先看看我們國家的宏觀杠桿率。

(資料圖片僅供參考)

宏觀杠桿率顯示的是一國的債務余額與 GDP 之間的比例，是衡量一國債務水準的重要指標。

居民杠桿率：前些年，中國的居民杠桿率相比較發達國家仍有距離，但在過去幾年中，中國卻是杠桿率上升最快的國家。

從 2011 年初的 27.8%上升至 2020 年末的 62.2%，最新的數據顯示：居民部門杠桿率為61.9%（數據截至2022年12月）。這是遠高于新興市場的平均值。

究其原因在于過去經濟衰退時，中國多以 “房地產” 作為主要擴大內需的手段，包括 2008 年金融海嘯（美國次貸危機）后的4萬億承接美元的流動性。

2012年歐債危機下放松金融創新的監管以及2015 年配合供給側改革出現的棚改貨幣化，也讓房地產成為經濟托底的重要工具，這就是導致居民杠桿率快速飆升的原因。

另外中國的總體宏觀杠桿率已經上升到273.2%了（這很高了，比歐美還要略高一些），同比上升了10.4個百分點，在當下高杠桿、弱預期與低需求的環境下，如何通過政策（財政、貨幣）刺激消費，穩住經濟，提升居民收入預期是個大問題。

房地產行業支撐起了我國過去20年飛速的工業化與城市化建設。期間，地方政府通過土地出讓和抵押，將土地資源貨幣化，進而完成了原始資本的積累。投入城市基礎設施建設并招商引資。

在此過程中，經濟高速增長，居民生活質量提高，提升土地資源附加值，吸引了更多的人口流入，帶動購房需求。從而帶動GDP增長，稅收增加，再償還債務，最終形成一套動態耦合的經濟閉環模式。

城鎮化率：截至2022年末，中國的城鎮化率已高達65.22%，城鎮化是過去40年來國內房地產市場繁榮和經濟增長的主要驅動力力。

從1979年是18%，到2000年36%，2010年50%，2022年65.22%，另外如果疊加人口老齡化的進程和生育率曲線考慮，城鎮化率的峰值可能已近來臨。

未來城鎮化進程將是一個斜率顯著放緩的過程，這將意味著接下來會有一系列的結構性變化。

下圖：我們可以看到央行向市場釋放了大量的流動性，2023年1月份的M2同比增長為12.6%，已連續11個月保持在同比10%以上增長，貨幣供應量與居民中長期貸款同比增速的分化剪刀差達到歷史之最。這和以往都大不相同。

而與此同時，2022年居民超額儲蓄（存款余額-貸款余額）規模為7.4萬億，亦是歷史罕見。

從居民部門的可支配收入/GDP（居民債務承擔能力）、居民債務/可支配收入的比值看：

中國居民債務負擔能力還是比較低的，不到50%，而美國高達70%，日本達到60%左右。

另外中國居民的債務負擔（居民債務/可支配收入）卻已經超過了140%多，目前美國和日本居民的債務負擔只接近100%。

對我們來說，接下來幾年是持久戰，不管是貨幣還是財政的強刺激，都需要“托而不舉”，一味的大水漫灌使不得了，如何在貨幣和財政政策的有機搭配雙管齊下下，有條不紊地打贏場攻堅戰至關重要。

高杠桿下、居民購房負擔能力到了一定極限的情況下，高杠桿、高負債、高周轉的房地產運行模式走到盡頭的情況下，除了房地產外，我們該怎么做才能贏得先機、降低本身的脆弱性和風險？

2022年，全國一般公共預算收入203703億元，全國一般公共預算支出260609億元。赤字約5.69萬億。疫情3年、地產天花板臨近、逆全球化加劇等等，財政赤字創下歷史新高。

根據財政部數據，截至2020年年底，中國政府債務為46.55萬億元，負債率為45.8%。

其中，中央政府債務余額20.89萬億元，地方政府債務余額25.66萬億元，地方政府隱性債務余額數據不可能有官方統計，市場估計在30~50萬億元。

更有市場方人士利用財經數據平臺，搜集各地城投公司債務余額，加總竟有65萬億元之多。

對這些數據很難作出準確的判斷，反正總的情況是數量巨大，而且同房地產公司債務高企，居民債務率快速上升交織在一起，蘊藏著系統性風險。

最近樓市方面的消息挺多的，貌似有回暖跡象，但是全行業周期性回暖還有待考量.......最近聽到了相關財政赤字貨幣化權威人士的討論，這個世界，債務/財政赤字貨幣化早已經不是什么新鮮事了。

甚至股市都已被貨幣化（比如美股）都說股市是經濟的晴雨表，現在看股市的好壞和經濟的關系真心沒有那么絕對。

希望能夠逐一化解目前經濟體系中所存在的一些結構性風險，那個房地產啊，預售制趕緊取消吧。對于我們購房者來說風險太大了。

還有公攤面積，我實在是想不通這個公攤面積存在的合理性，現在HK好像也于前幾年取消了公攤.....一般家庭在一二線城市買個房子，真的可以把6個錢包給掏干，我們啥時候能.......

有時候想想除了自己多掙點錢以外，想太多貌似也沒啥用。只有多多掙錢才能給自己安全感。

標簽： 老百姓真的買不動房了