逆境中的龍頭房企萬科（000002.SZ）順利過冬，韌性增長。

年報顯示，2022年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5038.38億元，同比增長11.27%，歸屬于上市公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）226.18億元，同比微增0.42%。

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長江商報記者注意到，使公司凈利潤較上年由降轉增的兩個十分重要的因素是，期間費用同比減少28.24億元，以及存貨跌價損失計提4.50億元，同比減少26.70億元。

萬科的財務狀況繼續(xù)改善。截至2022年底，公司資產(chǎn)負債率76.95%，自2019年以來已經(jīng)連續(xù)四個年度下降。公司“三道紅線”指標繼續(xù)符合“綠檔”要求。

2023年一季度，萬科經(jīng)營業(yè)績繼續(xù)保持韌性增長，其營業(yè)收入、凈利潤分別為684.74億元、14.46億元，較上年增長9.27%、1.16%。

備受關注的是，一季度萬科投資拿地發(fā)力，新增5個開發(fā)項目。

5月3日下午，針對萬科未來拿地計劃、策略等方面，長江商報記者撥打其公開聯(lián)系電話，無人接聽。

新房交付超34萬套

在嚴峻復雜的市場環(huán)境中，萬科交出了一份來之不易的答卷。

萬科在致股東的一封信中表示，2022年，行業(yè)形勢的嚴峻性遠遠超出公司年初的預計。全年商品房銷售大幅下滑。根據(jù)有關機構監(jiān)測，百強房企銷售額同比下降42%。行業(yè)融資能力大幅萎縮，海外債務市場失去功能。這些給萬科經(jīng)營造成了巨大壓力。公司以確保安全為首要目標，繼續(xù)保持業(yè)內領先信用評級，依靠自身信用發(fā)行債券，提高了流動性及抗風險能力。

2022年在市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題疊加的情況下，萬科全力以赴，動員全部萬科資源、力量，成功完成超過34萬套新房交付。

萬科也因此取得了穩(wěn)健的經(jīng)營業(yè)績。2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%。營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為4704.5億元，占比?93.4%，來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為257.7億元，占比5.1%。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司實現(xiàn)銷售面積2630萬平方米，銷售金額4169.7億元，同比分別下降30.9%、33.6%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)結算面積3401.4萬平方米、結算收入4444億元，同比分別增長9.1%、10.5%。

在鞏固房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的同時，萬科的經(jīng)營服務業(yè)務保持了快速增長。2022年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入303.2億元（含向萬科提供服務的收入），同比增長26.1%。其中，社區(qū)空間居住消費服務收入167.5億元，占比55%，同比增長24.4%；商企和城市空間綜合服務收入111.8億元，占比37%，同比增長28.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入23.9億元，同比增長28.8%。物流業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)經(jīng)營收入35.6億元，同比增長17.9%；租賃住宅業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元，同比增長12.1%。

公司各項收入均穩(wěn)定增長。不過，萬科的綜合毛利率在下降。扣除稅金及附加前，公司綜合毛利率為19.8%，較2021年下降2個百分點，其中開發(fā)業(yè)務的結算毛利率為20.4%。

2022年，公司實現(xiàn)的凈利潤為226.18億元，較上年增加0.94億元，增長幅度為0.42%，與2021年下降45.75%相比，實現(xiàn)了由降轉增。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，公司凈利潤保持增長，主要受兩個因素影響。2022年，在營業(yè)收入增長的情況下，公司期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）較上年合計減少28.24億元。加上存貨跌價計提減少26.70億元，合計達54.94億元。

存貨降千億發(fā)展提質

拿地蓋出房子就能賺錢的時代已經(jīng)一去不返，房地產(chǎn)進入存量競爭時代，萬科更加注重有質量的發(fā)展。

萬科注重投資質量。新增投資的精準度和投后管理進一步優(yōu)化，新項目的質量明顯提高，全年權益總投資496億元，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%。公司稱，以產(chǎn)品線為基礎的分類分級管理機制運行日趨成熟。過去幾年投資追高冒進、操盤離散度過大等問題正在逐步得到解決。

2022年，萬科開發(fā)業(yè)務新開工計容面積約1568.2萬平方米，同比下降52.0%，完成年初計劃的?81.7%；開發(fā)業(yè)務竣工計容面積約3629.1萬平方米，同比增長1.6%，完成年初計劃的93.1%。

投資方面，公司堅持高質量投資，聚焦地塊素質良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務指標優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權益計容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米，權益地價總額約496.4億元，新增項目平均地價為12297元/平方米。截至2022年末，公司在建項目總計容建筑面積約8260.1萬平方米，權益計容建筑面積約5240.3萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3592.7萬平方米，權益計容建筑面積約?2277.4萬平方米。

反映在存貨上，2022年底，萬科的存貨賬面余額為9121.96億元，其中，已完工開發(fā)產(chǎn)品989.96億元、在建開發(fā)產(chǎn)品6986.12億元、擬開發(fā)產(chǎn)品1125.69億元、其他20.19億元，計提跌價準備51.39億元，期末賬面價值為9070.57億元，較上年減少1685.60億元。

投資謹慎、存貨減少，萬科的財務狀況繼續(xù)向好。截至2022年末，公司資產(chǎn)負債率為76.95%，2019年末至2021年末，其資產(chǎn)負債率分別為84.36%、81.28%、79.74%，2018年末為84.59%。資產(chǎn)負債率實現(xiàn)了連續(xù)四年下降。截至2022年末，公司“三道紅線”指標繼續(xù)符合“綠檔”要求，凈負債率為43.7%，處于行業(yè)低位。

具體債務為，2022年底，萬科的賬面貨幣資金1372.08億元，對應短期債務為660.96億元，貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數(shù)約為2.1倍。公司的債務結構持續(xù)優(yōu)化，2022年底公司長期負債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。

值得一提的是，2022年萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為27.50億元，已連續(xù)14年為正。

備受關注的是，今年一季度，萬科新增5個開發(fā)項目，總建面87.6萬平方米，權益占比55%，時隔三年再次在上海公開市場拿地，期末，公司土儲充足，在建面積和規(guī)劃建筑面積合計1.16億平方米，土儲權益比例63%。

地產(chǎn)行業(yè)人士稱，從目前公開信息看，萬科拿地仍然較為謹慎。

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