個人房貸余額首現負增長 業內預期政策持續優化

本報記者 慈玉鵬 北京報道

央行近期公示的《2023年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2023年二季度末，人民幣房地產貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%，比上年末增速低1個百分點；而個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

(資料圖片)

《中國經營報》記者了解到，自2004年公示個人住房貸款數據后，2023年6月末該數據首次同比負增長。業內人士告訴記者，上述現象主要是因為信貸早償率居高不下，購房意愿偏低導致新增貸款增速放緩。

談到未來，該業內人士表示，隨著穩樓市政策效果顯現、信貸早償壓力持續釋放，各家銀行有序調整存量個人住房貸款利率，個人住房貸款余額走勢有望企穩回升。

余額收縮

記者經過Wind數據統計，自2004年公示數據，2004年12月至2021年12月，個人住房貸款余額同比增長率一直高于10%。但2021年12月后，該數據跌落至10%以下。截至2023年6月末，個人住房貸款余額同比增長率首次轉負。

光大證券研報顯示，今年二季度新發放住房貸款維持較大強度，但個人住房貸款出現負增長。2023年二季度，個人住房貸款余額同比增速較一季度末下降1pct（百分點）至-0.7%，自2004年有統計以來首次出現同比負增長，二季度個人住房貸款減少3400億元，同比少增3600億元。

個人住房貸款首次負增長的原因主要有兩方面，民生銀行首席經濟學家溫彬告訴記者，“一方面，新增貸款增速偏慢；另一方面，信貸早償率居高不下。二者疊加，導致個人住房貸款余額出現有統計以來的同比負增長。”

溫彬表示，“從新增角度看，今年上半年，居民收入預期降低、對期房不信任程度上升等因素，導致購房意愿偏低，一季度積壓需求釋放完畢之后市場持續降溫。上半年居民部門中長期貸款僅新增1.46萬億元，比上年同期少增1000億元，為2016年以來同期最低水平。從早償角度看，由于存量房貸利率定價較高，而新增房貸利率持續走低，居民從修復資產負債表角度出發愿意提前還貸。特別是今年以來理財產品平均收益率進入下行通道，居民按揭早償的機會成本下降，所以，直到6月中旬之前，RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率持續攀升。”

“居民早償行為的增多是導致住房貸款負增長的最主要原因。”中國銀行研究院高級研究員李佩珈分析，住房貸款余額負增長主要與利率下行背景下，存量房貸與新增房貸利率差異擴大，進而導致居民更愿意歸還貸款有關。

數據表明，2023年7月，百城首套主流房貸利率已降至3.90%左右，而不少早期購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平，1%~2%的利率差異使得提前貸款對部分居民而言更為合算。不過，李佩珈表示，“提前還貸并非對所有個人住房貸款者都適用。對等額本息借貸者而言，提前還貸只是加速了還款周期，并沒有改變債務的本息結構，提前還貸并不合算。”

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴記者：“上半年銀行新增房貸發放同比多增，但銀行個人住房貸款余額同比微幅下降，這與近年來宏觀經濟和利率走低，部分房主提前還貸以減少房貸利息支出有關；同時，隨著市場情緒回暖，居民增加了其他金融資產配置。”

某國有銀行人士告訴記者，目前客戶提前還貸現象較為普遍，若現在申請提前還款，需排隊1個月左右。

光大證券根據央行披露數據統計，2023年一季度，住房貸款累計發放1.77萬億元，上半年累計發放3.5萬億元，則2023年二季度住房貸款新發放規模在1.73萬億左右。進一步結合2023年二季度住房貸款凈增規模計算，該季度住房貸款還款規模在2.07萬億元左右，假設正常月供規模為2200億元，則二季度月均早償規模在4700億元左右，較一季度大幅提升45%。

規模回升？

從影響來看，溫彬告訴記者，“住房貸款陷入負增長，實際上是居民購房動力不足的折射，其對整個房地產鏈條的運行都會產生影響。對房企而言，這將導致商品房滯銷，資金回籠減速，進而會抑制其拿地和新開工的意愿，拖累開發增速。對地方政府而言，房企拿地意愿下降，會導致當地土地出讓金收入下降。對上下游產業而言，房企新開工和施工意愿下降，意味著對上游產品的需求減弱，資金周轉速度變慢，企業經營壓力上升；而購房意愿減弱，也會拖累家電、家具、建材等產品銷售。從銀行角度上說，住房貸款傳統上是一塊優質資產，這部分資產規模縮小，也會影響到銀行營收增長。”

李佩珈告訴記者：“住房貸款余額增速下降反映出居民更傾向還貸而不是借貸，這既不利于當前樓市企穩復蘇，也對銀行的資產負債結構產生重要影響，也加大了RMBS等金融產品的早償壓力，需要高度關注其潛在影響。”

多位業內人士表示，未來，個人住房貸款余額走勢或向上。

周茂華告訴記者：“短期看，由于提前還貸影響，個人住房貸款余額仍有一定壓力。但隨著國內經濟穩步復蘇，穩樓市政策效果顯現，房地產需求改善，提前還貸壓力緩解，個人住房貸款余額有望企穩回升。”

溫彬也表示，未來個人住房貸款余額走勢有望企穩，原因有兩個：“一方面，6月中旬以來，RMBS條件早償率持續下降，8月初為13.2%，大幅低于6月高點21.5%，顯示信貸早償壓力在持續釋放。下一階段，隨著各家銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，靈活運用各項金融工具（利率優惠券等）落地實施，將有助于進一步降低信貸早償率；另一方面，近來房地產調控政策正在調整優化，包括降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不認貸’等，這將有助于提振居民剛性和改善性住房需求。”

光大證券銀行首席分析師王一峰認為，從需求端看，政治局定調“供求關系發生重大變化”，未來將必然探索高質量發展的新路，而提出“因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求”。相信前期房地產市場過熱階段所施加的限制性政策將陸續退出，這可能包括一、二線城市政策的進一步優化，特別是對于“剛改”群體，政策優化空間較大，可能有助于提振地產銷售回暖，拉動新發放按揭貸款規模回升。

“未來一段時間，住房貸款余額增速具有較大的不確定性，主要取決于提前還貸行為和住房消費恢復這兩大關鍵力量的博弈對比。”李佩珈分析，一方面，受益于樓市準入門檻的進一步放松，例如更多城市出臺“認房不認貸”政策等，居民住房消費意愿與活力有望進一步激活，進而推動個人住房貸款余額平穩增長；另一方面，未來一段時間，利率仍有進一步下行空間，這使得存量房貸利率和新增房貸利率的“剪刀差”或將持續擴大。特別是近期央行表態，將“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，這使得存量房貸利率調整或將更加普遍，居民提前還貸行為或將進一步增加。

總體來看，李佩珈判斷，在利率下行、指導性存量房貸利率調整出臺等多種因素影響之下，近期個人住房貸款余額同比增速仍有進一步下行壓力。不過從中期看，隨著經濟的逐步企穩和利率下行趨勢的結束，居民提前還貸行為也將趨于穩定，進而推動住房貸款余額增速止跌回升。

標簽：