本報記者 張家振 郭陽琛 武漢 上海報道

在房企積極謀求轉(zhuǎn)型的大背景下，代建市場間的競爭正迎來新的“賽點”。

日前，綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，09979.HK）發(fā)布的2022年度業(yè)績報告顯示，截至2022年末，綠城管理業(yè)務(wù)覆蓋全國120座城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至1.014億平方米，較2021年同期增長19.8%，成為國內(nèi)首個合約總建筑面積“破億”的代建巨頭。

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《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正進入深度調(diào)整期，代建行業(yè)已成為越來越多房企的“必爭之地”。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超60家，其中既有全國化超大型房企萬科、中海、金地，也有地方性大中型房企聯(lián)發(fā)集團和濱江集團等。

克而瑞研究中心分析認為，隨著人口總量負增、結(jié)構(gòu)日趨老齡化、城鎮(zhèn)化進程放緩，房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移將是大勢所趨，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必由之路。

“房企必須改變路徑依賴，房地產(chǎn)業(yè)新開發(fā)模式正在重構(gòu)。”易居企業(yè)集團CEO、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱日前表示，房企需“避重就輕”，從過往的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合模式，從過去傳統(tǒng)的拿地、開發(fā)、銷售轉(zhuǎn)向引入金融類的權(quán)益投資人，以品牌和專業(yè)運營能力為第三方資產(chǎn)所有者提供代建、物業(yè)管理、商業(yè)運營等服務(wù)。

房地產(chǎn)市場變陣催生代建需求

作為“代建第一股”，綠城管理已穩(wěn)坐代建行業(yè)的“頭把交椅”。年報數(shù)據(jù)顯示，2022年，綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%；毛利率達到52.3%，經(jīng)營性現(xiàn)金流達到7.25億元，同比增長28.1%。

據(jù)了解，在業(yè)績高速增長的同時，綠城管理雖仍以商業(yè)代建為主要收入來源，但政府代建業(yè)務(wù)的規(guī)模和占比均有了明顯的提升。

“隨著政府及金融機構(gòu)主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目增多，相應(yīng)的代建服務(wù)需求將穩(wěn)步增長，代建行業(yè)滲透率將達到30%以上。”綠城管理方面認為，國家對中低收入人群及年輕市民提供住房的保障性住房項目建設(shè)開始提速，政府代建模式在全國各地開始大力推廣。在“保交樓”政策驅(qū)動下，金融機構(gòu)正加快推動不良項目的開發(fā)建設(shè)，由此帶來巨大的代建市場。

據(jù)綠城管理方面判斷，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資端去中心化趨勢，代建作為更好承接投資去中心化的開發(fā)模式正迎來新一輪發(fā)展機遇。由政府主導(dǎo)的保障房、租賃類物業(yè)新增供應(yīng)占比將超過30%；金融機構(gòu)推動的房地產(chǎn)項目投資占比將進一步提升，預(yù)計達到20%左右；剩余50%的市場規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國企央企主導(dǎo)，并會產(chǎn)生頭部集聚效應(yīng)。

而房地產(chǎn)市場變化和行業(yè)發(fā)展模式變陣，也催生了火熱的代建需求。

“一方面，在集中供地潮中民企占比減少，地方國資或城投積極拿地為市場托底，但卻缺乏開發(fā)經(jīng)驗，為代建行業(yè)迎來機遇；另一方面，爆雷房企數(shù)量增長，行業(yè)急需出清，接手出險項目的金融機構(gòu)或AMC也需要尋找代建，為項目品牌背書的同時完成保交付任務(wù)。”丁祖昱表示。

丁祖昱的觀點也得到了房企人士的認同。金地集團副總裁、金地管理公司董事長郝一斌表示，透過房地產(chǎn)市場這幾年的變化也可以看到，房地產(chǎn)投資的主體在逐步多元化，在一些出險房企加速出清、產(chǎn)能下降的同時，城投公司、地方國企等其他市場主體也在大量涌入。

“過去，房地產(chǎn)開發(fā)主體是一些全產(chǎn)能、全能力的企業(yè)，帶來的代價就是高負債。這些公司此前大多以間接融資為主，當(dāng)行業(yè)轉(zhuǎn)向直接融資后，開發(fā)主體必然更多元、更分散。”郝一斌分析認為，“未來，房地產(chǎn)市場肯定會呈現(xiàn)出多元化趨勢，投資主體的多元化也為代建領(lǐng)域帶來了一些挑戰(zhàn)和機遇。”

綠城管理控股執(zhí)行董事、CEO李軍也表示，國央企和地方城投公司正成為拿地主力，但城投類公司在拿地后當(dāng)年實現(xiàn)開工的比例只有8%，這給代建公司提供了巨量業(yè)務(wù)機會；此外，在“保交樓”政策驅(qū)動下，金融機構(gòu)加快推動不良項目紓困，此類代建需求持續(xù)增加，顯性規(guī)模超過3萬億元。

房企發(fā)掘管理紅利

隨著多年的發(fā)展與摸索，Top20房企中絕大部分已經(jīng)入局代建業(yè)務(wù)，并探索出了較為成熟的運作模式。

據(jù)了解，早在1992年，中原建業(yè)就開始聚焦河南本土房地產(chǎn)項目，并以此切入點涉足代建領(lǐng)域。2018年，金地集團旗下獨立運營代建業(yè)務(wù)子公司金地管理開始聚焦商辦代建業(yè)務(wù)，并以商住、商辦、政府公建三大業(yè)務(wù)為核心基本盤，建立起了差異化的競爭優(yōu)勢，已逐步發(fā)展成為行業(yè)排頭兵。

以金地華東公司為例，經(jīng)過深耕華東地區(qū)20年，公司在上海市、江蘇省和安徽省累計投資126個項目，服務(wù)近10萬戶業(yè)主，可面向各類機構(gòu)、多元業(yè)態(tài)垂直場景，提供覆蓋“投融建管退”全鏈條、量體裁衣式的代建服務(wù)。

在交出亮眼成績單的同時，綠城管理也確立了更遠大的目標。“對于綠城管理而言，要保持代建行業(yè)的龍頭地位，市場占比需保持在20%以上，相當(dāng)于每年的新開工面積需要達到6000萬平方米，這也是綠城管理未來的理想目標。”李軍在業(yè)績會上表示。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010～2020年，中國房地產(chǎn)代建市場年新簽合約項目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超24%。考慮到中小型房企及金融機構(gòu)、安置房、閑置地塊等對代建服務(wù)的潛在需求，中國房地產(chǎn)代建潛在市場面積將由2020年的6.8億平方米增至2025年的9.1億平方米，其中，商業(yè)代建市場規(guī)模將由2020年的3.5億平方米增至6.2億平方米。

“如何把強大的開發(fā)體系和多元化資本來源嫁接在一起，正是代建公司所面臨的戰(zhàn)略性機遇。”郝一斌表示，這些機遇具體包括去金融化（快速去杠桿、房產(chǎn)回歸居住屬性）、去產(chǎn)能化（規(guī)模出清、產(chǎn)能下降）和投資主體多元化（投資開發(fā)分離、專業(yè)分工細化）。

此外，由于宏觀調(diào)控及金融政策等原因，現(xiàn)階段出現(xiàn)了很多涉房類的不良資產(chǎn)需要代建服務(wù)，代建項目中的資金問題逐步凸顯。

金地集團副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長陽侃表示，很多代建項目難做，主要是因為前一段時間投資狂熱所帶來的。所以，整體來說大部分代建項目經(jīng)營上的挑戰(zhàn)比較大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化的分工更加細化，輕重資產(chǎn)分離模式已經(jīng)顯現(xiàn)，代建崛起入局者眾多，要做好代建卻不容易，房企開發(fā)能力≠代建能力，代建需要“專業(yè)主義”。

“代建不僅僅是一個新賽道，也是戰(zhàn)略意義層面的模式創(chuàng)新。”在陽侃看來，代建領(lǐng)域需要更懂委托方需求，有更多維的專業(yè)能力匹配，所以擁有開發(fā)管理的“硬實力”已經(jīng)不夠，未來比拼的是代建“軟實力”，比拼的是多資源整合，提供專項解決方案的專業(yè)定制能力，以及體系化標準服務(wù)和專家團隊組成的專業(yè)服務(wù)能力。

“在短期和長期戰(zhàn)略性機遇下，很多企業(yè)都在進入代建賽道，代建行業(yè)門檻看似很低，但如果想做好、實現(xiàn)規(guī)模化，并不是一件容易的事情。”郝一斌表示。

“作為代建行業(yè)的領(lǐng)跑者，綠城管理是不容易的，因為我們一直在‘無人區(qū)’奔跑，沒有可供學(xué)習(xí)的標桿和榜樣，因此在極速奔跑過程中可能會有一些疏漏的環(huán)節(jié)。”李軍也表示，但更重要的是跟團隊一起研究公司發(fā)展的戰(zhàn)略和方向，公司也能夠分享國家和行業(yè)發(fā)展帶來的利好。

“代建服務(wù)的品牌價值最終還是價值創(chuàng)造，不創(chuàng)造價值就沒有價值可以分享，同時無法贏得客戶信賴。”郝一斌分析認為，代建管理公司只有給終端用戶提供更好的產(chǎn)品、更好的品質(zhì)、更好的銷售體驗和更好的后期服務(wù)，代建的價值才會被認可，讓產(chǎn)品銷售速度更快、售價更好，才會讓委托方從中受益。

如何做好代建管理這一細分市場？陽侃表示，做好代建要發(fā)現(xiàn)投融資的價值，同時通過產(chǎn)品能力和開發(fā)效率為客戶提供功能價值。“代建公司要注重去發(fā)現(xiàn)價值，能夠整合很好的資金方來運營項目，通過投資能力去發(fā)現(xiàn)項目價值，再植入產(chǎn)品價值和開發(fā)效率，在投入產(chǎn)出中創(chuàng)造價值。”

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