隨著房地產市場的轉型和大城市租住需求的增多，長租公寓市場日趨紅火。但在一些業界人士看來，長租行業也出現了“供大于求”“供需錯配”等問題。

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面對這些行業新挑戰，多名企業界人士和行業專家在12日舉辦的“2023 中國住房租賃發展論壇”上提出，企業要想“活下去并且活得更好”，不僅需要創新商業模式和管理模式，也需要政策層面進一步優化土地、金融等支持手段。

“行業太卷了。”樂乎公寓創始人、CEO羅意在論壇期間接受第一財經采訪時稱。他表示，老牌長租企業目前愈發擔憂被具有資金和體量優勢的后來者所取代，這種危機感是由行業短期內不斷加深的“供大于求”市場趨勢造成的。

2021年中央經濟工作會議提出，要加快發展長租房市場，推進保障性住房租賃建設。近三年來，隨著相關支持政策迭出，行業發展的規范化和品牌化趨勢也更加凸顯，社會資本正不斷涌入長租公寓賽道。

與此同時，保障性租賃住房等政策性租賃住房的加速供應也對長租公寓行業帶來一定沖擊。

“由于保租房有著政府背書、租賃限價的特征，加之政府通過金融財政政策吸引地產與地方資本介入，保租房相對于傳統長租公寓企業行業的優勢更為凸顯，也吸引了相當比例的長租公寓客群。”羅意稱。

至于需求端，羅意的觀點是：潛在的租房需求是龐大的，但尚未完全被激活。

浙江工業大學副校長虞曉芬亦認為，中國大城市已形成龐大的住房租賃市場且仍有增長空間。她援引“七普”數據稱，2020年，全國沉重住房租賃常住人口約為1.9億人，占比21％，超過德國和應該兩國人口數量的總和。

“但根據當前的就業形勢以及社會經濟活躍度，實際租賃需求以及租戶租金的接受度還處于恢復期。”羅意說。

另一方面，租賃市場雖然在總量上已有明顯增長，但在供需適配性上，仍待完善。

“在不少大城市，一些群體的租住需求還得不到相匹配的產品供給。” 虞曉芬稱，每年約600萬新增務工人員進入城鎮、約1100萬大學畢業生走向社會。新就業人群中，不少都需要在大城市租房。尤其是在00后加入后，這部分人群“有尊嚴”的租住需求越來越強烈。

“我在浙江調研了一些產業園區，新一代務工人員一看到四人間集體宿舍，扭頭就走。而七普數據顯示，‘8平米以下’的租賃住房，全國占比有2.04%，廣東為7.05%，浙江為4.75%，都沒有達到聯合國文明居住標準。” 虞曉芬說。

供需錯配背后，虞曉芬分析稱，和輕資產運營路線取得成功，但重資產租賃經營困難重重不無關系。

從市場化運作來講，租售比偏低、投資回報率達不到合理回報或者發改委的折舊規定等，讓企業重資產開發與持有的意愿偏低，此類企業運營的風險很大。同時，因為租賃住房項目稅收貢獻少，甚至是無稅收貢獻，所以在地方層面，相關項目仍普遍存在落地不到位的現象。

針對前述問題，虞曉芬建議，租賃住房用地政策再發力，以從源頭解決重資產租賃企業生存困境。比如，鼓勵高校、科研院所、醫療衛生機構、大型企業，在守住安全紅線原則下，利用存量用地新建的，要“愿建能建盡建，用地性質不變，不補充出讓金”。

土地政策之外，虞曉芬表示，金融支持政策也有優化空間。

2月23日，央行和銀保監會發布《金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，加強住房租賃信貸產品和服務模式創新。支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，期限一般3年，最長不超過5年。

但在虞曉芬看來，由于5年左右的時間還難以回收裝修款等，建議用于改造、裝修的，貸款期限設定為“最長不超過15年”。

此外，還可以借鑒海外做法，成立國家租賃住房基金，專門用于開發、修建經濟適用類租賃住房，可以根據各省常住人口和住房成本進行額度分配。

上海市房地產科學研究院院長嚴榮也同樣提出，金融支持政策，對長租市場的發展至關重要。這些金融工具就包括了近期市場熱度很高的不動產REITs。

事實上，早在去年年底，金融監管部門就已明確提出“研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域”。

業界普遍認為，如果將市場化租賃住房納入底層資產范圍，將有助于打通住房租賃企業“投、融、管、退”整個環節，實現租賃住房行業的輕資產運營。同時，長租房的納入，將有利于促進住房租賃市場的良性發展和規模擴大。

不過嚴榮也提示稱，目前，一些地方決策者對長租房包括短租房在內REITs發行，留有疑慮，擔憂行業出現過度追求金融資本或過度追求其他方面回報的苗頭。

“這也給行業提出警醒，資本化是行業發展的潤滑劑，但過度資本化則是行業發展的陷阱。”嚴榮說。

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