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居民購房信心不回暖，成交量回暖難持續

國家統計局發布的最新數據顯示，今年1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。以上海為例，按照上海鏈家研究院的監控數據，2月份上海全市共成交二手房1.9萬套，同比增長52%，成交金額613億元，同比增長63％。

考慮到1月份數據也比較理想，于是有分析認為，連續兩個月成交量回暖，可能是市場回暖的標志。在經歷了持續的低迷之后，在政策的強刺激作用下，市場也可能進入拐點，從持續低迷轉向有序回暖。

那么，連續兩個月的成交量回暖，是不是市場回暖的標志呢？筆者認為，現在就得出市場回暖的結論，為時尚早。即便再多一、兩個月成交量回暖，也未必是市場回暖的標志。市場是否回暖，關鍵要看居民的購房信心是否回暖。只要居民的購房信心不足，購房欲望不強，成交量就難以維持，市場也就不可能真正回暖。

諸葛數據研究中心提供的數據顯示，第11周（3月6日-3月12日）重點50城情緒指數為-0.59，較上周回落0.06。其中，45城情緒指數均回落，只有51個城市情緒指數回升，特別是三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城市下降還非常明顯。也就是說，1、2月份成交量回暖的局面，有可能從3月份起結束，至多維持到3月份。自然，也就談不上市場回暖了。

事實也是，從廣大居民對待房地產市場的態度來看，無論是有購房愿望的居民，還是沒有購房愿望的居民，對房地產市場都是不太看好的，也是不太滿意的。尤其是房價，依然十分堅挺，下降的趨勢很不明顯。在這樣的情況下，等待觀望就會繼續成為廣大居民的主要選擇。特別是年輕人，已經不再急于通過購房來證明自己事業的成功、來應對房價的上漲、來解決戀愛結婚問題。順其自然，已經成為絕大多數年輕人的重要選擇。

更為重要的是，“房住不炒”定位，是廣大居民、特別是有比較強烈購房意愿居民的“定心丸”，他們不需要擔心房價會繼續快速上漲。相反，他們對房價下跌倒是期待越來越強烈。特別面對開發商普遍資金困難，期待降價的心理更加強烈。如果開發商不做出一些實實在在的姿態，市場回暖就會成為一個很難落到實處的話題，甚至是偽命題。縱然地方政府費盡心思、給足政策，也不會有明顯效果。購房者與開發商之間，開發商高度依賴政府，購房者則基本依賴心情。政策對購房者心理的影響，就是多多益善。當然，即便沒有政策，該買時仍然會買。

如果這一輪成交量回暖，是和風細雨、娓娓道來，而不是突如其來、來勢洶洶，或許還真有市場回暖的跡象。恰恰是這種看似很有氣勢的成交量回暖，反而讓人覺得很不踏實，很難掀起更大風浪。因為，今天的購房者，已經不是十多年前被房價漲得心慌意亂、情緒失控的購房者，他們早就在市場的持續低迷和開發商的心理恐慌中變得冷靜、沉著，開始用耐心和開發商比耐力，用等待和地方政府比耐心，買不起房就租房，租不起好房就租普通房，一切隨心所動，而不是隨房價所動。在這樣的情況下，成交量的突然增加，就不是一種正常現象，背后到底有什么故事，自然有講故事的人負責。

而且，成交量大幅上漲的同時，房價則在微微下跌，有些二手房房主，還在偷偷降價。如此只能說明，市場回暖是沒有基礎的，成交量增加是有原因的。更有可能的是，二手房房主面對市場持續低迷，房價有可能下降，內心的恐慌越來越嚴重，想通過加快拋售來占據主動，避免造成損失。二手房的供應規模遠大于成交規模，就是最好的證明。

眼下的房地產市場，并沒有到了可以回暖的地步，也沒有回暖的基礎和條件。房地產市場能否回暖，最核心的還是要看廣大居民的購房意愿、購房信心能否回暖。短期內，回暖的希望不大，能夠讓居民購房意愿和信心回暖的最有效手段，就是開發商降價，用降價來吸引居民購房，用讓利來調動居民購房的積極性。如果能夠做到，在剛性需求還比較充足的情況下，是能夠產生效果的。

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