2017年3月17日，北京“史上最嚴(yán)”的限購(gòu)限貸政策“3·17新政”出爐，加上此后連續(xù)補(bǔ)充出臺(tái)的多項(xiàng)政策，北京樓市尤其是二手房市場(chǎng)快速降溫，隨后逐步回歸平穩(wěn)。

如今，“3·17新政”已出臺(tái)五周年，從近年北京二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看，2017、2018、2019年這三年呈逐步下滑態(tài)勢(shì)；不過，自2020年以來，價(jià)格趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)日益凸顯。

對(duì)北京樓市影響深遠(yuǎn)的“3·17新政”，核心內(nèi)容是“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提升房貸首付比例。業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策對(duì)價(jià)格虛高現(xiàn)象的管控作用不容小覷，而且對(duì)于價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定且健康的走勢(shì)也起到一定的穩(wěn)固作用，預(yù)計(jì)后續(xù)合理的住房需求將有序釋放，北京樓市整體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的走勢(shì)。

在2017年出臺(tái)的“3·17新政”，被稱為北京“史上最嚴(yán)”的限購(gòu)限貸政策。新京報(bào)資料圖片

故事：

新政出臺(tái)后，購(gòu)房者放棄“高杠桿”投資計(jì)劃

“在2017年北京‘3·17新政’出臺(tái)前，我考慮將名下這套房子賣出，然后拿出其中的300多萬作為首付，置換一套1000萬的房子，手頭再留個(gè)近200萬，足夠還幾年的銀行貸款。當(dāng)時(shí)新政一出來，我只能放棄這一念頭?！崩钛啵ɑ┤缡钦f。

2014年底，李燕在家人支持下，在北京大興舊宮購(gòu)置了一套二手房，90平方米總價(jià)220萬元左右。兩年后，在2016年北京樓市“高點(diǎn)”時(shí)，這套房市場(chǎng)價(jià)格升至近600萬元。眼看著房?jī)r(jià)一路高漲，李燕萌發(fā)了賣房置換的打算，“我當(dāng)時(shí)純粹是投資心理，考慮將房子慢慢換至市中心，面積大小倒不在意?！?/p>

北京“3·17新政”出臺(tái)前，李燕已準(zhǔn)備將上次購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)的公積金貸款全部還清，因?yàn)榘凑赵瓉淼恼撸诿路孔映鍪?、貸款也還清的情況下，再購(gòu)房時(shí)可以認(rèn)定為“首套房”。與此同時(shí)，她也看中了西南二環(huán)附近一新房項(xiàng)目，100多平方米總價(jià)1100萬元，按原來首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付400萬元，手上預(yù)留100萬元，用于每月還房貸，基本符合她之前的預(yù)算。

彼時(shí)，李燕計(jì)劃，一年半后新房房產(chǎn)證就能下來，她就可以再將這套住宅往外出售，“這個(gè)新房項(xiàng)目地段擺在那兒，我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)其開盤后的上漲幅度肯定比原先的房子要大?！?/p>

然而，李燕未等到該項(xiàng)目開盤的消息，等來的卻是“3·17新政”。北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新一輪樓市新政，從2017年3月18日開始執(zhí)行，居民家庭名下在北京市已擁有一套住房，以及在北京市無住房但有房貸記錄的，再購(gòu)買住房時(shí)均被認(rèn)定為“二套房”，首付比例上調(diào)為60%以上，且住房貸款的最長(zhǎng)期限縮短為25年。這意味著，李燕即使將公積金貸款還清也屬于“二套房”，首付比例從預(yù)期的35%提高到至少60%。

“新政作用立馬顯現(xiàn)，把我當(dāng)時(shí)的投資行為擋在外頭了。”李燕表示，新政出臺(tái)后，她完全打消了換房的念頭，“500萬的房子出售，拿出300萬去買房，也只能置換到500萬左右的房子，跟之前所住的房子沒太大區(qū)別，而如果將500萬全部用于換房，則還貸壓力太大，所以只能‘按兵不動(dòng)’了?！?/p>

李燕告訴新京報(bào)記者，時(shí)至今日，她所居住的住宅已降至400多萬元，早已放棄了投資的想法，更多是改善置業(yè)需求，畢竟目前所住的房子房齡已有18年。她更傾向于在豐臺(tái)區(qū)找一個(gè)物業(yè)服務(wù)完善的小區(qū)，置換一套設(shè)計(jì)理念更新的二手房。而在銀行貸款方面，她想要量力而行，不敢加太高的“杠桿”。

影響：

樓市降溫后回歸平穩(wěn)，購(gòu)房行為趨向謹(jǐn)慎理性

2017年3月17日，北京出臺(tái)被稱為“史上最嚴(yán)”的限購(gòu)政策，不但“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還提高了二套房貸最低首付比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年，“這一政策對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房行為起到了一定的限制作用，引導(dǎo)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入以剛需和改善為主導(dǎo)的狀態(tài)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪如是說。

從成交量來看，新政出臺(tái)后的5年內(nèi)，北京二手房市場(chǎng)快速降溫后逐步回歸平穩(wěn)。具體來看，新政甫一出臺(tái)，短期內(nèi)成交量快速回落，根據(jù)北京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2017年二手房成交量高位回落近五成；而在2018-2021年期間，除了2019年有所下降外均同比增長(zhǎng)，年均增速在15%左右。

價(jià)格方面，政策對(duì)價(jià)格虛高現(xiàn)象的管控作用不容小覷，而且對(duì)于價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定且健康的走勢(shì)也起到一定的穩(wěn)固作用。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，在政策出臺(tái)的一段時(shí)間內(nèi)，起到了令價(jià)格明顯回落的效果，2017、2018、2019年這三年的二手房?jī)r(jià)格梯度呈現(xiàn)逐步下滑態(tài)勢(shì)。不過，自2020年以來，北京二手房?jī)r(jià)格在5.7萬元/平方米的檔位震蕩，趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)日益凸顯。

另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近年北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)，整體來看，2018-2021年年均同比漲幅在2%左右，與2015-2016年的量?jī)r(jià)大幅波動(dòng)相比，市場(chǎng)表現(xiàn)更理性平穩(wěn)。除此之外，市場(chǎng)預(yù)期也表現(xiàn)出相同的特征，2017年“3·17新政”前，北京二手房景氣指數(shù)高達(dá)70，新政后市場(chǎng)預(yù)期快速回落，2018年以后，整體保持在20-30的平穩(wěn)區(qū)間；預(yù)計(jì)后期北京樓市合理的住房需求將有序釋放，整體樓市呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的走勢(shì)。

整體掛牌價(jià)格變化方面，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱，“3·17新政”出臺(tái)后，整體掛牌價(jià)格經(jīng)歷了較明顯的下挫過程，這其中跟購(gòu)房者及市場(chǎng)的心態(tài)有很大關(guān)聯(lián)，隨后由于市場(chǎng)逐步穩(wěn)定，從2017年下半年一直到現(xiàn)在，整體掛牌價(jià)格都比較平穩(wěn)，僅在2020年出現(xiàn)小幅波動(dòng)。

“整體來看，政策對(duì)樓市的影響是不容忽視且十分必要的，當(dāng)樓市出現(xiàn)過熱或偏離正軌時(shí)，調(diào)控將發(fā)揮糾偏引導(dǎo)作用?！标P(guān)榮雪分析稱， “3·17新政”對(duì)于購(gòu)房者和業(yè)主等的心態(tài)變化也有一定的影響，市場(chǎng)逐步進(jìn)入買方主導(dǎo)的狀態(tài)，業(yè)主頻繁上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象逐漸消退，價(jià)格逐步趨于理性，購(gòu)房者的購(gòu)買行為也多持謹(jǐn)慎理性態(tài)度，交易周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，也在一定程度上凸顯“趨穩(wěn)”的特征。

“3·17新政”出臺(tái)后的5年內(nèi)，北京二手房市場(chǎng)快速降溫后逐步回歸平穩(wěn)。新京報(bào)記者 陳哲婉 攝

趨勢(shì)：

供給格局生變，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)大漲現(xiàn)象將不會(huì)重現(xiàn)

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，“‘3·17新政’產(chǎn)生的影響較大，5年前，整體市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)已偏向高端化，部分剛需和剛改家庭很難在新房市場(chǎng)上尋找到合適的房源，也帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，令一部分投資需求出現(xiàn)抬升的局面。而‘3·17新政’出臺(tái)后的這5年，一方面，供給端加大中低價(jià)位商品住房的供應(yīng)，形成了住宅供應(yīng)的多梯度的供給格局，也通過產(chǎn)品多元化滿足不同購(gòu)房家庭的置業(yè)需要；另一方面，通過提高首付比例，抑制絕大多數(shù)的投資和投機(jī)需求，從而使當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)，保持在一個(gè)相對(duì)純粹和穩(wěn)定的自住需求的狀態(tài)?！?/p>

不過，郭毅同時(shí)指出，這一樓市新政出臺(tái)后，特別是二套房首付最高八成疊加“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，也影響了一部分改善家庭的置換需求。

郭毅表示，時(shí)至今日，北京新房市場(chǎng)總體還是以改善型產(chǎn)品占據(jù)供應(yīng)主力，套均總價(jià)相對(duì)較高，因此，北京二手房市場(chǎng)仍將擔(dān)當(dāng)成交主力，即在整體市場(chǎng)中，二手房占據(jù)75%-80%的比重，這一趨勢(shì)還將持續(xù)深化。除此之外，二手房市場(chǎng)的產(chǎn)品也將更加復(fù)雜和多元，能夠兼顧剛需和改善型家庭不同梯度、不同品質(zhì)及不同配套要求的居住需要。整體而言，目前北京二手房市場(chǎng)達(dá)到了之前調(diào)控的初衷。

在此背景下，展望接下來北京二手房表現(xiàn)，張波分析，北京房?jī)r(jià)在政策出臺(tái)后，保持了一個(gè)相對(duì)的穩(wěn)定。從近期來看，房?jī)r(jià)上升壓力依然存在，但基本可以排除大漲的可能性，或?qū)⒊尸F(xiàn)微幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。而成交量方面，預(yù)計(jì)可能會(huì)有所提升。

在關(guān)榮雪看來，憑借北京較優(yōu)的基礎(chǔ)面，人口流入量逐漸增多，樓市韌性較強(qiáng)，加之今年房貸利率方面略有放松，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)維持穩(wěn)定狀態(tài)。與此同時(shí)，樓市調(diào)控將會(huì)因城施策，國(guó)家和地方也紛紛定調(diào)要滿足合理住房需求，加大住房供應(yīng)，將令剛需及改善需求進(jìn)一步釋放，因此，預(yù)計(jì)價(jià)格大漲現(xiàn)象將不會(huì)重現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)的發(fā)展也將進(jìn)入健康、良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 陳荻雁

標(biāo)簽： 317五周年｜京二手房成交量?jī)r(jià)趨穩(wěn) 自住需求成絕對(duì)