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紫金書院，一個頗具戲劇性的樓盤項目，雖然因爭議而“名聲在外”，但是銷售上始終“香”得很。記者了解到，紫金書院一、二期尚未交房即遭到業主公開維權，三期即將開售，排卡數量已達房源數量的兩倍之多。

(資料圖片)

而值得注意的是，紫金書院所在地塊已經被斷斷續續地開發了近20年的時間，期間開發商多次被質疑捂盤，陷入輿論風波。

尚未交付即遭維權

“交房即維權”似乎已經成了很多新樓盤必經的“劫”。而最近紫金書院所售一、二期的房源目前尚處于在建階段，尚未交房，業主就開始了公開維權，有業內人士將其戲稱為“前瞻性維權”。4月26日，距離交房還有兩年多的時間，微信公眾號“紫金書院業主”發布了“500位業主致紫金書院的公開信”，準業主抱團進行維權。

公開信表示，紫金書院500位準業主被迫只能以公開信的方式尋求與開發商北京新領域房地產開發有限公司（簡稱“新領域地產”）對話。并稱“好的項目落地、小公司更重人治”，將維權的矛頭直指新領域地產紫金書院項目的領導團隊，質疑團隊人事變動情況下的交付能力。

紫金書院業主張恩（化名）在接受記者采訪時表示，現有的合同中房屋裝修、交付的相關標準并沒有列得很細，有些選材連品牌都沒有標明。后來，相關負責人對我們有所承諾。而該項目最近更換了負責人，我們發現新上任負責人的專業能力和態度都不夠讓人滿意，對之前負責人口頭承諾的裝修標準也都不再認賬。希望開發商能將交付的標準進行細化，落實到合同里面，并修改部分霸王條款。

“之前開發的樓盤質量不敢恭維。”張恩稱，雖然購房前也對該項目的諸多風險有過疑慮，但還是因為他們在宣傳等方面的動作，而打消了顧慮。“新領域地產這個小開發商，現在團隊管理混亂，我們十分擔心紫金書院的交付質量”。

不過，雖然張恩聲稱目前維權業主手里已經有開發商承諾的證據，并申請了公證，但是房產律師王玉臣告訴《華夏時報》記者，如果沒有簽署書面的約定，而開發商不認可之前的承諾，維權其實很難進行。

“據說是業主認為電梯等方面的配置承諾沒有兌現，不知道承諾更換的說法是從什么地方傳出來的。”新房中介郭達向記者表示，這屬于“人紅是非多”，樓盤賣得好一些，都會有些負面消息傳出來。

紫金書院樓盤銷售人員張瑞（化名）告訴記者，都沒交房呢，何來質量不達標？那些業主只不過是自行猜測罷了，而且合同里已經寫得很清楚。而另一位銷售人員則辯稱，任何項目在網上都會有差評，眾口難調，人無完人，更何況是房子呢。

拿地近二十載后熱賣

雖遭遇維權，具有爭議，但一直以來紫金書院的銷售狀況都很不錯。公開消息顯示，2023年2月20日，昌平“紫金書院”二期開售，開盤僅18分鐘，銷售額就已經突破了22億元。據房天下樓盤動態顯示，4月20日，紫金書院三期進入排卡階段。張瑞告訴記者，紫金書院三期共計劃推出12棟、13棟、16棟共計約140套房源，現在已經排卡近300張了。不過現在還沒有申請下來預售證，具體開盤時間得拿到預售證后才能確認，預計開盤時間為5月底。

“光我這里已經接待排卡客戶四個了。有位客戶對比中海富華里后，還是認為這邊性價比比較高，果斷加入了排卡。”郭達對記者表示。對于開盤的方式，張瑞表示具體的情況還沒確定，參照此前情況，可能還是使用手機小程序選房，不會采用搖號的方式。而針對較為火爆的排卡，后期可能會采取驗資的方式篩選掉部分客戶，也可能對客戶全款和非全款的付款方式加以區分。

對比北京昌平南的其他新房樓盤，紫金書院的價格和大多數樓盤價格處在6.3萬元/平米左右的同等水平。不過記者注意到，紫金書院雖然價格與同區域的其他樓盤接近，但是其定位更偏向改善，定位為一梯兩戶的低密度洋房，容積率僅為1.84，距離地鐵2公里以內，配有幼兒園，緊鄰人大附中昌平學校和昌平區中西醫結合醫院。也就是說，相比昌平南部的其他項目，紫金書院的性價比是較高的。

那為什么性價比很高的紫金書院賣得這么便宜？新房中介周啟明（化名）告訴記者，紫金書院唯一的缺陷就是項目拿地的時間比較早。這個項目是2004年拿的地，距離現在已經過去了近19年時間，到2025年底交房時，紫金書院的土地使用年限僅剩下49年。

對于土地使用年限的問題，周啟明表示，商品住房就是70年土地使用年限到期了，也還是可以續期的。而且現在大家可能并不會永久居住在一套房子里面，再過5—10年有可能更換新的房子了。記者注意到，根據《民法典》規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。不過，目前我國住房市場化發展的時間尚短，還沒普遍出現70年住宅建設用地使用權到期的情況。

捂盤惜售坐享紅利？

那為什么紫金書院拿地近20年了才開盤呢？事實上，新領域地產在霍營地塊的開發一直是慢吞吞的。據悉，新領域地產在2004年已經獲批拿地，但是一期開盤時間為近4年后的2008年，二期開盤時間為再隔3個年頭的2011年，再到11年后的2022年8月5日紫金新干線三期，也就是紫金書院才首次開盤。

業內人士石虎（化名）告訴記者，一般開發商從拿地到開盤需要2年左右的時間，高周轉的房企可能不到一年時間就能開盤。例如，越秀地產今年2月份在北京所拿的朱辛莊地塊，僅1個多月后就公布了案名，之后迅速進行開盤銷售。

在此情況之下，新領域地產幾度陷入“捂盤”風波。公開消息顯示，2012年12月19日，紫金新干線二期涉嫌構成捂盤惜售，被住建委點名通報；2022年4月，有市民再次質疑三期的紫金書院捂盤。不過，據北京昌平區住建委回復稱，因為2018年紫金書院項目地塊內一構筑物被鑒定為文物，所以紫金書院才調整了開發進程。

捂盤與否撲朔迷離，但是“明晃晃”的是從2008年首次開盤到現在，該地塊上大幅上漲的房價。據悉，2008年紫金新干線首次開盤價為8800元/平米，而如今即將開盤的紫金書院三期的指導價為63860元/平米，相比首次開盤價格上漲了近5.5萬元/平米。從房價上來看，20年后才開盤，紫金書院可謂狠狠地享受到了房地產發展的紅利。

馬路對面的紫金新干線。?董紅艷/攝

對于這種情況，張恩告訴記者，紫金書院的土地使用年限少了近20年，又不能實現交房即交證，所以我們希望能夠實現品質交付。

過去已成定局，而未來紫金書院的走勢也仍然被看好。其中，周啟明指出，這個項目均價約6.3萬元/平米，相比周邊的二手房價格都低。例如，和紫金新干線相比，紫金書院的樓齡要新十幾年，但是均價還倒掛約3000元/平米。而且以后紫金書院的房子進入二手房市場的話，10多年的房齡差，單價多賣1萬元/平米是絕對沒有問題的。

不過，不同于眾人的癡迷，也有網友表示，之前一直關注紫金書院這個樓盤，就像等了一個女孩子很久，累了，已經不再愛了。

對于紫金書院項目的相關問題，記者擬對新領域地產進行采訪并向其發送了采訪提綱，但是截至發稿并未收到相關回復。

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