深圳樓市該抄底了嗎？

作者 |?醉酒大鯊魚(yú)

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文章來(lái)源 |?格隆匯樓市

最近樓市政策利好頻出，7月底到現(xiàn)在全國(guó)包括深圳都出現(xiàn)不同程度的放松。

并且隨著高層的表態(tài)，樓市松綁的方向也越來(lái)越明確。

在這種氛圍下，大家的心態(tài)多少也會(huì)跟著動(dòng)搖。

那么現(xiàn)在到底是不是該抄底的時(shí)候？

要判斷是不是到了該抄底的時(shí)候，一般來(lái)說(shuō)，深圳樓市都會(huì)有幾個(gè)信號(hào)。

第一，二手房業(yè)主是否出現(xiàn)頻繁或者大量地出現(xiàn)反價(jià)；

第二，網(wǎng)紅新盤(pán)去化有沒(méi)比之前更快了，或者甚至出現(xiàn)日光；

第三，法拍房標(biāo)桿小區(qū)的房源是否已經(jīng)不再流拍。

就深圳目前來(lái)看，僅對(duì)“雙證合一”做出了比較大的讓步，其他關(guān)于稅費(fèi)優(yōu)惠、降低存量房貸利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策還在醞釀當(dāng)中。

雖然官方暫時(shí)還沒(méi)有進(jìn)一步的動(dòng)作，但已經(jīng)有業(yè)主開(kāi)始膨脹。

比如深圳灣君匯新天1E棟一套177平雙證房，原本報(bào)價(jià)2300萬(wàn)，后來(lái)突然漲到2400萬(wàn)，但最后以2200萬(wàn)成交。

根據(jù)一線中介反饋，因?yàn)檎叩娘L(fēng)越吹越猛，近期有業(yè)主原本談好價(jià)格準(zhǔn)備簽字了的當(dāng)場(chǎng)選擇不簽，有直接聯(lián)系好買(mǎi)家報(bào)過(guò)一輪價(jià)后反價(jià)的。

還有業(yè)主看到樓市各種消息后直接撤盤(pán)了，基本上都在等政策的細(xì)則出臺(tái)。但就整體來(lái)看，不算多，只有少數(shù)的個(gè)案。

在連續(xù)利好政策的刺激下，業(yè)主心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變也是很常見(jiàn)的情況。

其次是如果二手房反價(jià)的情況比較多，那么就會(huì)倒逼買(mǎi)家們會(huì)去選擇更便宜的新房。

像光明鳳凰街道、光明中心去化不太好的新房，寶安沙井的標(biāo)桿新房以及前海的改善型網(wǎng)紅盤(pán)，如果去化突然變得活躍，或者其他新開(kāi)的樓盤(pán)陸續(xù)出現(xiàn)“日光”盤(pán)，那么就是深圳樓市反彈啟動(dòng)的表現(xiàn)。

就目前來(lái)看，二手房這個(gè)成交量其實(shí)還并不能支持業(yè)主們反價(jià)。

一方面，7月二手房成交套數(shù)又回落到近6個(gè)月的低位，僅2259套。

并且根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交價(jià)低于參考價(jià)部分，截至6月為止比重都屬于增加的趨勢(shì)。低于參考價(jià)部分成交占比達(dá)到48%。

另一方面，8月1日—3日，深圳新房住宅成交262套，二手房住宅成交套數(shù)304套，與過(guò)去7月工作日單日成交的均相差并不算太明顯。

工作日的成交基本都是日均100套左右。

更重要的是，政策的招，已經(jīng)悄悄地出了不少，但對(duì)市場(chǎng)的提振作用還是很有限。

比如提高土拍新房限售價(jià)格上限，對(duì)住宅類公寓/宿舍放松限購(gòu)，提高公積金額度上限，評(píng)估價(jià)與參考價(jià)脫鉤，雙證/多證房合一等，都得到實(shí)質(zhì)性的支持。

其中住宅宿舍類涉及的房源大約有43萬(wàn)套，相當(dāng)于一次性供應(yīng)43萬(wàn)套房源；雙證/多證合一，一下釋放的是一百多個(gè)小區(qū)，大約9萬(wàn)多套的“雙證/多證。”

不過(guò)，從這些動(dòng)作來(lái)看，基本上都是小范圍地調(diào)動(dòng)一下市場(chǎng)情緒，雖然無(wú)法覆蓋整個(gè)市場(chǎng)的情況，但也能看出深圳希望的是通過(guò)平衡供應(yīng)及需求的方式保持市場(chǎng)平穩(wěn)。

另外更值得注意的是，龍頭小區(qū)或者典型小區(qū)的法拍市場(chǎng)仍然還沒(méi)有看到回春的跡象。

如果常規(guī)的二手房起風(fēng)了的話，買(mǎi)家也會(huì)更愿意選擇到法拍市場(chǎng)去撿漏一些網(wǎng)紅小區(qū)。

目前來(lái)看，就是恒裕濱城二期、深圳灣一號(hào)這樣的標(biāo)桿豪宅也要進(jìn)行降價(jià)處理。

其中恒裕濱城二期一套房源在經(jīng)歷三次拍賣(mài)后，總價(jià)較一拍（最初起拍價(jià)為1.07億元）降了3000萬(wàn)，最后以7598萬(wàn)元成交。

而最近流拍的一套深圳灣一號(hào)房源，進(jìn)入二拍后，降價(jià)300萬(wàn)起拍，到目前為止仍然還沒(méi)有人報(bào)名參拍。

所以在政策沒(méi)出和成交還沒(méi)上來(lái)之前，任何風(fēng)吹草動(dòng)都是鏡花水月。

雖然反價(jià)的先決條件還沒(méi)有成熟，一還沒(méi)力度完全的政策，二也還沒(méi)有足夠活躍的成交量，但有個(gè)別業(yè)主聞風(fēng)反價(jià)，改價(jià)是既定事實(shí)。

這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，或多或少都會(huì)帶來(lái)一定的影響。

一方面可能會(huì)導(dǎo)致原本在路上的利好政策夭折。因?yàn)樵谶€沒(méi)有真正有實(shí)質(zhì)性意義的政策出臺(tái)前，市場(chǎng)就有起飛的跡象，那么即便有政策也更不敢輕舉妄動(dòng)。

另一方面，在仍然還屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，惘然反價(jià)或者改價(jià)，只會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)家更不會(huì)輕易出手。

在低位市場(chǎng)剛建立起來(lái)的信心，也有可能會(huì)被打破。

今天（8月4日）在國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)表態(tài)，根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)分批出臺(tái)實(shí)施一批針對(duì)性更強(qiáng)、力度更大儲(chǔ)備政策。

這就意味著，各個(gè)城市還是會(huì)有針對(duì)性更強(qiáng)，力度更大的政策。

尤其像深圳這樣的一線城市，作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)提振整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心至關(guān)重要。

7月末的時(shí)候，深圳已經(jīng)表示，認(rèn)真學(xué)習(xí)過(guò)重要指示精神和會(huì)議精神，將會(huì)“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。

這是完全貼合中央的指導(dǎo)思想的。

不過(guò)，像鄭州“15條”這樣的政策暫時(shí)不太可能推出。

一方面深圳的情況和鄭州大不相同，深圳屬于買(mǎi)賣(mài)本身比較堅(jiān)挺，需求比較旺盛的城市。需要的政策力度不能太猛，要避免過(guò)猶不及。

另一方面，也需要避免深圳也出現(xiàn)鄭州類似的情況。

再有就是，深圳的購(gòu)買(mǎi)力一向深不可測(cè)，太猛烈的情況，也有可能讓市場(chǎng)迅速過(guò)熱，這應(yīng)該也是大家不愿意看到的局面。

所以，按照以往樓市松綁的經(jīng)驗(yàn)，深圳大概率會(huì)跟在北京和上海的步子后面。

換句話說(shuō)，大家暫時(shí)都還不用太著急。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)

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