5月23日，海南舉辦《海南自由貿易港土地管理條例》（簡稱《條例》）新聞發布會。據發布會透露，《條例》提到，靈活土地供應方式，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合等方式差別化供應土地；同時，將招掛結合供地方式上升為地方法規。

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在業內人士看來，在經濟下行和鼓勵科創等新興產業的背景下，必須要從源頭上降低土地成本，靈活供地是降成本、匹配供需的新興土地供應方式。

《條例》提到，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合等方式差別化供應土地。圖/IC photo

靈活供地方式，降低成本、提高土地利用效率

據了解，5月1日，《海南自由貿易港土地管理條例》已經正式施行，自1994年實施的《海南經濟特區土地管理條例》同時廢止。

《條例》共十章七十七條，主要內容與亮點是：構建國土空間規劃體系；落實最嚴格的耕地保護制度；強化土地要素保障；推進國土空間智慧治理；破解土地管理“難題”；細化集體經營性建設用地入市規定。

值得關注的是，在強化土地要素保障方面，提到靈活土地供應方式。《條例》規定，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合等方式差別化供應土地，既降低了市場主體的土地取得成本，又與企業的經營周期相結合，著力防范土地資源浪費和閑置。

靈活土地供應方式，有哪些創新？將帶來哪些積極意義呢？

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，《條例》提出靈活土地供應方式，目的是降低市場主體的土地取得成本，與企業的經營周期相結合，防范土地資源浪費和閑置。在經濟下行和鼓勵科創等新興產業的背景下，必須要從源頭上降低土地成本。過去那種工業50年使用期、商辦40年使用期的出讓，成本太高，也不符合目前新興產業周期較短的現狀。因此，彈性年期、先租后讓、租讓結合等，是降低成本、匹配供需的新興土地供應方式。

李宇嘉進一步指出，從房地產的角度來看，基于民生導向和降成本導向，未來房地產用地也將回歸本地居民、民生訴求及公共住房等關鍵方向為主導。降成本的目的，也是降低居民獲取住房、居住和生活配套的成本。這是正確厘清房地產和實體經濟的關系，基于真實工商業、居住的空間需求會給予滿足，而不是一味地去房地產化。當實體繁榮了，對房地產的需求也會增長，而不是一味地抑制。

這種靈活的土地供應方式，更能夠提高土地利用效率。事實上，在提高供地效率方面，海南去年以來實行的“土地超市”模式也備受關注。

為破解“項目等土地”“土地曬太陽”等問題，海南建立了“土地超市”，把土地擺上“超市貨架”。今年以來，海南省資規廳探索創新“土地超市+項目投資”模式，先后赴北京、上海等地舉辦系列招商推介活動。3月22日，海南省“土地超市+項目投資”招商推介會在北京舉辦，現場推介發布總面積達4835.7畝、總價約178.8億元的99宗項目用地；5月11日，推介會在上海舉行，集中展示推介283宗優質地塊。

預防土地過熱，“招掛結合”上升為地方法規

除了靈活供地外，將招掛結合供地方式上升為地方法規，備受關注。根據《條例》，將招掛結合供地方式上升為地方法規，預防可能出現的地價過高過熱的非理性投資行為，維護土地市場正常秩序。

李宇嘉稱，此舉可以預防可能出現的地價過高過熱的非理性投資行為。也就是說，不再是“價高者得，不得設排他性條款”的拍賣，而是對準入資格、拿地主體、建設方案、產業引進等有要求，并且寫入供地方案中的“招掛結合”成為法定的供地模式，這樣既能降低土地價格，避免推高地價，還能將供地與高標準建設、產業導入。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，考慮到此前海南將283宗土地項目在上海進行土地招商推介，可以認為后續自由港建設中土地市場確實有升溫的可能。因此，此次優化此類購地政策，也體現了穩定土地市場的導向，具有提前預防的效果。

支持社會資本參與，著力盤活閑置土地

《條例》還提及細化集體經營性建設用地入市規定，包括明確入市范圍、主體、方式，細化入市的職責、程序、后果，保障農村集體經濟組織合法權益，助推鄉村振興。

集體用地入市，是近幾年全國各地一直在試點的重點工作。海南在《條例》中專門細化集體經營性建設用地入市規定，可見對此工作的重視。

《條例》還規定，支持社會資本參與低效用地、廢棄地再開發和利用，鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發；鼓勵合理利用地下空間，促進城鎮土地復合利用、立體利用、綜合利用；與相關制度銜接，著力盤活閑置土地。

在李宇嘉看來，早前海南實行大開發，以房地產為導向，進行社會資本圈地，用地效率較低。海南是我國一塊凈土，基于未來城市形態的考慮，必須要有前瞻性，將每一寸地的效率最大化。地上地下、立體綜合、復合利用等，這是新時期土地開發的集約化選擇，很多城市都在開發地下空間、復合功能等，這樣做能為未來留足土地空間，避免再過幾十年，又來一次城市更新，不僅不環保而且成本高。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 賈寧

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