8月30日，金科股份(000656.SZ)發(fā)布2022年半年度報告。上半年，面對復雜嚴峻的外部環(huán)境，金科主動順應變化，統(tǒng)籌生產經營與風險防控，穩(wěn)定公司經營大盤。

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上半年，房地產市場需求持續(xù)低迷，銷售整體承壓，面臨流動性困境，各地因城施策。金科主動順應變化，堅持“一穩(wěn)二降三提升”經營發(fā)展策略，以推動生產經營良性循環(huán)為主線，業(yè)績雖不可避免的受到影響，但上半年依舊實現結算面積約395萬平方米，營業(yè)收入313.22億元，錄得銷售金額約417億元，重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷售位居當地市場前列。

金科表示，這些成績取得并不容易，是公司努力推進保交樓、保生產、保穩(wěn)定、促轉型升級“三保一促”工作，全力推進公司逐步實現良性循環(huán)的成果。通過多方舉措保交付，壓降負債保證現金流安全以及穩(wěn)步推進輕資產業(yè)務發(fā)展等諸多措施，金科向外釋放信心的同時也得到了市場的正向反饋。

穩(wěn)定經營大盤保交樓超30000戶

目前，“保交樓”成為新信譽度，現金流安全成為新堅守。2022年上半年，金科將“保交樓”作為經營原則，差異化鋪排復工方案，建立復工復產監(jiān)控機制，專款專用保交付，上半年實現交付118批次，總交付體量達到626萬平方米，住宅交付總套數超30000戶。其中，有49個項目實現提前交付，用“跑贏時間”的行動提前交付一半項目。

為了杜絕“為交付而交付”的面子工程，金科強化施工管理，以華中區(qū)域為例，金科工程師嚴守材料關、工藝關、工法關；項目客服人員交付前9個月便啟動交付籌備工作，經過問題排查、戶內查驗、業(yè)主通知、交房組織等一套標準流程作業(yè)，保障各項指標達到甚至超越交付標準。

金科介紹，從工程策劃編制到評審，從選材定樣到工藝做法，從工藝樣板到正式施工，從嚴格的全生命周期管理到工程滿意度管理，及至交付前的數百次隱蔽驗收，金科展現了強大的產品與服務兌現力。

截至6月30日，金科及其所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

保交樓是一項系統(tǒng)化考驗房企的硬指標，是企業(yè)內部各條戰(zhàn)線的綜合成果，涉及生產運營的方方面面，聚焦來看主要在于外在的經營大盤狀況，以及背后的資金安全度，這也是其成為當下衡量房企標準的關鍵所在。

金科認為，以此來看，公司的保交樓成果不僅是一組光鮮的數字，更是金科經營大盤及現金流穩(wěn)定的表現。

保證現金流安全債務總體可控

“現金流安全”一直是房企的生命線，當下更是如此。金科介紹，公司對此無比堅守，上半年堅持“資金一盤棋”，按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原則強化資金計劃管控，提高經營性現金回款質量，開展體系化的現金流管理工作確保資金安全，具體體現在三個方面：

第一，將“做有回款的銷售”作為底線，多措并舉全力搶抓銷售回款，持續(xù)優(yōu)化營銷方案，堅定不移去庫存，上半年實現銷售金額約417億元，代建項目顯示銷售金額超41億元。上半年整體實現銷售回款536億元，回款率超100%。

第二，謀劃引進戰(zhàn)略投資。報告期內，成立專項工作小組，正在積極推動包括國資平臺在內的戰(zhàn)略投資者引進工作；積極溝通、協調和爭取政府紓困政策支持，特別是針對緩解短期資金流動性壓力、化解存量債務風險和盤活各類監(jiān)管資金方面，“政府及相關部門給予了大力支持”。

第三，主動管理存量債務，壓降有息負債。針對報告期內到期的金融機構融資，金科一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協商調整存量融資的還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現金流支持項目良性循環(huán)。

針對報告期內到期債券，金科展期工作獲多方支持，已完成 “19金科03”“20金科03”“21金科地產SCP003”“20金科地產MTN001”“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

有消息稱，目前已有紓困資金給到金科。

一系列舉措之后，金科降債成果顯著，由2021年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元。針對后續(xù)即將到期或具有回售選擇權的債券類融資，金科表示將壓實償債主體責任，積極與持有人進行溝通，妥善協商回售方案及還款安排。

金科表示，目前公司債務總體可控，通過開展體系化的現金流管理工作，上半年實現經營性現金流凈額87.3億元，持續(xù)為正，成為金科上半年繼續(xù)穩(wěn)步向前、推進輕資產業(yè)務發(fā)展的“穩(wěn)壓器”。

輕資產業(yè)務再突破代建業(yè)務日趨成型

行業(yè)整體避險情緒之下，輕資產業(yè)務因抗周期、能帶來穩(wěn)定現金流等特性，成為頗受業(yè)內追捧的一條路徑，各家房企均在謀劃輕資產轉型，以此加厚“安全墊”，生活服務、商業(yè)和代建等賽道成為新的角逐點。

金科也是這條賽道的有力競爭者之一，早在2020年便提出依托“四位一體、生態(tài)協同”的高質量發(fā)展戰(zhàn)略，精耕地產主業(yè)的同時，不斷加大輕資產業(yè)務的拓展和落地，目前已經初具規(guī)模，成為新的利潤增長點，走在了行業(yè)前列。

根據報告，金科服務上半年實現營收25.65億元，凈利潤3.72億元；合約管理面積達到3.74億平方米；在管面積達到2.51億平方米，獨立第三方占比約為64%，全國領先、西南第一綜合物業(yè)服務商的地位再次得到穩(wěn)固。

商業(yè)步入發(fā)展快車道，期內簽約四川營山華邦“時代天薈”、重慶數字大廈等逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產轉為輕資產；新簽約行業(yè)資源20余個，新簽約商業(yè)品牌上百個；業(yè)務覆蓋“企劃品牌服務、商業(yè)綜合體、產業(yè)園區(qū)及城市更新項目”等領域，在輕資產方面實現全面突圍。截至6月底，金科商業(yè)在管項目近百個，在管面積達348萬平方米。

產業(yè)運營拓展迅速，持續(xù)為青島WECITY未來城市新經濟產業(yè)園、濟寧中工海納產業(yè)園、南陽智慧能源產業(yè)園、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務。

截至6月底，金科產業(yè)已布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產值超過2000億元，成為金科輕資產業(yè)務版圖上的關鍵一環(huán)。

代建業(yè)務呈加速布局態(tài)勢，這是房企目前打造新增長模式的重要方向，以輕資產、高盈利、抗周期等優(yōu)勢成為房企應對行業(yè)下行的利器，多家頭部房企競相進入。金科早于2017年便涉足代建業(yè)務，目前也在搶占這條萬億新藍海賽道。

報告期內，金科代建項目實現銷售金額超41億元，新增代建儲備約82萬平方米，總儲備規(guī)模約681萬平方米，貨值達538億元，其中大部分聚集在一二線城市，重點布局華東及大灣區(qū)等經濟活躍地區(qū)。

據介紹，目前，金科代建業(yè)務類型涵蓋商業(yè)代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢服務等，已經形成了“后進先出”獨具特色的紓困代建模式，通過聯動東方資產、民生信托、渤海銀行等多家金融機構，成功盤活上海、廣東、重慶、湖南等7個項目，代建業(yè)務發(fā)展模式日趨成型。

金科表示，公司正在以多元化發(fā)展為輪、輕資產賦能為翼，穩(wěn)定經營大盤的同時，謀求新發(fā)展。

標簽： 萬平方米 資產業(yè)務 報告期內