是購置自己的第一套“上車房”，狀態也同樣從“觀望”轉換為了“能定則定”。

負責維護劉萬里所購房源的經紀人說，近期北京二手房市場上，當天掛牌、當天簽約的事情不再是孤例，出手的也都是有明確購房意向、已經對市場有所了解的客戶。

朝陽北苑區域、豐臺角門西區域和海淀田村區域的房產經紀人也給出了同樣的結論，尤其是剛剛過去的這個周末，他們自己和同行都感覺到了二手房成交量的增加。

“周末大家都很忙，今天我們店里一半的人休息，其余一半人值班。”經紀人李億2月13日告訴21世紀經濟報道記者：“主要是，過完年回來之后，這才是第二個周末，購房需求密集釋放也算正常。”

諸葛找房市場分析師王小嬙表示，春節假期后，線下看房熱度逐步回升，帶動二手房成交連續兩周回升，前期積壓的市場需求正在加速釋放，預計樓市成交節奏將會進一步加快。

“1月以來，北京二手房市場出現了較為明顯的回暖跡象。”中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示：“疫情的影響解除之后，人口流動性提升，社會經濟活力有所釋放，大家對今年宏觀經濟和房地產市場的信心都有所恢復。”

成交價穩定

2月11日，趙波把自家58平方米房子的掛牌價從460萬元調低到了440萬，即便如此，經紀人依然勸他“咱們小區同等戶型的賣價大概在410萬元，建議您再調低下心理價位吧。”

但趙波想試試。看到二手房成交明顯增多的他，即便知道自己的掛牌價超出市場價不少，依然寄望于北京房價的未來走勢。

掛牌價過高的代價，就是帶看量稀少，即便偶爾有看房的買方，也沒有購買意向，唯一一次談價，對方給出的價格是415萬元，趙波沒同意。為此，經紀人頗感遺憾。

實際上，北京二手房的成交價目前仍相對穩定，并未因為成交量的急劇增加而大幅波動。

根據中指百城二手住宅價格指數，2023年1月，北京二手住宅均價環比止跌轉漲，漲幅為0.02%。隨著市場活躍度的回升，業主信心也有所恢復，掛牌預期有所回升。

麥田房產方面提供給21世紀經濟報道記者的數據也顯示，北京二手房價格整體表現平穩。從麥田所覆蓋的樓盤來看，1月全市二手房掛牌價和12月相比維持不變，2月份掛牌價微漲0.1%，屬于正常波動。

“一般情況下，成交量上漲的下一步就是成交價，目前還沒看到這種變化，只不過隨著市場上房源量的減少，議價空間有所縮小。”朝陽東四環區域一位資深經紀人透露：“周末店里有兩單沒談成的，原因都是業主對價格比較堅持，不愿意讓步。”

該經紀人舉例說，如果房子本身掛牌價合理，買方砍價幅度還像年前似的照著10萬來，但是業主方的議價空間已經縮小到了5萬之內。

西城德勝區域一位經紀人也告訴21世紀經濟報道記者，賣方的市場預期比較強，只要不著急用錢，都愿意等一等，看看能不能賣到更高的價格。

麥田房產分析師進一步指出，根據麥田房產監測，1月北京二手房議價空間和上月相比減少0.17個百分點。“總的來說，目前在售房源充足，買賣雙方心態比較穩定。但隨著成交量的增加，二手房的議價空間有所減少。”

“未來，隨著樓市政策環境的進一步寬松，市場預期與信心有望逐步恢復，3月份北京二手房市場活力也有望進一步提升。”陳文靜補充說：“但成交規模想要超過2021年3月份的22000套，還是有比較大的難度。”

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本期編輯 劉雪瑩? 實習生 向添雨

標簽： 北京二手房狂飆真實情況如何