2023年4月26日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2023中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十六屆中國物業服務百強企業家論壇”隆重召開。

中國物業服務百強企業研究自2008年以來已連續進行十六年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業內優秀企業的認可，相關研究成果已經成為評判物業服務企業綜合實力及行業地位的重要標準。2023中國物業服務百強企業研究，以“獨立前行，高質發展”為主題，發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業，發揮示范帶頭作用，引領行業快速、健康發展。

(資料圖片)

圖：2019-2022年百強企業管理面積、合約面積及增速變化情況

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行業管理規模增速放緩，開啟穩步拓展、高質增長新時代。2022年，百強企業管理面積均值實現穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現出明顯的放緩跡象。

圖：百強企業由“規模為王”階段轉為“質速協同”發展新階段

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物業管理行業已經告別高速增長時代，回歸高質量穩步發展的行業軌道，并呈現出新特征。第一，“規模為王”的高速擴張戰略不再成為市場主流；第二，面對地產關聯方拖累，百強企業擺脫依賴，獨立化發展迫在眉睫；第三，審慎制定戰略發展目標，權衡質量與速度間的關系及相互影響，避免效率先行，效益落后的不良結果；第四，百強企業重視品牌建設，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價和企業市場競爭力；第五，百強企業更重視拓展業務的深度和提高密度，創新服務理念、服務對象及服務模式，深挖市場蘊含的廣闊空間。

圖：2019-2022年百強企業第三方在管面積占比情況

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2022年，百強企業第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力，重要性突出。

市場競標是獨立市場化能力的象征，也是積極、長遠的發展模式和拓展手段。首先，百強企業在白熱化的競爭中培育專業、高效的市場投拓團隊，提升拓展能力；其次，百強企業加大非住宅領域的拓展力度，尤其對學校、醫院、公眾物業等熱度較高的細分領域；最后，通過借助科技手段獲取各大城市土地市場、項目招標市場、合約到期項目等信息，精準高效地進行項目拓展。

市場競標競爭激烈、難度較大，百強企業也在尋求與第三方企業合作，在住宅、非住宅、城市服務等領域充分發揮合作企業的資源優勢，進一步提升第三方項目拓展能力。

2022年全年，物業管理行業并購市場熱度明顯下降并呈現出新的特征。第一，并購市場環境錯綜復雜，并購方更謹慎。第二，年內大型并購案例較為少見。第三，國企并購活躍度提升。2022年內國企并購涉及總交易金額超40億元，占比過半。第四，并購類型由“規模型”并購向“業務型”并購轉變，且“規模型”并購更集中于特色細分賽道。

地產關聯公司對物業公司發展的支持在行業變遷和市場檢驗中逐步弱化，依靠地產關聯方項目輸血不可能實現長遠發展，甚至會承受地產行業傳導而來的運營風險。長期看，地產關聯公司只能為物業公司的規模發展提供補充，但不再可能成為長久增長依靠。

伴隨行業的不斷發展，百強企業轉換服務對象，升級服務理念，調整商業邏輯，將業務進一步聚焦于對空間和人的服務，拓寬了規模邊界，打開了TO?B端的不同場景和業務需求，即IFM（綜合設施管理）服務，其目的是提高客戶核心業務的生產效率，本質上可以理解為企業或機構非核心業務的外包服務。目前，金科服務、卓越商企服務、長城物業等爭相布局IFM領域，引領行業新的發展方向，打開市場更大的想象空間。

表：部分百強企業IFM布局情況

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此外，管理規模也不再受限于傳統的有形建筑，而是可以基于城市空間衍生出更多綜合服務項目。百強企業勇于跳出傳統的單個物業項目管理形態，將服務空間由社區延伸至城市甚至村鎮，進一步擴大管理版圖。截至2022年底，碧桂園服務的城市服務項目已覆蓋超過150個城市，雖然沒有增加實際管理面積，但是擴大了服務項目數量，實現了服務規模的全新突破。

圖：2022年百強企業不同城市群管理面積分布情況

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面對日益激烈的市場競爭，百強企業有戰略、有選擇的布局重點城市群，深耕核心城市，奠定規模增長的堅實基礎。2022年，百強企業約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。

越來越多的百強企業結合自身資源稟賦及戰略方向精準聚焦重點城市進行深耕，提升重點城市服務密度。一方面，提升城市服務密度有利于資源整合和匹配，形成一定的規模效應，優化管理并在一定程度上實現降本增效；另一方面，結合企業自身情況聚焦重點城市，可以使資源得到更好的配置，過度追求多個城市深耕，會導致資源配置不充足，各城市拓展不能兼顧，資源整合效果差等問題。

圖：2019-2022年百強企業、TOP10企業營業收入均值與增速情況

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2022年，百強企業營業收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點，近幾年首次低于11%。頭部企業憑借自身規模效應和優質資源稟賦發展多元業務、布局細分賽道，營業收入保持穩定增長。TOP10企業2022年營業收入均值達131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業的近2倍，頭部效應顯著。

圖：2021-2022年百強企業營業收入結構及占比情況

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從具體構成來看，2022年，基礎物業管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升；增值服務收入均值約為2.70億元，占營業收入的18.22%，較上一年下降3.3個百分點，這與前幾年的發展趨勢相反；創新型服務收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

圖：2021-2022年百強企業社區增值服務分類及占比情況

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2022年，百強企業社區增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經濟影響增速放緩，其中空間運營、資產運營、生活服務三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

雖然整體看百強企業開展的社區增值服務種類齊全，服務多樣，但對于每一家企業而言，社區增值服務呈現出業務更聚焦、優勢資源整合更突出的特點。百強企業在布局社區增值服務過程中不是盲目地追求服務種類多樣，而是重點發力1-3項細分業務，并在該領域取得一定競爭優勢，將服務做專做精，其他服務則是量力而行。

非業主增值服務板塊受到較大影響，2022年，百強企業非業主增值服務收入均值約為1.05億元，同比降低21.40%，下降明顯，不少企業該業務板塊甚至出現腰斬。雖然短期內，這對企業的經營績效產生一定不良影響，但伴隨關聯交易出清，百強企業將逐步發力更具發展潛力的社區增值服務以及其他創新型服務，實現未來的可持續增長。

城市服務、IFM、商業運營、智能科技服務等創新型服務是百強企業布局較多的領域，為行業打開了更大的市場空間，拓寬了服務邊界。整體而言，2022年百強企業創新型服務收入均值0.40億元，在營業收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。

圖：2019-2022年部分百強企業城市服務收入及增長情況

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城市服務是突破傳統物業范疇，轉為“大物業”、“城市管理”的全新定位。百強企業對城市服務的探索已有5年的時間，近幾年發展非常迅速。碧桂園服務、保利物業、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入到這一行列。

IFM是突破傳統服務對象和服務理念的全新探索。百強企業也陸續重視IFM賽道，并通過為企業、學校、醫院等單位提供服務來提升服務密度，主要業務聚焦于餐飲服務、綜合服務及設備管理等。2022年，金科服務、新城悅服務、新希望服務提供餐飲服務的收入分別為3.39億元、3.55億元、1.06億元，已成為重要的業務板塊，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發展潛力突出。

商業運營管理是聚焦商辦物業管理的百強企業特有的業務板塊，呈現出專業性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務、融創服務等以住宅為主的物業服務企業也在布局此賽道，逐步建立專門的業務板塊。

此外，還有少量百強企業借助科技力量，加強智能化建設，提供智能解決方案服務，比如為開發商提供智能案場解決方案，或者為物業公司及其管理的項目（住宅、寫字樓、園區等）提供智能科技服務。

圖：2018-2021年百強企業營業成本均值及平均營業成本率情況

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百強企業盈利能力面臨挑戰，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，出現“增收不增利”的現象。

百強企業2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。

2022年，百強企業營業成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個百分點。盡管百強企業不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內實現降本提效，成本管控似乎成為百強企業面臨的一大難題。百強企業2022年的平均營業成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個百分點，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。

回歸服務本質，便是服務至上，以品質贏得市場。百強企業發揮示范帶頭作用，讓客戶在服務中獲得高度的滿足感和最好的體驗感，增強用戶粘性，把回歸服務本質融入到企業發展戰略之中，并對其內涵做出新的詮釋。

圖：品質服務促進企業高質量發展

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物業管理行業迎來發展關鍵時期，百強企業以品質服務為支撐，促進管理規模有序、有質、穩步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務，進而實現全面高質量發展

為保障服務品質，百強企業以標準化為基點，逐步推進“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。

在保障高服務品質的前提下，如何做到價更優？總體來講，百強企業通過增加區域范圍內服務項目的數量，提升密度，進行規模化管理；同時積極開展多元增值服務，提升濃度，借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎之上，實施“優”價策略。

圖：百強企業提升密度與濃度路徑措施

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2022年全國物業服務滿意度評價結果并未延續前兩年的增長趨勢，行業整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業在高速成長后需要回歸服務本質的深刻訴求。

百強企業以滿意度建設為抓手，著力提升客戶服務品質。頭部企業在實踐中走在了行業前列，針對各細項短板進行逐一改善。多年來持續進行智慧化建設為業主提供更多便利，進一步優化投訴流程及時解決業主遇到的問題，開展豐富的社區文化活動滿足人們的情感需要。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫院、交通樞紐站、園區等建成面積及老舊小區等存量面積近300億平方米，按照各業態平均物業費加權平均計算可得，市場規模超萬億元。未來該市場仍將保持穩定增長。

從儲備項目看，2022年，百強企業在管面積均值已突破6400萬平方米，連續多年保持增長趨勢。儲備項目作為企業后續發展的強力后盾，2022年百強企業合同儲備項目均值達117個，合同儲備項目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業高質量發展提供了有力支撐。

圖：2017-2022年百強企業合同儲備項目面積均值及儲備項目數量均值

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圖：近十年社區增值服務業務主要發展變化情況

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社區增值服務從有到全，經過多年探索與嘗試，在廣度和深度上都得到了較快發展。最近幾年，隨著行業理性回歸，社區增值服務又呈現新的特點，即逐步專注于重點航道，像居家生活類的家政服務、美居服務、社區零售，空間運營類的社區傳媒等業務，資產類的租賃業務等，實現了從全到優的轉變。

城市服務和IFM打開新的市場空間。城市服務已形成萬億規模的藍海市場，正成為百強企業競相追逐的業務布局方向。2022年全國城鄉社區事務支出?達到19415億元，假設該數值此后幾年保持穩定，且假設到2025年物業管理的滲透度達到50%左右，物業服務企業參與城市社區服務的潛在市場容量為9707.5億元。目前我國IFM服務市場需求規模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元，年均復合增長率達14.07%。

總市值、市盈率較底部已反彈約40%，但距歷史高點仍有較大提升空間。截止2023年3月31日，行業總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距。板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

但長期來看，行業基本面并未改變。物企獨立性持續增強、更加冷靜和理智的戰略布局以及關聯方的“出清”，有助于行業開啟新的發展周期。

2022年，百強企業的從業人員中，本科及以上人員占比12.12%；大專學歷人員占比23.01%；高中學歷人員、中專及以下人員占比分別為22.14%和42.73%。百強企業從業人員的學歷水平延續了過去幾年的變化趨勢，對高學歷、專業型、復合型人才的需求較以往更加明顯。

百強企業積極吸納應屆畢業生，并構建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉變，迅速提升員工的素質水平，暢通員工晉升通道，實現員工與企業的共同發展。

物業服務百強企業基本保持了自身員工體系的穩定，創造了大量的就業崗位，為促就業、穩就業做出了積極貢獻。2022年，百強企業員工數量均值為6212人，同比增長5.15%。

圖：2020-2022年百強企業員工數量均值

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2022年，百強企業堅持誠信經營，依法納稅，為國家貢獻了大量稅收收入。2022年，百強企業納稅總額達252.16億元，承擔起了納稅責任與義務，充盈了國家財政收入。

物業服務企業作為基層治理的重要參與者，對于維護社會穩定，促進和諧社會建設，具有至關重要的作用。在基層治理的過程中，百強企業參與了包括老舊小區改造、養老服務、保障房管理、鄉村振興和公共突發事件防控等重要環節，逐步創新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發揮積極作用。

百強企業響應政策號召、推進ESG實踐，探尋綠色物業管理新模式，助力國家雙碳目標實現，有利于企業實現可持續發展。百強企業非常重視運營管理中節能、環保、減排等多個方面，逐步推進綠色物業管理，探索相應的管理模式。

越來越多的百強企業意識到設定減排目標的重要性，通過建立“碳賬本”，制定科學合理碳目標來指導企業的行為，使企業在高質發展、綠色發展的過程中保持競爭優勢。

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