5月23日，海南舉辦《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）新聞發(fā)布會(huì)。據(jù)發(fā)布會(huì)透露，《條例》提到，靈活土地供應(yīng)方式，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合等方式差別化供應(yīng)土地；同時(shí)，將招掛結(jié)合供地方式上升為地方法規(guī)。

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在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在經(jīng)濟(jì)下行和鼓勵(lì)科創(chuàng)等新興產(chǎn)業(yè)的背景下，必須要從源頭上降低土地成本，靈活供地是降成本、匹配供需的新興土地供應(yīng)方式。

《條例》提到，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合等方式差別化供應(yīng)土地。圖/IC photo

靈活供地方式，降低成本、提高土地利用效率

據(jù)了解，5月1日，《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》已經(jīng)正式施行，自1994年實(shí)施的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

《條例》共十章七十七條，主要內(nèi)容與亮點(diǎn)是：構(gòu)建國(guó)土空間規(guī)劃體系；落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度；強(qiáng)化土地要素保障；推進(jìn)國(guó)土空間智慧治理；破解土地管理“難題”；細(xì)化集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)定。

值得關(guān)注的是，在強(qiáng)化土地要素保障方面，提到靈活土地供應(yīng)方式。《條例》規(guī)定，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合等方式差別化供應(yīng)土地，既降低了市場(chǎng)主體的土地取得成本，又與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相結(jié)合，著力防范土地資源浪費(fèi)和閑置。

靈活土地供應(yīng)方式，有哪些創(chuàng)新？將帶來(lái)哪些積極意義呢？

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，《條例》提出靈活土地供應(yīng)方式，目的是降低市場(chǎng)主體的土地取得成本，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相結(jié)合，防范土地資源浪費(fèi)和閑置。在經(jīng)濟(jì)下行和鼓勵(lì)科創(chuàng)等新興產(chǎn)業(yè)的背景下，必須要從源頭上降低土地成本。過(guò)去那種工業(yè)50年使用期、商辦40年使用期的出讓?zhuān)杀咎撸膊环夏壳靶屡d產(chǎn)業(yè)周期較短的現(xiàn)狀。因此，彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合等，是降低成本、匹配供需的新興土地供應(yīng)方式。

李宇嘉進(jìn)一步指出，從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，基于民生導(dǎo)向和降成本導(dǎo)向，未來(lái)房地產(chǎn)用地也將回歸本地居民、民生訴求及公共住房等關(guān)鍵方向?yàn)橹鲗?dǎo)。降成本的目的，也是降低居民獲取住房、居住和生活配套的成本。這是正確厘清房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，基于真實(shí)工商業(yè)、居住的空間需求會(huì)給予滿(mǎn)足，而不是一味地去房地產(chǎn)化。當(dāng)實(shí)體繁榮了，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)增長(zhǎng)，而不是一味地抑制。

這種靈活的土地供應(yīng)方式，更能夠提高土地利用效率。事實(shí)上，在提高供地效率方面，海南去年以來(lái)實(shí)行的“土地超市”模式也備受關(guān)注。

為破解“項(xiàng)目等土地”“土地曬太陽(yáng)”等問(wèn)題，海南建立了“土地超市”，把土地?cái)[上“超市貨架”。今年以來(lái)，海南省資規(guī)廳探索創(chuàng)新“土地超市+項(xiàng)目投資”模式，先后赴北京、上海等地舉辦系列招商推介活動(dòng)。3月22日，海南省“土地超市+項(xiàng)目投資”招商推介會(huì)在北京舉辦，現(xiàn)場(chǎng)推介發(fā)布總面積達(dá)4835.7畝、總價(jià)約178.8億元的99宗項(xiàng)目用地；5月11日，推介會(huì)在上海舉行，集中展示推介283宗優(yōu)質(zhì)地塊。

預(yù)防土地過(guò)熱，“招掛結(jié)合”上升為地方法規(guī)

除了靈活供地外，將招掛結(jié)合供地方式上升為地方法規(guī)，備受關(guān)注。根據(jù)《條例》，將招掛結(jié)合供地方式上升為地方法規(guī)，預(yù)防可能出現(xiàn)的地價(jià)過(guò)高過(guò)熱的非理性投資行為，維護(hù)土地市場(chǎng)正常秩序。

李宇嘉稱(chēng)，此舉可以預(yù)防可能出現(xiàn)的地價(jià)過(guò)高過(guò)熱的非理性投資行為。也就是說(shuō)，不再是“價(jià)高者得，不得設(shè)排他性條款”的拍賣(mài)，而是對(duì)準(zhǔn)入資格、拿地主體、建設(shè)方案、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等有要求，并且寫(xiě)入供地方案中的“招掛結(jié)合”成為法定的供地模式，這樣既能降低土地價(jià)格，避免推高地價(jià)，還能將供地與高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，考慮到此前海南將283宗土地項(xiàng)目在上海進(jìn)行土地招商推介，可以認(rèn)為后續(xù)自由港建設(shè)中土地市場(chǎng)確實(shí)有升溫的可能。因此，此次優(yōu)化此類(lèi)購(gòu)地政策，也體現(xiàn)了穩(wěn)定土地市場(chǎng)的導(dǎo)向，具有提前預(yù)防的效果。

支持社會(huì)資本參與，著力盤(pán)活閑置土地

《條例》還提及細(xì)化集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)定，包括明確入市范圍、主體、方式，細(xì)化入市的職責(zé)、程序、后果，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益，助推鄉(xiāng)村振興。

集體用地入市，是近幾年全國(guó)各地一直在試點(diǎn)的重點(diǎn)工作。海南在《條例》中專(zhuān)門(mén)細(xì)化集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)定，可見(jiàn)對(duì)此工作的重視。

《條例》還規(guī)定，支持社會(huì)資本參與低效用地、廢棄地再開(kāi)發(fā)和利用，鼓勵(lì)土地使用者自行開(kāi)發(fā)或者合作開(kāi)發(fā)；鼓勵(lì)合理利用地下空間，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地復(fù)合利用、立體利用、綜合利用；與相關(guān)制度銜接，著力盤(pán)活閑置土地。

在李宇嘉看來(lái)，早前海南實(shí)行大開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)為導(dǎo)向，進(jìn)行社會(huì)資本圈地，用地效率較低。海南是我國(guó)一塊凈土，基于未來(lái)城市形態(tài)的考慮，必須要有前瞻性，將每一寸地的效率最大化。地上地下、立體綜合、復(fù)合利用等，這是新時(shí)期土地開(kāi)發(fā)的集約化選擇，很多城市都在開(kāi)發(fā)地下空間、復(fù)合功能等，這樣做能為未來(lái)留足土地空間，避免再過(guò)幾十年，又來(lái)一次城市更新，不僅不環(huán)保而且成本高。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧

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