潮聲丨韓國(guó)樓市上演“過山車”，為何壓彎的是租客？

潮新聞客戶端 記者 何泠瑤 賈曉雯

六月，韓國(guó)京畿道迎來盛夏，氣溫漸漸攀升，趙蕓（化名）卻感受到了絲絲寒意。在去年12個(gè)月內(nèi)，她家的房產(chǎn)跌了150萬人民幣，相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1/4。更讓她擔(dān)心的是，下跌似乎還沒有停止的意思。

從首爾人盡皆知的富人區(qū)，到三百公里外的京畿道城郊，韓國(guó)樓市正經(jīng)歷一場(chǎng)“寒潮”，韓國(guó)房?jī)r(jià)已連跌了12個(gè)月。據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年以來，韓國(guó)公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)歷史新高。

(資料圖片僅供參考)

從2020年到2022年初，韓國(guó)房?jī)r(jià)一路暴漲，無論房屋買賣和租房市場(chǎng)，都是來客無數(shù)、一房難求。如今韓國(guó)樓市急轉(zhuǎn)直下，甚至傳出房東棄房攜款跑路、租客輕生的個(gè)案。僅一年多時(shí)間，韓國(guó)樓市為何遭遇“過山車”，房?jī)r(jià)下跌又何以成為壓彎租客的“最后一根稻草”？

寒潮席卷首都圈

樓市最大降幅30%

定居京畿道安養(yǎng)市的趙蕓，屬于首都圈的居民。去年年底，趙蕓想要換改善房，密切關(guān)注著樓市。“眼睜睜看著從最高價(jià)往下降了，我家小區(qū)降了差不多150萬人民幣。”

半年多時(shí)間，房子價(jià)值蒸發(fā)了25%，趙蕓很痛心。從中國(guó)嫁到了韓國(guó)，在2015年，她以220萬人民幣買了公寓。因?yàn)槭抢闲^(qū)，房齡已有23年，最高時(shí)曾漲到600多萬人民幣。

“因?yàn)榉績(jī)r(jià)突然下跌，加上貸款利率上升，原本今年想換房，現(xiàn)在很難做決定。”在趙蕓眼中，房?jī)r(jià)跌的最嚴(yán)重的，是那些估值過高的地區(qū)。

這些年建的高端公寓，不少都是炒房客的天下。趙蕓發(fā)現(xiàn)，在2020年至2021年間買房的人，是“房?jī)r(jià)崩潰”的真實(shí)體驗(yàn)者。“那時(shí)候炒房的人太多了，在頂峰買入，想出租或者投資，誰知立馬暴跌，這波他們血虧。”

曾是全球最高房?jī)r(jià)城市之一的首爾，同樣寒意凜冽。在首爾定居的華人周柯帆也感到，最近房?jī)r(jià)一直跌，但也不見人買，可以用“有價(jià)無市”來形容，大家都在觀望，沒人敢出手。

“現(xiàn)在房市政策不好，貸款利率太高，房市不可能火爆，目前處在最低迷的狀態(tài)。” 他分析，這一波寒潮，和韓國(guó)近年來一系列房產(chǎn)政策息息相關(guān)。

記者咨詢了在韓國(guó)生活11年的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理人笑笑。她做房地產(chǎn)行業(yè)4年，以她的經(jīng)驗(yàn)來講，首爾樓市的確出現(xiàn)降價(jià)，但不像市場(chǎng)傳聞中那么慘淡。

“目前，首爾周邊的城市，仁川、安山、富川等地區(qū)都有降價(jià)，位置、戶型、樓層都是影響降幅的關(guān)鍵因素，最大降幅可能有百分之二三十。”笑笑說。

笑笑的感受是，首爾周邊地區(qū)小區(qū)房降價(jià)相對(duì)大，因?yàn)樾^(qū)房是泡沫最大的。所謂的小區(qū)房叫做阿帕特，也就是韓國(guó)公寓。好的公寓就代表著高保證金、高房租和高管理費(fèi)。

“首爾的好地段沒怎么降價(jià)，反而有的漲價(jià)了。首爾核心區(qū)狂降價(jià)的可能性不大。”最近，有投資客來問笑笑，她的建議是“現(xiàn)在可以投資抄底”。

不過，趙蕓思來想去，遲早還是要換房。因?yàn)樵摑q的地方，肯定還會(huì)漲回來，在大漲大跌后，樓市會(huì)回歸正常水平。“我一直關(guān)注的小區(qū)房?jī)r(jià)，已經(jīng)有點(diǎn)回升了，我想在差價(jià)最少的時(shí)候，趕緊換房。”

最近，公寓小區(qū)門口正在修地鐵，將來會(huì)有兩條地鐵線路經(jīng)過，趙蕓覺得自家房?jī)r(jià)回暖，只不過是時(shí)間問題。

韓國(guó)樓市昔日風(fēng)光

只剩“觀望和等待”

時(shí)間撥回2022年前，樓市是一幅截然不同的光景。韓國(guó)房?jī)r(jià)一路暴漲，無論房屋買賣和租房市場(chǎng)，都火爆到來客無數(shù)，一房難求。

周柯帆回憶，那時(shí)候，經(jīng)常看見哪個(gè)韓流明星又買了一棟樓，或者購(gòu)入一套豪宅，轉(zhuǎn)頭就身價(jià)暴漲。首爾偏遠(yuǎn)郊區(qū)的地皮，以前無人問津，都一個(gè)個(gè)造起公寓，熱錢不斷涌入樓市。

周柯帆覺得自己很幸運(yùn)，在2019年入手，房子在高點(diǎn)上翻了將近三番。讓他印象深刻的是，文在寅上臺(tái)后出臺(tái)了一系列房產(chǎn)政策，限制交易，加大稅金力度，但事實(shí)證明，政策不但沒有打壓房?jī)r(jià)，反而把房?jī)r(jià)給提起來了。

“韓國(guó)人都有跟風(fēng)的心態(tài)，現(xiàn)在不買，可能我一輩子都買不上了，所以很多人都在高點(diǎn)進(jìn)入，樓市被炒熱了。”周柯帆說。

住在韓國(guó)中部的泰泰也說，2021年，連忠州這種小地方，人口只有22萬，遍地都是房產(chǎn)廣告，阿帕特都要賣4-5億韓元（220萬-280萬元人民幣左右）。“中介逢人就說，買阿帕特能增值保值，準(zhǔn)沒錯(cuò)。”

“2019年以來，韓國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超過35%，首爾市區(qū)的累計(jì)漲幅更是高達(dá)46%。” 山東大學(xué)東北亞學(xué)院副教授、中日韓思想庫(kù)網(wǎng)絡(luò)研究基地（威海）執(zhí)行主任李冬新告訴記者。

2021年左右，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到巔峰，差不多是2004年的近3倍。“其中，核心城區(qū)房?jī)r(jià)超過每平15萬人民幣，全球第二，外圍區(qū)房?jī)r(jià)超過每平7萬人民幣，全球第三。”李冬新說。

房?jī)r(jià)提高，租房也是水漲船高。周柯帆發(fā)現(xiàn)，前兩年租房非常貴，有的地方保證金都超過了樓房本身的價(jià)值。所以爆出了很多租房詐騙事件，有人一下子買上百套房，再租給別人，最后房?jī)r(jià)一跌，無力償還保證金，房東就跑路了。

緊接著2022年，樓市急轉(zhuǎn)直下，投資客一夜夢(mèng)碎。特別是在2022年下半年以來，韓國(guó)樓市不景氣，房屋買賣和租賃的價(jià)格大幅下跌。

根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)(Korea Real Estate Board)數(shù)據(jù)顯示，5月份韓國(guó)全國(guó)房屋交易價(jià)格指數(shù)下跌0.22%，連續(xù)12個(gè)月下跌，下跌幅度比上個(gè)月的0.47%略有緩和。

跌了整整一年，樓市見底了嗎？幾位親歷者都告訴記者，雖然有緩和的跡象，但恐慌和擔(dān)憂并沒有散去，“再看看吧，大家都在觀望和等待”。

遍地驚雷的租房市場(chǎng)

全租房制埋下隱患

“租房生意一下子冷了。”韓國(guó)房產(chǎn)中介小花陷入思索。前兩年，她眼看首爾房?jī)r(jià)如火箭一樣攀升，租房業(yè)務(wù)繁忙，來看房的人踏破門檻，好光景似乎永無止境。

直到一聲驚雷響起。今年，小花認(rèn)識(shí)的一個(gè)投資人破產(chǎn)了。在首爾一塊很熱的房產(chǎn)，他手握幾套高檔房，找不到租客，還不上四處借的錢。現(xiàn)在急著賣房，狠心降價(jià)百分之四十，仍無人問津。

墜落的先兆，是一步步滑向懸崖。許多人覺得，引爆樓市的導(dǎo)火索是一次次的“加息”。

2022年以來，韓國(guó)央行緊跟美聯(lián)儲(chǔ)的步伐，連續(xù)7次加息，基準(zhǔn)利率從0.5%調(diào)到3.5%，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。房貸利率隨之升高，樓市也受到影響，一路下行。

李冬新解釋，當(dāng)房貸利率太高，韓國(guó)人買房的意愿就低了。經(jīng)歷過早年的金融危機(jī)和房?jī)r(jià)暴跌，曾摔過跟頭的韓國(guó)人，對(duì)買房變得更加慎重。

而更深的隱患，埋于韓國(guó)的租房制度。

韓國(guó)租房有兩種方式，月租制和全租房制（傳貰制）。月租制是我們常見的方式，即按月付租金。而全租房制是韓國(guó)獨(dú)有的制度。

全租房制，即租客按照房?jī)r(jià)的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆保證金后入住。住一兩年后，租客退房，房東全數(shù)退還保證金。租約期間，房東可以用押金做生意、投資。

這神奇的租房政策，很多人覺得不可思議，拿得出大比例的保證金，為何不直接買房呢？

因?yàn)檫^去，向銀行貸款的利息遠(yuǎn)低于月租房的租金。對(duì)年輕人來說，全租房意味著低成本，向銀行貸款，自己只要支付低利息，就可以住上房子。

在樓市景氣的時(shí)候，全租房風(fēng)頭旺盛，飼養(yǎng)著樓市的貪婪胃口。用韓國(guó)流行的一句話說：租戶在貸款給房東買房。

租戶在銀行得到低息貸款，而房東拿了租金，轉(zhuǎn)頭繼續(xù)購(gòu)房，招新租客。韓國(guó)買房首付比例約20%，房東能夠錢滾錢地償還新購(gòu)入房屋的貸款。如此循環(huán)往復(fù)，很多人成了職業(yè)房東，炒熱了樓市。

這幾年，韓國(guó)政府接連出臺(tái)政策，在首爾的多個(gè)地區(qū)以及周邊的實(shí)行限貸政策，比如，房產(chǎn)總價(jià)超過15億韓元的房產(chǎn)禁止貸款。“這樣的政策，反而讓人們擔(dān)心房子供給不足，房?jī)r(jià)進(jìn)一步暴漲。”李冬新說。

而在樓市不景氣的時(shí)候，全租房成了連鎖反應(yīng)里，倒下的第一張多米諾骨牌。

“全租房的問題在于，一旦出現(xiàn)投資失敗，資金鏈斷裂，就打破了房東-租戶-銀行三者的平衡。”李冬新說。

房?jī)r(jià)一旦“崩盤”，全租房的弊病就暴露無遺。據(jù)韓國(guó)住房和城市保障公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，光是2022年，韓國(guó)就發(fā)生了2000多起全租房保證金被吞案。越來越多房東無法返還押金，有房東選擇攜款潛逃，留下欠著債務(wù)的房子，租客們求償無門。近期韓國(guó)不斷傳出，房東棄跑路后，租客被逼自殺的極端個(gè)案。

在一聲聲暴雷中，租戶開始放棄全租房，轉(zhuǎn)向月租房。韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)租賃合同中，去年月租房的數(shù)量首次超過了全租房。與最高峰值相比，今年2月份全租實(shí)際交易價(jià)格在首都圈地區(qū)下降了14%。

這是一場(chǎng)沒有贏家的游戲。在高利率年代，房屋需求全面下滑，租客們紛紛退租。沒了租客“輸血”，房主資金斷供，背著高房貸的房東，不得不低價(jià)拋售房屋，加劇了樓市下跌。

目前，韓國(guó)央行仍舊認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是可控的。但是，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，韓國(guó)地產(chǎn)更進(jìn)一步的衰落就在眼前，泡沫離破滅僅一步之遙。

韓國(guó)經(jīng)濟(jì)前景堪憂

出口貿(mào)易遭遇“滑鐵盧”

韓國(guó)人不再熱衷買房，還有更深層次的問題。

在投資圈的江湖里，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)信心，比短期波動(dòng)更可怕。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，比樓市更讓人擔(dān)憂。

“經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、人們對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣的預(yù)期加強(qiáng)，是房?jī)r(jià)暴跌一個(gè)重要因素。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響了個(gè)人購(gòu)房意愿，而韓國(guó)家庭負(fù)債較高，消費(fèi)意愿進(jìn)一步降低。”李冬新分析。

同樣，吉林大學(xué)東北亞研究中心副教授王簫軻也認(rèn)為，這輪房?jī)r(jià)暴跌，高利率是直接原因，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，主因在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，出口不振、經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)升高、人口結(jié)構(gòu)問題等一系列因素，交織在了一起。

無論國(guó)內(nèi)還是國(guó)際機(jī)構(gòu)，韓國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)都不被看好。五月，韓國(guó)銀行宣布最新2023年韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，此前的1.6%再度下調(diào)至1.4%；此外，國(guó)際貨幣基金組織也把原先的1.7%下調(diào)到了1.5%。

那么，究竟誰在拖累經(jīng)濟(jì)？細(xì)看數(shù)據(jù)，我們能發(fā)現(xiàn)一些端倪。

韓國(guó)央行數(shù)據(jù)，一季度韓國(guó)GDP環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，扭轉(zhuǎn)了上季度的負(fù)數(shù)，乍一看還不錯(cuò)。其中居民消費(fèi)增長(zhǎng)0.6%，建設(shè)投資增長(zhǎng)1.3%，政府消費(fèi)增長(zhǎng)0.2%。這些因素，都在正向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

可惜，盛水木桶里，出現(xiàn)了一塊短板：出口。一季度韓國(guó)出口同比大幅下降12.6%，貿(mào)易收支逆差225億美元，影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界發(fā)出警告，如果出口繼續(xù)萎縮下去，GDP可能降至1%左右。

一年多來，萎靡不振的出口，仍沒有明顯好轉(zhuǎn)的跡象。韓國(guó)海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)5月份出口連續(xù)第八個(gè)月萎縮，已經(jīng)持續(xù)15個(gè)月出現(xiàn)逆差。今年5月，出口額較上年同期降低15.2%，貿(mào)易收支仍有21億美元逆差。

俄烏沖突、全球加息、匯率震蕩……出口萎縮背后，有各種因素交疊。但若看出口類別，韓國(guó)出口大幅下降的主要原因是芯片出口減少。

曾經(jīng)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的主引擎：出口半導(dǎo)體材料，如今卻在全球遇冷。國(guó)際需求收縮，芯片的價(jià)格下跌，據(jù)韓國(guó)產(chǎn)業(yè)通商資源部數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)ICT（信息通信技術(shù)產(chǎn)品）出口額連續(xù)11個(gè)月下滑。5月份，最新的ICT出口下降28.5%，其中芯片下降35.7%。

眼下，韓國(guó)引以為傲的明星企業(yè)，日子也不好過。三星電子發(fā)布今年一季度財(cái)報(bào)顯示，該公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比劇減95.5%，為6402億韓元，創(chuàng)自2009年以來最低值。韓國(guó)的SK海力士發(fā)布今年一季度的最新財(cái)報(bào)，該公司更是虧損高達(dá)3.4023萬億韓元，創(chuàng)公司單季度虧損紀(jì)錄。

李冬新提醒，在樓市低迷時(shí)，全球半導(dǎo)體行業(yè)疲軟和出口不振，這將導(dǎo)致韓國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入更深的衰退。

“韓國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，在于尹錫悅政府沒有一個(gè)明確、有效的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)政策，他陣營(yíng)化的外交政策，極大限制了韓國(guó)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”王簫軻說，無論是被迫赴美投資，還是限制對(duì)華合作，這些都加劇了韓國(guó)企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營(yíng)的不確定性。

最近，韓國(guó)對(duì)中國(guó)、美國(guó)、東盟、歐盟、拉美、中東6大主要目的地的出口全部下滑。僅看與中國(guó)的貿(mào)易，韓國(guó)對(duì)華出口已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月減少。海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一季度韓國(guó)對(duì)中國(guó)出口大跌近30%，且連續(xù)7個(gè)月對(duì)華貿(mào)易赤字。僅在5月，韓國(guó)對(duì)中國(guó)大陸和香港地區(qū)的ICT出口額就減少了31.6%。

為何對(duì)華出口會(huì)大幅下降？王簫軻認(rèn)為，韓國(guó)自縛手腳，禁止對(duì)華高科技產(chǎn)業(yè)投資和合作，使兩國(guó)貿(mào)易受到?jīng)_擊。在非高科技行業(yè)，中國(guó)對(duì)韓國(guó)的需求逐年下降，大多數(shù)領(lǐng)域都實(shí)現(xiàn)了國(guó)產(chǎn)替代。在美國(guó)對(duì)華構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)和科技壁壘，韓國(guó)政府又積極配合的背景下，中國(guó)也會(huì)慎重選擇與韓國(guó)合作。

有人警告，亞洲地產(chǎn)泡沫離破滅僅一步之遙，韓國(guó)將首當(dāng)其沖；也有人持樂觀態(tài)度，有日本90年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前車之鑒，韓國(guó)不會(huì)讓歷史重演。但無論如何，每一次危機(jī)，都有引以為鑒的意義。

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