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(資料圖片僅供參考)

隨著李嘉誠7折賣樓的消息引爆網絡，“親海駅II”也在內地及香港共同關注之下正式開賣，開售首個周末銷售情況到底如何？對下半年香港新樓盤銷售又會產生何種影響？

整體來看，認購申請已達超3000宗，約超購23倍。

上篇《李嘉誠7折拋售房產，再向香港樓市投放深水炸彈，長江實業(yè)意欲何為？》發(fā)布后，即有讀者對于平尺與平米，特別是香港房價高低有著熱烈討論。

最新消息顯示，長實最新加推122戶，包括7間開放式、72間1房、35間2房及8間3房。以上述各式房型可以清晰對比價格。

實用面積210呎（約23.3平米），折實售價294.4萬港幣；換算約270萬人民幣，約合11.6萬/平方米；

實用面積718呎（約79.7平米），折實售價1134.6萬港元；換算約1041萬人民幣，約合13萬/平方米；

整體來看，122戶加推整體折實平均呎價15063港元；換算約13828元人民幣，約合14.9萬/平方米。

長實新盤銷售火爆，帶動香港新樓盤銷售。同期在售的恒地集團旗下紅磡必嘉坊第3期將于8月8日開售，首批發(fā)售278戶，折后尺價為17108港元至20379港元。折后尺價為17108港元至20379港元（約16.9萬人民幣/平方米-20萬人民幣/平方米）。

另外，油塘及紅磡分別位于東九龍及九龍中心位置，距離港島一站地鐵。有中介告訴記者，香港房價是從港島向周邊輻射，港島樓價最高，半山豪宅更是較普通住宅售價指數(shù)級增長，如中原地產網站顯示，西營盤維港峰二手樓盤售價為約33萬人民幣/平方米，但山頂白家道28號別墅售價達到了近200萬人民幣/平方米。

開售即火爆，長實原價加推122戶

“親海駅II”首批132伙，于周六正式對外開放示范單位及認購。認購情況可以用“火爆”一詞形容。當日一早天剛蒙蒙亮，已有人在尖沙嘴港景匯的售樓處門前排隊等候，而開售前排隊等候人群已相當壯觀，參觀示范單位的客戶擠滿了商場。1

認購熱情高漲下，“親海駅II”首批樓盤開售十分鐘即獲超額認購，最終首日收超2000宗認購，超售14倍，而今日最新媒體報道中，認購申請已達超3000宗。

火爆認購之下，長實營業(yè)部首席經理郭子威表示，市場反應熱烈，集團積極考慮加推應對。長實集團剛剛也確定了首批將以原價加推122戶。包括7間開放式、72間1房、35間2房及8間3房，實用面積210至718方呎，折實售價294.4萬至1134.6萬元，折實呎價13148至16544元，折實平均呎價15063元。

長實執(zhí)行董事趙國雄表示，對于項目的參觀情況覺得“好滿意”，由于定價吸引，甚至接近資助房屋的價錢，可鼓勵買家入市。因剛性需求強勁，會在開售之前盡量加推單位，并會維持原價加推，讓買家可以選購到心儀單位。

長實營業(yè)經理陳詠慈表示，集團在周六日安排專車接載有興趣客戶來往示范單位及售樓處，4條專線分別鲗魚涌康怡廣場及太古、紅磡黃埔花園及海逸豪園、觀塘及藍田，以及將軍澳及油塘接有意向客戶前往參觀。

長實新盤銷售火爆，帶動香港新樓盤銷售。同期在售的恒地集團旗下紅磡必嘉坊第3期將于8月8日開售，首批發(fā)售278戶，折后尺價為17108港元至20379港元。昨日也有上千人參觀了恒地的示范單位，據(jù)悉，這個項目暫收約600個認購登記，超額認購約9倍。

長實“親海駅II”吸引居屋買家

郭子威認為，首次開售認購火爆，加推122套新房以1房為主，因1房咨詢更多。暫時收到約四成準買家查詢1房單位，而準買家多為有意入市自住或收租。準買家分布上，昨日開放示范單位參觀至今，參來自將軍澳及啟德區(qū)的參觀人數(shù)最多，合共占40%；油塘及觀塘區(qū)各占15%。同時，有三成參觀市民屬于有意購買政府資助房屋的客源。

有地產中介告訴記者，“親海駅II”開價極具競爭力，定必凍結九龍及新界區(qū)的二手市場，實際上，“親海駅II”開價后，臨區(qū)將軍澳即刻有業(yè)主減價5%出售物業(yè)。而“親海駅II”也吸引了不少有意申請居屋人士認購。因為居屋售價雖然為市價6成，卻要等候數(shù)年及抽簽，抽中后買賣租售也要按政府規(guī)定補地價。但“親海駅II”雖然較居屋略貴，但沒有出售限制，現(xiàn)時行情下租金回報將近3%，也吸引了不少有意投資房產人士的目光。

不過，業(yè)內人士也告訴記者，“親海駅II”預計2025年10月中入伙，距今還有27個月，投資人士需要經歷兩大博弈，分別是27個月之后的租售行情及油塘工業(yè)區(qū)的改建狀況。

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香港新樓供大于求，樓價有下行風險

雖然現(xiàn)在正于香港九龍區(qū)銷售的兩處新盤認購火熱，但香港整體一手住宅新盤積存供應持續(xù)向上。

香港地政總署7月批出可預售樓花的單位，合共涉及4602戶，按月升逾4倍，為逾一年高位。整體看來，全香港獲批未售出樓房達到1.6萬戶，創(chuàng)近年新高。新樓存貨中，以啟德區(qū)的獲批未售存貨最多，達8200戶。業(yè)界預料將加劇發(fā)展商的推盤及去貨壓力，且地產商為銷售樓盤可能掀起“價格戰(zhàn)”。

地政署審批加快步伐之時，地產商銷售速度卻沒有跟上，目前全香港獲批而未銷售樓盤項目高達32個，預計下半年香港地產商將陸續(xù)推出新樓盤，達銷售高峰期。只是，在地產商供應大幅增加下，市場需求受高息環(huán)境抑制。分析人士指出，美國通脹率比較大可能在未來數(shù)月呈上升趨勢，如此加息周期9月完成的市場愿望便會落空，本身渴望減息的市場參與者將會面臨較大壓力，股市和樓市可能還要忍受陣痛至明年年底。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，目前已獲批但未開始銷售的新盤單位接近1.6萬戶。假設其中一半即8000戶將于今年開售，相當于每個月要維持1600戶的一手成交量才能吸納有關供應。在如此大的供需差之上，不少地產商將采用“先量后價”策略，定價傾向保守，甚至以低于二手樓的價格吸引客戶，另香港樓價有下行風險。

實際上，中原城市領先指數(shù)CCL最新報164.72點，按周升約0.33%，并連升2周共約0.52%。反映政府放寬物業(yè)按揭成數(shù)后，刺激整體樓價短暫企穩(wěn)。今周指數(shù)仍未反映加息后的市況，7月底美國及本地銀行再度加息，二手樓市成交向下，數(shù)據(jù)顯示短期樓價將繼續(xù)反覆向下。

通關帶來的正面影響開始減退

“親海駅II”開放認購時，恰逢香港生產力促進局公布今年第3季“渣打香港中小企領先營商指數(shù)調查”。

調查結果顯示，香港本季綜合營商指數(shù)回落至本年第一季水平，反映通關帶來的正面影響開始減退。生產力局首席創(chuàng)新總監(jiān)張梓昌表示，指數(shù)經歷第2季的大幅上升，本季轉為回落，但這些均在預期之內。同時六月份香港采購經理指數(shù)（PMl）下跌，反映整體訂單及新出口訂單升幅收窄，令本地中小企采取較保守的營商策略以減低風險。張梓昌認為隨著內地經濟振興措施生效，未來香港經濟會繼續(xù)穩(wěn)步復蘇。

張梓昌還提到，外圍環(huán)境的不確定性持續(xù)增加，在進一步金融狀況收緊和先進經濟體增長放緩下，國際貨幣基金組織已下調今年全球經濟增長預測，收緊金融條件將會減慢經濟增長，導致本地中小企的營商信心轉趨保守。但他提及“投資意向”仍在調查中維持在50點中性水平線以上，91%受訪中小企表示會在本季維持或增加投資，數(shù)字與上季相若，他認為這反映中小企對前景仍然保持正面態(tài)度。

對于下半年香港經濟的整體走勢，渣打銀行（香港）大中華區(qū)高級經濟師劉健恒則認為，香港下半年經濟表現(xiàn)應該不會差，失業(yè)率低、美國加息周期結束，還有中國多項經濟振興措施出臺，都是對香港營商的正面因素，預計毋須調低香港全年經濟增長預測。

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