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近期一些大型房企出現(xiàn)流動性危機，再次引發(fā)各方對房地產(chǎn)市場的擔憂，高速增長多年的樓市正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。與此同時，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，房地產(chǎn)投資同比下降8.5%，已經(jīng)連續(xù)十幾個月處于負增長，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，會如何影響經(jīng)濟增速，為何調(diào)控政策不斷，但效果依舊不理想？樓市未來會產(chǎn)生怎樣的分化，買房還能增值嗎？

【資料圖】

8月22日，北大國發(fā)院院長姚洋在《有識》欄目對近期房地產(chǎn)市場做了解讀，他認為，房地產(chǎn)依然是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在的下行只是暫時的，是用短期政策解決長期目標導致的結果，如果及時進行政策調(diào)整，預期與信心都會恢復。

以下是問答實錄

1、前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。房地產(chǎn)投資已連續(xù)十幾個月負增長，如果今年地產(chǎn)無法恢復增長，會多大程度上影響經(jīng)濟增速？

姚洋：房地產(chǎn)投資低迷，對經(jīng)濟復蘇的拖累很大。我們到購物中心、景區(qū)去看一看，或者坐高鐵、坐飛機，會發(fā)現(xiàn)人流量很大，消費好像起來了，但這種消費有一個限度，不可能太大。

消費起不來，我個人覺得與房地產(chǎn)整體下行程度太大有關系。房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的貢獻有多大，有人計算是17%，房地產(chǎn)對GDP的直接貢獻大概是8%，但上下游相關產(chǎn)業(yè)鏈還有9%。大家購房，不僅僅是買房子，還要裝修、買家電、家具等，在大城市一般裝修一套房子需要30萬，所以房地產(chǎn)是一個很大體量的產(chǎn)業(yè)。

在這種情況下，房地產(chǎn)投資連續(xù)負增長，房地產(chǎn)增加值到底跌幅有多大，沒有具體的數(shù)據(jù)，但從過去兩年的情況看，平均每年估算跌了10%。這意味著什么？房地產(chǎn)對GDP的整體貢獻是17%，如果下跌10%，那就拖累GDP增長1.7個百分點。為什么我們看到統(tǒng)計數(shù)據(jù)還不錯，但是企業(yè)的實感不強，房地產(chǎn)下跌造成的需求不足是一個重要原因。

2、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等民營房企巨頭都遇到了流動性問題，而在今年拿地榜單中主要都是央國企背景，未來房地產(chǎn)市場會形成怎樣的格局，會不會出現(xiàn)“國進民退”的大分化？

姚洋：民營房地產(chǎn)公司融資出現(xiàn)了困難，是因為房子不能及時出手。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流轉不動了，銀行就不給貸款，這其中房子賣不動是最大問題。不能說所有房企都出現(xiàn)了問題，有些經(jīng)營還是不錯的?，F(xiàn)在很多房企出問題純粹是因為經(jīng)濟大環(huán)境不好，需求減少，房子賣不動，導致現(xiàn)金流出問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出問題，銀行就停貸，一停貸企業(yè)就無法運轉，由此進入一個惡性循環(huán)。

民企流動性出現(xiàn)問題，沒錢買地，地方政府要發(fā)展，就把土地賣給國資背景的房企，甚至這其中也不排除左手倒右手的嫌疑，就是政府要求一些地方國有企業(yè)把地買下來，但未必去蓋房，造成“虛假繁榮”現(xiàn)象。大量國企背景企業(yè)拿地，民企退出，我想這是一個短期現(xiàn)象，未來的地產(chǎn)行業(yè)，不太可能都是“央企國企的天下”。

3、今年以來，樓市出臺了很多調(diào)控政策，甚至存量房貸也在松動，但為什么都不見效？市場到底出了什么問題？有人建議，應當給予開發(fā)商更大的自主定價權，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。你有什么政策建議？

姚洋：現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策有一些理論和操作層面上的混淆，把長期問題和短期問題混在一起，想用短期的辦法解決長期的問題。從長期來說，房地產(chǎn)要回歸常態(tài)，回歸以居住為主，同時具有一定的金融屬性。房子主要是用來住的，不過，也不能否認房地產(chǎn)具有一定的金融屬性，一種不動產(chǎn)只要標價，就會波動。經(jīng)過這一輪洗牌，房地產(chǎn)的金融屬性在下降，老百姓也慢慢明白了，把資產(chǎn)押注在房子上，恐怕未來增值空間沒有那么大。

房子主要還是以居住為主，這其中也包括改善性居住，這是一個長期的目標。但過去兩年對房地產(chǎn)的調(diào)控，試圖以短期的方法達到長期目標。比如“三條紅線”，銀行對房地產(chǎn)的貸款，包括對企業(yè)、購房者的貸款，都有一定比例約束，比如針對開發(fā)商，銀行放出去的地產(chǎn)開發(fā)貸款不能超過總額的15%。過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的負增長，我個人覺得是政策造成的，并不是房地產(chǎn)自身規(guī)律導致的。

有人把中國目前的經(jīng)濟狀況，比作上世紀90年代的日本，一個相似點是，日本在90年初房地產(chǎn)泡沫破滅了，中國的房地產(chǎn)泡沫也破滅了，中國會像日本經(jīng)濟一樣，陷入長期衰退。我覺得這個判斷是錯誤的，因為我們的房地產(chǎn)泡沫、負增長，是政策有意調(diào)節(jié)形成的。

它就是要用一種比較激進的、短期的辦法，也就是收緊信貸，把房地產(chǎn)的預期調(diào)回來，一方面不能讓開發(fā)商用無窮的資金建房子，另一方面，也要讓購房者明白房地產(chǎn)的金融屬性過重，不能期待房價永遠漲下去。所以，這就是房地產(chǎn)為什么下跌的最重要原因。這個窗戶紙要捅破，捅破了有什么好處？第一，這是政策調(diào)控造成的，現(xiàn)在需要再調(diào)整回來，解鈴還要系鈴人。第二，要讓國際上明白，中國經(jīng)濟現(xiàn)在的下行壓力不是中國經(jīng)濟本身的問題，是政府部門想對房地產(chǎn)進行調(diào)整造成的，中國經(jīng)濟還是很有希望。只要我們的政策再調(diào)回來，中國經(jīng)濟增長是沒有問題。我們現(xiàn)在用短期的辦法解決長期的問題，思路是不對的，會拖累經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金為什么不足，民間投資增長為什么零增長，是因為預期太差。

我們一直在強調(diào)增強民營企業(yè)家信心，但最簡單、最直接的就是經(jīng)濟要增長，他們企業(yè)的營收、利潤要有所增長。如果，營收都是負增長了，利潤就更慘，那誰還有信心？絕大多數(shù)企業(yè)都是活在當下，能把今天熬過去就不錯了，空談未來有多美好是沒用的。

這是一個關鍵性的理解誤區(qū)，需要糾正。

說到措施，我覺得有幾個方面是短期內(nèi)應該做的。第一是放棄對房地產(chǎn)信貸的限制措施，說得激進一點就是明確三條紅線是錯的，需要盡快取消。第二，對那些經(jīng)營不善導致資金流出問題的企業(yè)，進行破產(chǎn)重組。比如有一些企業(yè)，被活活耗死了，即便它沒死，被它拖欠的企業(yè)也先死掉了。如果破產(chǎn)重組，很多企業(yè)還有不少資產(chǎn)，比如可以把土地拿出來還債，那些被欠錢的供應商，可以拿地做銀行抵押，但現(xiàn)在債務懸在空中。一些大企業(yè)，大而不倒，而那些跟它有生意往來的供應商熬不住倒閉了，不能為了幾家爛企業(yè)，把好企業(yè)拖死。

同時，對一些守法經(jīng)營，暫時遇到困難的企業(yè)要實施救助，讓他們活下去，因為一旦這些企業(yè)垮了，他們的供應商都會跟著死。這不是幾家房企的問題，處理不好會有一系列的連鎖反應。

第三，要堅決停止各種限購限價措施。政治局會議已經(jīng)明確提出，房地產(chǎn)的供求關系發(fā)生了根本性轉變。我的理解是房地產(chǎn)已經(jīng)回歸正常，既然是個正常行業(yè)，限什么購，限什么價？現(xiàn)在是房企一降價，地方政府馬上出面干預，認為是擾亂市場秩序。房子賣不動，價格是一個很好的調(diào)節(jié)機制，降到一定程度，就有人來買房，預期就會轉變。

中國的房子夠不夠，我們喜歡看總體情況，強調(diào)人均面積達到多少平米，跟日本一樣多，但日本都是小房子，跟它對比是不對的。我們發(fā)展GDP、推動技術進步，就是為了讓老百姓過上好日子。老百姓有改善住房的需求，一些人還沒房住，還有一些人一家三四口人擠在50平米的房子里，這種改善性需求不能被打壓。另外，未來十來年還有近一億人要進城，我們的人口還在流動，從不發(fā)達地區(qū)流向發(fā)達地區(qū)，還有大量購房需求，房地產(chǎn)行業(yè)永遠是朝陽產(chǎn)業(yè)。美國、英國、法國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)都很興旺。我們需要轉變思路，為什么現(xiàn)在出臺的政策沒用，因為力度不夠，比如認房不認貸這種措施沒什么效果，就應該明確停止限購、限價，限價不光是不能限高價，也不能限低價，讓市場自動調(diào)節(jié)。

我覺得有了這些明確信號，老百姓的信心就會回來。我們老說老百姓沒錢了，但居民存款還在增加，怎么能說沒錢，只不過大家看跌房地產(chǎn)。現(xiàn)在價格應該跌下來，為啥就不跌？應該允許房地產(chǎn)企業(yè)降價自救，地方政府為什么還要管價格？

調(diào)控失效，恰恰說明政策是亂套的，左腳絆右腳，右手捏左手，把自己反捆起來，然后喊著要往前跳，這怎么跳，跳了不就摔死了嗎？

4、過去，我們都說房地產(chǎn)壓制了中國人的消費，房貸壓力過大，導致居民的購買力下降，但現(xiàn)在地產(chǎn)預期變差了，消費有可能承擔拉動經(jīng)濟增長的引擎嗎？

姚洋：這是不懂經(jīng)濟學的胡說八道。首先，買新房就要花幾十萬裝修，這不是消費嗎，如果沒那實力，就不會買新房。買二手房更是直接消費，買價值幾百萬的二手房，就消費了幾百萬，直接推動GDP增長。另外，買房會帶來財富效應，房價持續(xù)上漲，消費就會增長，居民財富增加了，就敢消費。

5、過去20年中國人主要還是買房，七成財富在房子上，但現(xiàn)在這個財富增長的密碼似乎失靈了，股市又長期無法賺到錢，我們的錢該往何處流？

姚洋：我剛說了，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有到頭，現(xiàn)在下行是政府政策造成的，不是房地產(chǎn)自身造成的。通過這一次市場下行，應該告訴老百姓，房價不可能永遠漲下去，但房地產(chǎn)的金融屬性仍然在，不說增值，至少在大城市仍然是一個比較好的保值手段。但在一些中西部及東北城市，房地產(chǎn)連保值的價值都沒了，不僅沒有漲，甚至往下降。

老百姓買房子，我覺得是無可厚非，但要推出一些長效機制加以保障。另外，長期問題和短期問題要分開，不能拿短期的手段來解決長期問題。

房地產(chǎn)的長效機制包含以下幾個方面。第一，開征房產(chǎn)稅，而且是累進制的房產(chǎn)稅，可以遏制炒房沖動，避免盲目買房。建議按照平米數(shù)累進，現(xiàn)在我們的人均居住面積是37平米，這個標準以下的免征，超過的按照累進制執(zhí)行，真正炒房的人，可能就會覺得持有成本太高了，不再炒房了。

第二，要加大出租房建設力度，鼓勵開發(fā)商在城區(qū)建公寓。我現(xiàn)在住在北京郊外，接近六環(huán)區(qū)域，旁邊就建了一大片出租房，很多年輕人來租住。年輕人有租住需求，可城區(qū)不批建設用地，他們只能住到五六環(huán)附近，單程通勤時間都要花一個半小時，很辛苦。

那么，能不能出臺一些政策，鼓勵開發(fā)商在城區(qū)地段建公寓。我建議地方政府可以拿出中心區(qū)域甚至黃金地段附近，讓開發(fā)商低價開發(fā)出租公寓，解決大家的住房需求。這也是壓制房價的有效辦法。

其實，差不多20年前，我和茅于軾老師就提過類似建議，那個時候，我們就說要建廉價公寓房，被人家拍磚，說你瞧不起我們，讓我們住筒子樓。20年前，打工的年輕人能住上筒子樓就不錯了。遺憾的是，這些建議沒人聽，如果20年前就做了，就不會出現(xiàn)今天的高房價。

第三，實現(xiàn)子女教育的租售同權，也是一個途徑。有些城市已經(jīng)在做，比如上海，把租房的價格控制住了，結果出現(xiàn)了二手市場，能搖上號不去租住，選擇去做二房東。我覺得這塊應該市場化，在一些好地段，租金可以高一些，因為會有年輕人去租。

另外，要規(guī)范租房市場，保護房客的利益，房主不能隨便更改合同、提高價格，國外對租客權益都有相關法律，中國在這方面是缺失的。只有這些長效機制得以順利實施，才能徹底遏制住炒房沖動，讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)，回歸它應有的價值。

6、為什么購買的期房爛尾后，老百姓拿不到房，還需要承擔還貸責任，銀行、房企等卻不需要負責，老百姓買房為什么像是在買高風險的理財產(chǎn)品？

姚洋：我覺得這是政策造成的。首先，這是信貸管制造成的，不給房地產(chǎn)企業(yè)足夠信貸，他們只好搞預售制、賣樓花，這樣可以事先回流一些資金進行開發(fā)。按照規(guī)定，預售款只能放在銀行監(jiān)管，但地方政府監(jiān)管不到位，房地產(chǎn)公司就把錢拿去他用了。很多人沒有理解，房地產(chǎn)是個制造貨幣的過程，它必須要有信貸。一畝土地，是農(nóng)用地或者荒地的時候，最多也就值5萬塊，但變成商用特別是住房用地，那可能就是1000萬以上。房地產(chǎn)商沒那么多錢，就需要信貸支持，把土地買下來，但現(xiàn)在是沒有土地，就不給房企貸款，這不是第22條軍規(guī)嗎，這就進入一個死循環(huán)，所以必須找到其他手段去融資。

第二，現(xiàn)在為什么房企房子蓋一半停工了，開發(fā)商中有沒有那種壞蛋，就是來騙錢的，這種情況要堅決打擊，罰他個傾家蕩產(chǎn)，再送進監(jiān)獄。但絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商是守法經(jīng)營的，只是他們沒有資金了，沒錢了就不能繼續(xù)蓋。那么，以前怎么沒出現(xiàn)這個問題？因為有銀行提供資金，能把樓給蓋完，這樣才能活下來?，F(xiàn)在銀行不給房企資金，他們現(xiàn)金流斷了，只好躺平。本來銀行給開發(fā)商放貸，就可以把樓建完，現(xiàn)在不放貸了，地方政府還得去籌資保交樓，這不是左右互搏嗎？老百姓付了錢拿不到房子，怪罪開發(fā)商，這個邏輯有一定問題，這是政策自相矛盾造成的結果，而不是開發(fā)商有意為之。

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