房地產(chǎn)對(duì)于眾多老百姓來說既是那么的熟悉，也是那么的陌生，熟悉是因?yàn)榉績r(jià)一直處于上漲的狀態(tài)，陌生是沒有真正的了解房價(jià)的構(gòu)造。

一線城市和三四線城市房價(jià)相差甚大，一線城市平均房價(jià)來到了6.5萬元每平米，三四線城市平均房價(jià)在1萬元左右徘徊，房價(jià)相差6.5倍，很多人都有這樣的疑惑，同樣都是鋼筋混泥土建造的，難道成本就相差這么多嗎開發(fā)商這1000%的利潤都不止吧！

(相關(guān)資料圖)

很多人看到的只不過是建筑成本，卻沒有看到房子建造過程中需要支付的成本，房子在開發(fā)的過程中包含的成本由土地、建安管理成本、財(cái)務(wù)成本、稅務(wù)成本。

根據(jù)2020年全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)公開的數(shù)據(jù)顯示，土地成本占到開發(fā)成本的48%，部分中高端小區(qū)占到建筑成本的60%，稅費(fèi)成本占比也達(dá)到了15%，另外還有銷售成本，人員管理成本、周邊配套成本等各方面的東西包含在一起占到總房價(jià)的85%~90%。

城市發(fā)展得越好，建筑成本占到的比例就越高， 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間也在不斷地被壓縮，過去房企的利潤空間能達(dá)到30%，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間普遍保持在5%~10%部分房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷只能保持在2%~3%。建筑成本只是占很少的一部分，所以房價(jià)并不是由建筑成本所決定的，更多都是由土地成本所決定的。

根據(jù)5月份國家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)，顯示全國平均房價(jià)比去年高峰期下降幅度達(dá)到了12%，房價(jià)下跌的城市數(shù)量仍在持續(xù)性的擴(kuò)大。相信不少人都有過這樣的感覺吧！降價(jià)的要不是三四線城市，要不就是郊區(qū)地方，核心區(qū)域的房價(jià)依舊保持堅(jiān)挺的狀態(tài)。

最根本的原因是核心區(qū)域的地價(jià)沒有下降，而且還處于慢漲的狀態(tài)，面粉的價(jià)格不下降，面包的價(jià)格當(dāng)然也不會(huì)有太大的空間。

近期傳來消息，中心城市地價(jià)開始有松動(dòng)了，意味著中心城市的房價(jià)也會(huì)跟著有松動(dòng)。北京、天津、廣州、杭州、蘇州、武漢等城市地塊都有輕微的波動(dòng)，老百姓更進(jìn)一步地看到希望了。

北京最新的土拍消息，樓面價(jià)4.5萬元每平米，這個(gè)價(jià)格對(duì)比去年10月份相鄰的地塊樓面價(jià)5.5萬元每平米，降幅達(dá)到了1萬元每平米，意味著建出來銷售房產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)相差1萬元每平米，甚至?xí)_(dá)到15,000元每平米。

北京旁邊的天津，樓面起拍價(jià)格23,346元每平米，這旁邊有塊地塊，2020年成交的時(shí)候樓面價(jià)去，到了30,548元每平米，6000多元每平米，建出來的房產(chǎn)差價(jià)7000至1萬元。

廣州作為華南第一城市，起拍價(jià)格比去年首次降低幅度達(dá)到了20%，重點(diǎn)城市的土地價(jià)格都有所松動(dòng)，意味著未來房價(jià)都會(huì)跟著松動(dòng)。

想象是美好的，現(xiàn)實(shí)卻是殘酷的，降地價(jià)不是為了降低房價(jià)，更多的是為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好的利潤。

2021年上半年第1次土拍的時(shí)候，全國各地頻繁出現(xiàn)地王，成交價(jià)格再次創(chuàng)下新高，北京、杭州、蘇州、重慶、上海等城市成交價(jià)格持續(xù)的高攀，購房者出現(xiàn)了瘋狂搶房，認(rèn)為市場將會(huì)成為2016年的巔峰。

第2次土拍的時(shí)候，市場就迎來了180度的大轉(zhuǎn)變，土地流拍率持續(xù)的增加，北京流拍率60%，長沙流拍率66%，然后國內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍率都已經(jīng)超過了50%。進(jìn)入到第3次土拍，基本上沒有民營企業(yè)敢入手了，更多都是以央企國企為主，福州流拍率33%，廈門流拍率50%，沈陽流拍率70%，東莞流拍率也達(dá)到了70%。

2022年第1次土拍，無論是長三角還是珠三角，整體情況都不可觀，長三角南京，20宗土拍，流拍6宗流拍率高達(dá)30%，成交14宗主要都是以國資房企為主，民營企業(yè)不敢露臉了。

珠三角，東莞是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)密度最集中的城市，首次東莞土地流拍率達(dá)到了75%，八宗土地有6宗流拍，僅有兩宗土地成交，都是被國資房企包了。

今年首次集中供地城市，北京流拍率6%，福州流拍率33%，廈門流拍10%，青島牛排6.3%，合肥流拍25%，武漢流拍14%，成流拍12%。中子研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2021年全國第一季度住宅用地流拍和撤牌數(shù)量達(dá)到了836宗流拍撤牌率23.6%。另外數(shù)據(jù)顯示，國資房企兜底率達(dá)到了79%，也就是說大部分城市的土地成交都是左手轉(zhuǎn)右手，如果沒有民營企業(yè)的支持，那么這樣的腐敗存在的意義并不是特別的高吧！

民營企業(yè)不愿意再拿土地，原因很簡單，存在的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)太高了，也就是說拿了土地在開發(fā)的過程中，很有可能有一些不可控的因素導(dǎo)致虧本，或者說利潤太低了，根本不想去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，還不如把這筆錢放在銀行里面做定期理財(cái)。

根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)，顯示2021年房企的凈利潤與凈利率都創(chuàng)下了近些年來的新低，凈利率已經(jīng)跌成了負(fù)數(shù)了，如果資金充足的情況下還是愿意拼一下的，但是資金被牢牢的鎖死了。

2021年出臺(tái)的政策包含了兩道紅線，三道紅線。三道紅線，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后凈資產(chǎn)負(fù)債大于70%；負(fù)債率大于100%現(xiàn)金短債比小于一倍。踩一條紅線有息，負(fù)債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息，負(fù)債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息，負(fù)債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業(yè)有息負(fù)債總額上漲不能超過15%，要求房地產(chǎn)企業(yè)在2023年6月份前回歸到規(guī)定的范圍內(nèi)。

兩道紅線，針對(duì)銀行業(yè)，2021年1月1日，央行和銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中貸款管理制度的通知》限制了房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人貸款上限比例。

賣地收入是一座城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ唬缃裢恋氐氖杖氤霈F(xiàn)大幅度的衰退，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響肯定是巨大的，財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)也出現(xiàn)了困難，當(dāng)然是要進(jìn)一步的推動(dòng)市場回暖，這時(shí)候適當(dāng)?shù)恼{(diào)整土地價(jià)格，讓房地產(chǎn)企業(yè)有更多的利潤空間，讓民營企業(yè)有更大的動(dòng)力去拿土地。

面粉的價(jià)格開始下調(diào)了，面包的價(jià)格也跟著下調(diào)，樓市迎來新變局

站在理論的角度去看銷售，價(jià)格當(dāng)然是會(huì)下降的，但是在實(shí)際操盤的過程中，房價(jià)并不會(huì)有過多的沖動(dòng)，更多的都是保持在穩(wěn)定的狀態(tài)，不會(huì)高于市場價(jià)，多少也不會(huì)低于市場價(jià)多少，更多的都處于中立的狀態(tài)。

未來房地產(chǎn)企業(yè)更集中的往一二線城市拉土地主要原因是一二線城市還是有購買力的需根據(jù)2020年第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，未來房地產(chǎn)企業(yè)更集中的往一二線城市拿土地，主要原因是一二線城市還是有購買力的需求，根據(jù)2020年第7次人口普查的數(shù)據(jù)中顯示，目前我國的人口主要流向于長三角、珠三角、京津冀、省會(huì)城市。

三四線城市的土地還是有點(diǎn)難賣的，另外三四線城市太多發(fā)展了，已經(jīng)出現(xiàn)有價(jià)無市的局面未來空置的房產(chǎn)將會(huì)進(jìn)一步的增多，房價(jià)很難能賣得起來。

標(biāo)簽： 面粉的價(jià)格開始下調(diào)了 面包的價(jià)格也跟著下調(diào) 樓市迎來新