據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到今年3月20日，今年全國(guó)已經(jīng)有45個(gè)城市出手“救市”，算上2021年三四季度的，參與“救市”的城市或高達(dá)60個(gè)。“救市”手段可謂五花八門(mén)：提高公積金貸款額度、取消認(rèn)房認(rèn)貸、降首付比例至20%、發(fā)放真金白銀刺激買(mǎi)房等能用盡用了。

在眾多“救市”的城市中，哈爾濱堪稱(chēng)是最亮眼的那個(gè)，因?yàn)榈浇裉欤枮I已經(jīng)贏下了兩個(gè)耀眼的“榮譽(yù)”：1、2021年度打響“救市”第一槍的城市；2、廢止樓市調(diào)控文件第一城。

3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》文件的公示。主要內(nèi)容是，擬廢止2018年出臺(tái)的樓市調(diào)控文件，廢止的調(diào)控措施包括實(shí)行區(qū)域性限售、提高公積金貸款條件、嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房貸款、嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)等。

哈爾濱廢止樓市調(diào)控文件，又一次“救市”，更被業(yè)內(nèi)人士戲稱(chēng)是“最爽救市”，同時(shí)開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)房地產(chǎn)“松綁調(diào)控”的歷史——哈爾濱之前，從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)城市，一紙廢止令，就把此前的調(diào)控政令，全部廢除了。從公示來(lái)看，“廢止令”如果真的生效后哈爾濱的樓市可以說(shuō)是對(duì)購(gòu)房投資客是“極其友好的”：沒(méi)有限售、公積金貸款條件很寬松、信貸支持力度很大，尤其是二套及以上購(gòu)房首付和利率標(biāo)準(zhǔn)大幅降低了。

為什么偏偏是哈爾濱？這就得從哈爾濱近幾年的表現(xiàn)說(shuō)起了。

首先，房地產(chǎn)方面：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，哈爾濱新房?jī)r(jià)格已連續(xù)七個(gè)月下跌。今年2月份，哈爾濱新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。

此外，根據(jù)房天下公布的數(shù)據(jù)，哈爾濱二手房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)去15個(gè)月幾乎一直在下跌（如上圖）。部分地區(qū)二手房跌幅甚至超過(guò)了15%。一些房齡超過(guò)二三十年的老舊小區(qū)，只需十萬(wàn)元就可以購(gòu)買(mǎi)兩室一廳。

除房?jī)r(jià)一直陰跌以往，哈爾濱還有一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題：廣義庫(kù)存全國(guó)排名第15。哈爾濱目前的廣義庫(kù)存大約在8000萬(wàn)平方米左右，按照城區(qū)人口550萬(wàn)計(jì)算，人均14.5平方米。是全國(guó)人均廣義庫(kù)存2.73平方米的5.3倍。

其次，人口方面：七普和六普數(shù)據(jù)顯示，2010年-2020年這10年時(shí)間，哈爾濱常住人口減少了62.6萬(wàn)人。哈爾濱是東三省人口流失最多的六大城市之一。同時(shí)，哈爾濱還是內(nèi)地27個(gè)省會(huì)城市里，過(guò)去十年人口流失第一省會(huì)城市。

此外不得不提的是，哈爾濱60歲及以上人口占比高達(dá)21.98%。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，哈爾濱已經(jīng)進(jìn)入“深度老齡化”階段。這意味著哈爾濱不僅面臨人口流失的巨大壓力，同時(shí)還面臨老齡化進(jìn)程加劇，人口活力不斷降低的尷尬境地。

更需要說(shuō)明的是，近期網(wǎng)絡(luò)上一直有傳言“哈爾濱有降級(jí)”的可能——目前，哈爾濱城區(qū)常住人口只有550萬(wàn)，尚屬于“特大城市”，未來(lái)一旦常住人口跌破500萬(wàn)，哈爾濱則會(huì)降級(jí)為“大城市”。

再者，經(jīng)濟(jì)增速方面，2021年哈爾濱GDP總量5352億，較2020年584億，增長(zhǎng)5.5%。但哈爾濱的名義增速只有3.2%。因此，哈爾濱的經(jīng)濟(jì)名義增速在全國(guó)重點(diǎn)50城中排名倒數(shù)第一。一言概之，哈爾濱曾經(jīng)是我國(guó)十大城市和遠(yuǎn)東最大的城市之一，作為曾經(jīng)東北經(jīng)濟(jì)的重要引擎，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常乏力。

基于上述對(duì)哈爾濱房地產(chǎn)、人口、經(jīng)濟(jì)等方面的分析，不難得出結(jié)論：哈爾濱之所以火急火燎地松綁調(diào)控“救市”，是無(wú)奈之舉。更是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要。換言之，地方主管單位，如果再不出臺(tái)刺激性政策，哈爾濱人口流失會(huì)更加嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增速也很難穩(wěn)定，作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)也面臨重大調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

人口流失第一省會(huì)，哈爾濱又“救市”了，這次是廢止樓市調(diào)控文件，釋放什么信號(hào)？

在房產(chǎn)專(zhuān)家劉博看來(lái)，釋放了三個(gè)重要信號(hào)：第一，作為全國(guó)省會(huì)城市，哈爾濱打響了“取消限售”的第一槍?zhuān)哂袠O強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。直白點(diǎn)說(shuō)，哈爾濱在“松綁調(diào)控”的嘗試上，更進(jìn)一步了。為什么是“取消限售”？因?yàn)檫@是活躍市場(chǎng)、加強(qiáng)樓市流動(dòng)性的最好選擇。

如果后續(xù)哈爾濱的“救市”行為，未被禁止，則大概率會(huì)有其它省會(huì)或中心城市效仿。比如天津、濟(jì)南、大連、沈陽(yáng)等。這幾個(gè)城市樓市的情況，實(shí)際上也不比哈爾濱強(qiáng)多少；

第二，從哈爾濱出臺(tái)開(kāi)創(chuàng)性“救市”舉措來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)于地方而言，依然是核心支柱產(chǎn)業(yè)。它依然是肩負(fù)著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、吸引人口、帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。反過(guò)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力，本質(zhì)上也是經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等因素動(dòng)力不夠的表現(xiàn)。但我們也要清醒地意識(shí)到，房地產(chǎn)單純靠放松就能大幅反彈的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。尤其是人口流失嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)動(dòng)能疲軟的城市，一廂情愿地松綁調(diào)控，意義并不大。拯救樓市，最正確的做法應(yīng)該是，提振經(jīng)濟(jì)、復(fù)興產(chǎn)業(yè)、留住人口；

第三，樓市風(fēng)向已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)向了，由2021年下半年的持續(xù)收緊，轉(zhuǎn)為適度放松。說(shuō)白了，過(guò)去這一輪金融政策收緊導(dǎo)致的房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力的局面，可以通過(guò)調(diào)整調(diào)控政策來(lái)扭轉(zhuǎn)。實(shí)際上，官方在工作報(bào)告中，早有定調(diào)：因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求。基于此來(lái)看，哈爾濱之所以敢為人先地大尺度松綁調(diào)控，其實(shí)就是典型的“因城施策”。

有人說(shuō)，哈爾濱大尺度松綁調(diào)控，意味著市場(chǎng)很快會(huì)迎來(lái)反彈，這代表市場(chǎng)的底部已經(jīng)出現(xiàn)了，現(xiàn)在是“抄底”的絕佳時(shí)機(jī)。對(duì)此，我們不敢茍同。我們一貫堅(jiān)持的觀點(diǎn)是：一座城市是否值得投資，是否有購(gòu)買(mǎi)的價(jià)值，取決于其人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、資源等基本面。越是急著救市的城市，越說(shuō)明市場(chǎng)行情差、底子差，這類(lèi)城市投資一定要遠(yuǎn)離。尤其是當(dāng)前市場(chǎng)行情下，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)很可能是“高位接盤(pán)”，未來(lái)套你5年、10年都不奇怪。

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