趁行業洗牌謀求轉型 “地產新勢力”逆勢入場搶地

本報記者 方超 張家振 上海報道

【資料圖】

在地產行業加速洗牌之際，一批地產“新面孔”正在各地土拍市場中“大顯身手”。

近日，在西安、廣州等地頻繁搶地的南通亞倫房地產開發有限公司（以下簡稱“亞倫地產”）引發外界廣泛關注。中指研究院統計數據顯示，今年1～4月，亞倫地產權益拿地金額達到40億元，位列全國第21位，甚至超過保利置業、碧桂園等多家全國知名房企。

亞倫地產逆勢入場搶地并非個例。《中國經營報》記者注意到，近年來，偉星房產、杰立建設等企業先后現身南京、杭州等熱點城市土拍市場。據中指研究院統計數據，2022年，偉星房產權益拿地金額達152億元，闖入全國排行榜20強，將中國金茂、深圳地鐵集團、南京頤居建設等央國企甩在身后。

多位行業人士在接受記者采訪時表示，在房地產行業的“黃金時代”，不少民營房企巨頭依靠“三高”經營模式，快速跑馬圈地實現銷售規模攀升，但在地產行業洗牌之際，此前“叱咤風云”的房企巨頭開始在土地市場隱身。而一些此前在土拍市場無力與其競爭的中小規模房企開始逆勢入場拿地，成為土地市場中的“地產新勢力”。

土地市場涌現“新面孔”

今年以來，區域民營房企亞倫地產的拿地足跡已遍布合肥、西安、廣州等一、二線城市，成為房地產行業關注的焦點。

將時間拉回到今年4月6日。彼時，位于西安市高新區絲路科學城的1宗62.29畝的住宅用地吸引了碧桂園、華潤和龍湖等7家房企參與角逐。在經過多輪競價及搖號后，該地塊最終被亞倫地產以16.5億元的代價“斬獲”。據悉，該地塊是西安市土拍史上的第三宗搖號地塊。

在奪得西安高新區地塊僅一周后，亞倫地產又現身廣州市土拍市場。公開資料顯示，在2023年廣州第一輪集中供地中，廣州市番禺區迎賓路BA0603009地塊在經過17輪報價后提前封頂進入搖號環節，最后被亞倫地產以23.23億元拿下。

在連續拿下西安、廣州熱門地塊后，亞倫地產迅速成為地產行業關注的焦點。中指研究院發布的《2023年1—4月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，亞倫地產以40億元權益拿地金額位列全國第21位。

記者注意到，在進入西安和廣州之前，亞倫地產早已布局合肥等城市。2022年9月27日，合肥市第三輪集中供地競品質環節結束，亞倫地產以6.86億元競得瑤海YH202210號地塊。

在一、二線城市兇猛“搶地”的亞倫地產，到底是“何方神圣”呢？記者梳理發現，亞倫地產為江蘇亞倫集團股份有限公司（以下簡稱“江蘇亞倫”）100%控股企業，后者在1994年6月首次進軍房地產業，開篇之作是25萬平方米的江蘇紡織面料專業市場。此后，江蘇亞倫相繼成立了10家房地產子公司，全力投入商業地產開發、城市綜合體改造和商品房住宅建設。

對于在一、二線城市密集拿地之舉，記者近日致電亞倫地產，該公司辦公室工作人員回應稱：“公司只是拿了一點地而已，其他情況不方便接受采訪。”

無獨有偶，除亞倫地產外，近年來在合肥、南京、杭州等地持續拿地的偉星房產也頗受外界關注。

在3月份舉行的南京市2023年首輪土拍中，多家開發商參與競拍河西濱江核心G03地塊，該地塊僅1分鐘就觸頂搖號，最終被偉星房產以樓面價43173元/平方米、總價31億元的代價拿下。該地塊也成為南京歷史上的第二高地價。

奪下南京河西高價地項目，僅是偉星房產持續拓儲的一個縮影。中指研究院發布的《2022年全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，2022年，偉星房產權益拿地金額達152億元，名列全國第18位。而在今年1～4月，偉星房產更是以78億元權益拿地金額，闖入全國前十強，排名高于龍湖集團、濱江集團和金地集團等知名房企。

記者注意到，偉星房產起家于浙江省臺州市臨海市，目前劃分為東部區域和浙江區域。其中，東部區域公司為位于安徽省蕪湖市的偉星置業。對于在南京市等地的拿地舉動，記者致電偉星置業并發送了采訪提綱，但截至發稿未獲回復。

實業母公司提供資金助力

在一、二線城市密集拿地的亞倫地產等地產“新面孔”，其背后的投資版圖也受到外界關注。

“亞倫地產在南通市本地的聲量不大，之前開發過幾個項目，目前也有正在開發的項目。”一位要求匿名的江蘇省地產行業人士向記者分析，這家公司“原來一直做財務投資，跟融創、龍湖集團等都有過合作，現在拿地或是覺得一、二線城市土地仍存增值機會，加之目前一些大開發商拿地節奏放緩，可能想‘抄底’拿地”。

記者梳理亞倫地產投資版圖也發現，亞倫地產目前與龍湖集團在合肥、廣州等地皆有合作。亞倫地產今年在廣州市番禺區拿下的迎賓路BA0603009地塊，或將由龍湖集團操盤。記者此前曾致電亞倫地產，辦公室相關工作人員也表示：“我們是合作拿地。”

遠赴諸多一、二線城市拿地的亞倫地產，僅是諸多瞄準當前地產洗牌機遇、謀求逆勢擴儲的區域性房企之一，偉星房產等房企也皆如此。

公開信息顯示，偉星置業自2000年進駐蕪湖，目前在當地開發樓盤項目超過40個，市場占有率達到約35%。克而瑞發布的《2022年安徽省房地產企業銷售榜》顯示，偉星房產以214.37億元的銷售額位列第一。

但偉星房產的擴張腳步并不滿足于此。偉星集團董事長兼總裁章卡鵬曾表示：“未來，隨著公司綜合競爭力和實力進一步凸顯，蕪湖和馬鞍山的市場不能再滿足我們發展的時候，要尋機去新的城市發展。”而在偉星房產召開的2022年東部區域會議上，偉星房產相關負責人表示，公司要走出去，合肥、南京、武漢是重點發展城市，去人口流入多、需要住宅配套的大城市。

在行業人士看來，在一、二線城市逆勢拿地的亞倫地產和偉星房產等地產“新面孔”，背后皆有實業母公司支撐，能夠在資金等層面得到助力。在當下不少民營房企出現債務危機、土地市場門檻下降之際，手中資金充裕的地產“新面孔”選擇逆勢進場抄底。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生向記者表示，當前，這些被稱為“地產新勢力”的房企，其實成立的時間并不短，也一直有地產開發業務，如，在杭州市土拍市場多次現身的坤和集團等。這些公司之所以目前選擇逆勢拓儲，也與其母公司和自身尋求業務轉型密切相關。

考驗品牌力、產品力

值得注意的是，除亞倫地產、偉星房產等積極拓儲的“地產新勢力”外，地方國企近年來亦在一、二線城市持續拿地。

“地方國企業績貢獻約有一半來自重點一、二線城市。大部分企業近兩年的年均拿地金額超過150億元，拿地較為積極，主要集中在總部及周邊區域的高能級城市，以及長三角城市群。”克而瑞研究中心分析認為。

克而瑞研究中心統計數據顯示，杭州大家房產近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達到0.61，拿地較為積極。南京頤居建設2022年以260.05億元的拿地金額位居南京土儲權益貨值榜榜首，也是南京市唯一一家貨值破200億元的房企。

值得注意的是，在此輪地產周期中，除亞倫地產等區域性民營房企和大家房產等地方國企外，選擇出手拿地的企業還分布在快遞和家紡等行業。

5月25日，上海水星家用紡織品股份有限公司（以下簡稱“水星家紡”，603365.SH）發布的關于擬購買土地使用權公告，擬使用不超過1億元的自有或自籌資金購買位于南通通州川姜鎮的土地使用權，并且將成立全資子公司作為項目的實施主體。

“公司本次購買土地使用權主要原因是打造集研發、設計、生產、倉儲、直播等為一體的區域總部，旨在為公司生產經營提供必要的保障，有利于公司進一步擴大生產經營、提升收入水平和企業規模，滿足公司未來戰略發展需要。”水星家紡董秘辦相關負責人告訴記者，“本次購買土地使用權以自有或自籌資金方式投入。”

“未來兩年，預計大量‘地產新勢力’會崛起。很多新的民營企業往上發展，金融機構在合理杠桿下會與這批企業合作，進入良性循環。”億翰股份董事長陳嘯天表示。

高院生則告訴記者，“地產新勢力”密集拿地的現象不會越來越多。“因為房地產行業進入下半場，對房企品牌、品質會有一定要求，并非任何企業都能做房地產。目前涌現出的一些所謂‘地產新勢力’，只是在前些年不怎么拿地，并不代表它們沒有做過房地產，所以我覺得未來并不會出現太多新面孔。”

“未來，房地產市場還會以品牌房企為主導，品牌影響力、產品能力、成本管控能力等將愈來愈重要。”高院生表示，不排除一部分資金比較雄厚的企業，以投資而不操盤的形式去拿地。“總體而言，未來房地產市場對于開發企業的能力要求將越來越高。”

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