剛剛過(guò)去的3月，是美國(guó)傳統(tǒng)春季購(gòu)房潮的開(kāi)始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去三年的狂飆，今年市場(chǎng)究竟還熱不熱？

最新的一系列數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)30年房貸利率從7%降到了6.28%的情況下，今年3月房貸申請(qǐng)量仍比去年同期低35%左右，其主要原因在供給端：目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新掛牌量同比下降20%，總存量?jī)H為疫情前2019年3月的一半。

同時(shí)，標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)近期追蹤的美國(guó)房?jī)r(jià)在1月份繼續(xù)降溫（注：這個(gè)數(shù)據(jù)有滯后性，現(xiàn)在就剛出到1月），經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后比去年12月份下降了0.2%，比去年同期上漲了3.8%——這是自2019年12月以來(lái)的最小漲幅。

(相關(guān)資料圖)

但細(xì)分之下可以看到并非如此，實(shí)際上，美國(guó)樓市呈“東升西降”的兩極格局。美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前美國(guó)東南部地區(qū)房?jī)r(jià)上升10%，是全美最強(qiáng)的市場(chǎng)，西部地區(qū)房?jī)r(jià)下降2%，是全美最弱的市場(chǎng)。

他表示：“市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在2023年年中停止升息，并在2024年開(kāi)啟降息周期，屆時(shí)房貸利率將大幅下降，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度將重新回到10%以上。”

傳統(tǒng)旺季但缺房

根據(jù)Realtor.com的最新追蹤數(shù)據(jù)，全美3月份新上市住宅量同期下降20%，而總存量?jī)H為疫情前一半。

同時(shí)，根據(jù)抵押貸款機(jī)構(gòu)房地美（Freddie）數(shù)據(jù)，30年期固定抵押貸款的平均利率連續(xù)三周下降，目前已降至6.28%，雖然比起最低點(diǎn)仍然高了近一倍，但是比起幾個(gè)月前7.8%的高點(diǎn)，這令潛在購(gòu)房者敢于出手了。

從2022年12月和2023年1月開(kāi)始，該抵押貸款平均利率就開(kāi)始出現(xiàn)回落，而根據(jù)美國(guó)全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，實(shí)際反映去年12月和今年1月簽約狀況的今年2月現(xiàn)房成交量，已經(jīng)上漲14.5%。

與此同時(shí)，由于供給端缺房，今年3月房貸申請(qǐng)量仍比去年同期低35%左右。

“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是3個(gè)月的銷(xiāo)售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。目前的美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量只有疫情前的一半。低庫(kù)存量對(duì)房?jī)r(jià)起到了有力的支撐作用。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面并沒(méi)有改變，長(zhǎng)期而言房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也沒(méi)有改變。”陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

通常，在一個(gè)平衡的市場(chǎng)，大約需要有6個(gè)月的房屋供應(yīng)量才能維持價(jià)格穩(wěn)定。

“從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)新房建成量每年平均是100萬(wàn)套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬(wàn)套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬(wàn)套，一年跌了70%，隨后就在40萬(wàn)~60萬(wàn)套之間徘徊。”陳躍武說(shuō)，“近三四年，美國(guó)新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬(wàn)套/年，但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國(guó)人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡，但在過(guò)去十幾年中，美國(guó)新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端造成非常大的一個(gè)缺口。這個(gè)缺口不是一年能補(bǔ)上的。”

他表示，如果要超過(guò)這個(gè)供給平衡點(diǎn)，大概還需要三五年時(shí)間，換而言之，如果要形成一個(gè)泡沫，就需超額供給，但現(xiàn)在這種局面沒(méi)有出現(xiàn)，實(shí)際上根據(jù)美方數(shù)據(jù)，2011年到疫情前的2018年，房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產(chǎn)供給量又同比下跌34%，所以庫(kù)存已經(jīng)低到無(wú)可附加的程度，供給量只能滿(mǎn)足2.5~2.6個(gè)月的銷(xiāo)售，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給不足。

美國(guó)樓市“東升西降”兩極格局

美國(guó)樓市呈“東升西降”的兩極格局，且一些城市的房?jī)r(jià)變化比其他城市更為劇烈。

標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)追蹤的20個(gè)單獨(dú)的大都市地區(qū)中，有4個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)低于一年前。其中，西海岸房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟，圣迭戈和波特蘭也加入了舊金山和西雅圖的年度負(fù)增長(zhǎng)領(lǐng)域。

同期看，邁阿密、佛羅里達(dá)州坦帕和亞特蘭大的房?jī)r(jià)上漲最高，分別上漲了13.8%、10.5%和8.4%。

貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)黑騎士（Black Knight）近期發(fā)布的一份報(bào)告也顯示，1月美國(guó)房屋價(jià)格在美國(guó)中西部和東北部地區(qū)增長(zhǎng)，而在奧斯汀、舊金山和西雅圖等中西部市場(chǎng)下降。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2月份現(xiàn)有房屋的中位數(shù)為36.3萬(wàn)美元左右。

“展望2023年，Zillow估計(jì)，2022年11月份到2023年11月份，美國(guó)平均地產(chǎn)價(jià)格將小幅下跌1.1%。我們認(rèn)同Zillow的預(yù)估。”陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“我們預(yù)測(cè)北卡羅來(lái)納州、亞特蘭大和達(dá)拉斯等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將上漲大約0至5%左右。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將繼續(xù)下跌。”

不過(guò)他也認(rèn)為，隨著美國(guó)通脹得到控制以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)在高利率的打擊下進(jìn)入衰退，美聯(lián)儲(chǔ)將停止升息，轉(zhuǎn)而開(kāi)始降息，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。“近期的美國(guó)銀行危機(jī)將加速這一進(jìn)程。”他表示。

去年3月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)加息9次，累計(jì)加息幅度達(dá)475個(gè)基點(diǎn)。最近一次加息為上月22日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到4.75%至5%，為2007年9月以來(lái)最高水平。

標(biāo)簽：