單價逼近16.5萬元/平方米、2500萬元起的總價、500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資……近日，上海豪宅云錦東方項目開盤搖號的消息成為熱搜焦點，在如此嚴苛的購房條件下，購房者還是“前赴后繼”——105套房源總認購數超過700組，認購率達667%。甚至有消息稱，為了獲取購房資格，一些購房人采取了“假結婚”方式，專門辦理假結婚的“黃牛”也已經入場。

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令人關注的是，為什么該豪宅項目如此搶手？所謂的“假結婚”獲取購房資格又有哪些風險？

云錦東方項目于近日開盤搖號，有消息稱，一些購房人為獲取購房資格采取了“假結婚”方式。圖/IC photo

上海千萬級豪宅“一房難求”

根據云錦東方項目發布的認購提示，云錦東方云筑（推廣名“東航云錦東方”）項目已于5月10日取得預售證。上海東航置業有限公司已取得上海市徐匯區龍啟路377弄“云錦東方云筑”項目1號、2號、8號、9-30號、34-36號、43-56號、82-97號、125-132號共計105套房屋的預售許可證，并計劃于6月3日開盤銷售上述預售許可證項下的全部準售房源。

此次銷售先采取認購方式，認購時間為5月12日9時至5月16日12時，房源總價約2457.7萬元至9618萬元。此次推出的云錦東方三期房源，主力戶型面積176-467平方米。據了解，此次認購要求十分嚴格，需要支付500萬元認籌金，且首套購房者需要凍結900萬元，二套購房者則需要凍結2900萬元的資金，凍結時間長達20多天。

根據機構監測數據，目前，云錦東方項目105套房源總認購數超過700組，認購率達667%以上。按照上海的新房搖號規則須積分排名，這就意味著大量購房者連入圍搖號的機會都沒有。

在如此嚴苛的購房條件下，為什么該豪宅項目還是如此搶手?

據當地業內人士介紹，近段時間以來，云錦東方項目已經被貼上了很多的標簽，比如“買到躺賺2000萬元、和高考一樣改變命運、宇宙第一理財產品…… ”

上海鏈家平臺數據顯示，近年來云錦東方二期二手洋房的成交價均在20萬元/平方米以上，與此次新房銷售價差近10萬元，新房二手房價格形成嚴重倒掛。

根據貝殼找房平臺數據，目前云錦東方二期項目“云錦東方錦園”有一套掛牌房源，該套房源面積433.39平方米，銷售單價約22.61萬元，掛牌售價9800萬元。從成交數據來看，2023年4月份，貝殼找房平臺成交一套410平方米的房源，成交單價約為24.15萬元，成交總價9900萬元。

對此，有購房人算了這么一筆賬， “根據云錦東方項目附近的二手房上個月成交均價，假如購買一套260平方米的大平層，總價約為5000萬元 ，而此次推出的新房總價約3200萬元，差價將近2000萬元。”

形成“假結婚”黃牛產業鏈？

“兩三千萬元的價差，有些人愿意冒險，可以理解。但如果用假結婚的方式套取購房資格，甚至成為了黃牛生意，組織一大批人鉆空子，進而又形成產業鏈，侵害的不僅是購房者的利益，還擾亂了市場秩序。”就在云錦東方項目結束認購的前兩天，有購房者爆料稱，認購現場聚集的上百人中，有部分是排隊準備入場的認購人，另一部分是現場等候的同行者，亦有各種理財顧問、家居軟裝設計人士、房產中介等等。

值得一提的是，認購現場的“一日夫妻、黃牛出沒”也讓該樓盤沖上熱搜。根據購房人反映，認購場外充斥著各類“黃牛”，包括提供“假結婚”、代持買房和過橋資金服務的人員。

“有的‘一日夫妻’，昨天剛離婚成功，今天就結婚來買房了，當場連老公老婆的名字都叫不出來。這應該是此次上海排隊買限價豪宅沖上熱搜的主要原因。”當地一位業內人士向記者表示，“我們都知道限價的初衷是為了穩定房價。一個高端項目的定價遠低于周邊二手房價格，買到基本就是賺到，這是限價帶來的紅利。但是一個豪宅項目之所以‘低價’，是以犧牲土地出讓金為代價的。所以說，不應該出現假結婚鉆空子，甚至滋生出黃牛產業鏈，這樣是損害了整體的利益，最終起不到促進房地產健康發展的作用。”

記者注意到，近年來，通過“假結婚、假離婚”方式規避限制來購房的情況并不少見。那么，什么是“假結婚”？“假結婚”有法律效力嗎？

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師介紹，在我國法律方面并不存在“假結婚”的概念。為了認購房屋違規操縱積分，都需要持有合法有效的結婚證明，而只要完成結婚登記，就已經確立了婚姻關系。既然已經確認了夫妻關系，對于在婚后購買的房屋而言，即便是與另一方進行所謂的“假結婚”，另一方也很有可能對該房屋享有相應的財產權益。

“假結婚”法律風險不容小覷

云錦東方項目認購中爆出的“假結婚購房”現象備受質疑，其背后尤其值得關注的是，“假結婚”會有哪些法律風險呢？

針對一起因“假離婚”買房而引發的糾紛案件，上海市閔行區人民法院（以下簡稱“上海閔行法院”）認為，夫妻是假，結婚是真，共同債務背上身。房屋貸款發生于雙方婚姻存續期間，根據法律規定，債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，若基于雙方共同意思表示的，應當按夫妻共同債務處理。

王玉臣表示，領取結婚證后，即便是“假結婚”，雙方已具有合法的夫妻身份，既享有夫妻之間的權利，也需要承擔夫妻之間的義務。根據相關規定，在婚姻關系存續期間，除前述的工資、獎金、勞務報酬外、包括生產、經營、投資的收益等都屬于夫妻共同財產，并且夫妻之間還存在相互扶養、共同承擔夫妻共同債務等義務。目前離婚冷靜期制度已依法實施，意味著雙方協商自愿離婚的程序更復雜，如果一方不配合、假戲真做，則只能以訴訟方式離婚，不僅會增加訴訟成本，是否可以離婚的風險性也會增加。

繼承風險也是較容易引發矛盾的因素，夫妻雙方作為配偶，互為對方的第一順序法定繼承人就是其中一項。如果婚姻存續期間，“假結婚”的一方過世且沒有留下有效遺囑，另一方便有權繼承過世一方全部或者部分遺產。

除此之外，王玉臣律師還介紹，在現實生活中，因為限購或者其他原因，有些人會拋開法律風險，簡單認為“假結婚、假離婚”不過是借用下自己的名義，房款也不是自己出，甚至自己還能從中拿點好處費。實際上則不然，“假結婚”可能會被占用首套房資格（與二套房相比，首套房貸款也相對較有優惠）。

對此，上海閔行法院法官提醒，“房住不炒”提了好幾年、調控政策也出了不少，上海樓市新政更是對“假離婚”買房進行圍堵。“假結婚、假離婚”借著“夫妻關系”的空殼，鉆著制度的空子，愚人者也終將愚己。在法律世界里，并不存在對婚姻真假的評判，法律尊重每個人對是否成立以及是否解除婚姻關系的選擇。但虛構身份關系，隨之而來的可能是弄假成真、人財兩空、信用受損等不可控的種種風險。婚姻沒有真假，真誠對待每一份社會關系，審慎對待自身的權利義務，且行且珍惜。

新京報記者 張建

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗

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