近日，山東、安徽、河南、四川、廣東等省份明確了現房試點。不過現房銷售并不是首次出現，業內人士表示，該模式已探索了約20年。在2020年海南就出臺了政策，目前已全面實施現房銷售。數據顯示，現售的商品房占比也在悄然上升。短期來看，進行現房銷售試點的城市或有增加，但現房銷售能否取代商品房預售？對此，多位業內人士認為，未來一段時期，預售與現售或將并存。

最新：多地跟進現房銷售政策引關注

(資料圖片僅供參考)

1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議強調，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。

1月31日，山東省住房和城鄉建設工作會議中提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。

2月6日，在安徽省住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。

2月6日，四川省政府在《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》的通知中提出，支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

廣東在春節后的“廣東省高質量發展大會”上也稱，支持有條件的項目進行現房銷售。

追訪：業內預計各地會密集出臺現房銷售相關政策

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，河南省“保交樓”任務較重，2023年是“保交樓”的重要節點，此前河南省政府工作會議已經提出要“扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作”，河南省進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，并提出將在鄭州、開封試點探索預售制改革和現房銷售，是對主管部門政策的進一步落實。短期來看，進行現房銷售試點的城市或有增加。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，河南此次提出現房銷售模式，具有非常強的信號意義，也更具有標桿性。因為2022年河南停工斷貸潮事件后，現房銷售的呼聲明顯增加。此次河南主動把鄭州和開封作為試點，延續了2022年下半年以來的保交樓工作思路，同時結合2023年住房工作總精神，具有非常好的示范效應。從改革的省份和城市看，一些大城市明顯改革節奏較快，也說明此類城市主動性更強。各地對于現房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發的。2023年包括山東、安徽和河南等的改革，則跳出了鼓勵和自愿的范疇，而是上升為“試點”的概念。這說明改革的節奏明顯加快，也更具有示范效應。

他預計后續各地在住房和城鄉建設工作會議中都會提及現房銷售的試點工作，從點狀式的試點逐漸演變為組團式的發展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點的大軍中。總體上，對于今年各地的現房銷售制度改革和創新，值得期待。

關注：現房銷售模式已探索20年

其實，現房銷售并不是首次出現，海南省已要求全面現房銷售，2020年海南就出臺政策稱，自當年3月7日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。這也是當時全國首個省級實施現房銷售的政策。

近年來，除了部分省市陸續進行商品房現房銷售試點工作，熱點城市部分地塊也在拍賣環節設置現房銷售條件，比如北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京、西安、成都、寧波等城市也已經出現了現房銷售試點。

據易居房地產研究院梳理全國各地取消預售制度、推行現房銷售模式的制度改革、政策文件、相關建議等發現，關于現房銷售的模式，其實有約20年的探索之路。

嚴躍進介紹，最近幾年，關于現房銷售的模式探索，有各種試點和創新，也形成了兩個不同的階段。其中，2021年上半年之前，各地在供地規則中明確了現房銷售的模式。其出發點是基于“穩房價、穩地價、穩預期”的工作目標，通過設定現房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價平穩、助力高品質住宅供應。而2021年下半年后，關于現房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發的。在各地住房和城鄉建設工作會議中紛紛提出現房銷售的改革試點。這也是各地探索房地產新發展模式的重要體現。

現狀：每賣7套房，已有一套是現售房

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，實際上，房地產銷售一直包括現房和期房銷售兩種方式，各有特色。期房銷售對于開發商而言也是一種低成本融資方式，有利于開發商降低融資成本，穩定房價。期房房價一般低于現房，在房價上漲期間，購房者會選擇期房。但當前樓市低迷，加之疫情影響，很多樓盤已經是現房，現房銷售也無可厚非。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，事實上，即便政策不提，近年來現售的商品房占比也在悄然上升。 “之前，之所以現房銷售推不下去，不是政策有什么問題，而是需求不足，或者時機還未成熟，總的來說，現房銷售占比上升，是市場倒逼的結果。”

數據顯示，2022年，全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中，期房銷售面積同比下滑29.6%，而現房銷售面積同比降幅僅僅為2.3%。2021年6月，全國現房銷售占比9.5%，隨后該指標快速攀升，到2021年12月為10.4%，2022年12月為13.9%。也就是說，每賣7套新建住宅就有一套是現房。經過3年改革試點，海南現房銷售占比明顯提升。2020-2022年，海南現房銷售占比分別為20%、24%和39%。

嚴躍進則指出，當前全國現房銷售規模占比約為14%，最近5年改革下，到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%，這也意味著后續購房市場中，5套住房有1套是屬于現房的。現房銷售占比的上升，實際上也是各地土地供應模式轉型的過程，這也意味著，后續各地土地供應中，現房銷售的條款明顯會增加。此類改革下，土地、房地產開發、住房交易等市場都會發生重要的變化。

分析：現房銷售能否取代預售？

李宇嘉認為，如果將在建未批售、已批未建算在內，再加上海量的二手房掛牌，以及城市更新把不符合居住品質的房子拆掉，再建設新房子，房子總量已足夠了。現在，“房住不炒”深入人心，房價只漲不跌的預期也逆轉了。

不過，李宇嘉指出，盡管現售的時機來了，但轉向現售是謹慎的。因為現售推行需要一些前提條件，比如地方要告別土地財政。如果賣地經營城市還大行其道的話，必然還要靠賣高價地驅動樓市繁榮，現售很難有空間；如果轉向了現售，考慮到建設周期拉長、成本增加，客單價太高，融資不放開，很難大面積推開。告別土地財政本身就是一個漸進的過程。未來一段時期，必然是預售與現售并存的開發時代。

陳文靜指出，但全國大范圍推廣的可能性相對有限，更多城市仍將采取預售制。

新聞內存

預售制緣何成為我國商品房銷售主要方式？

嚴躍進介紹，現房銷售模式所對應的是預售制度或期房銷售模式。1956年，香港頒布了《預售樓花同意書》（樓花一詞源自香港，是指未完工的建筑物），以法律形式確認了商品房預售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點了商品房預售制度。1994年，《城市商品房預售管理辦法》正式頒布，預售制為我國商品房銷售的主要方式之一。據此統計，中國內地期房銷售模式已實行了30年時間。該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發揮了積極的重要作用。

李宇嘉解釋，預售制度，本質上是一種融資模式、加杠桿模式，也就是開發商向購房者融資。一直以來，預售款（定金+按揭貸款）占到開發商資金來源的50%左右，是開發商最大的一筆融資。有了這筆資金，開發商既可以拿來還掉購地的“前融款”，也可以還開發貸款，或繼續去拿地。而且，預售制下，更容易出高價地、出地王，后者是樓市繁榮的源泉！這就是開發商拼命挪用預售資金的原因。監管層不斷緊縮開發商外部融資的背景下，這一筆規模最大、幾乎無成本的資金，是開發商實現高周轉的“利器”。所以，從2015年開啟高周轉以后，銷售面積一直大于竣工面積，增速剪刀差高達10個百分點以上。期房大行其道，且推遲竣工交付成為普遍現象！

預售作為融資手段，意味著房子的居住屬性被削弱。2015-2021年這一段時間，房屋的金融資產屬性非常明顯。地方政府希望規劃帶動賣地，賣高價地；“開發商+金融”這個利益復合體，以高周轉、高杠桿為載體，希望實現投資紅利；而購房者更看重的是房價上漲的資產收益。

當初，之所以選擇預售制度。一方面，城市化、工業化、房地產市場化快速推進的時期，房屋供應不足，需要加速供應；另一方面，前端成本太高，投入太大，比如土地價格高、融資成本高，如果要現售的話，由于建設周期長，要么開發商承擔不了，要么房價就會大漲。

更重要的是，預售能加速賣地、加速區域開發，帶動上下游，對地方GDP競標賽和全國經濟增長有好處。所以，預售有很大的貢獻。

文/北京青年報記者 宋霞

編輯/田野

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