杭州環城西路8號702室拍賣詳情。 圖源：阿里資產平臺

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6月24日，杭州一套一線西湖湖景法拍房入市，最終以3095.8萬元成交，折合約13.1萬元/平方米，成為杭州今年成交單價最高的法拍房。而對比拍賣平臺給出的市場估價3496.8萬元，競得該套法拍房的購房者足足省下400萬元。

6月27日，北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《華夏時報》記者，一般而言，法拍房可能比正常商品房交易價格要低，但是其中也存在原住房人占房使用、房屋涉及法律糾紛、物業費水電費欠款、無法辦理產權、戶口未遷出等風險。

例如，“西子公寓”房源流入法拍市場，就是因為民間借貸糾紛。根據拍賣公告，房主許某花、許某中欠了田某某1143萬多元債務未還，因此名下這套房產被強制司法拍賣。

杭州單價最貴法拍房成交

6月24日，一套一線西湖湖景法拍房在“阿里資產”平臺上正式開拍。根據標的物介紹，該套房源為環城西路8號702室一處住宅房地產及西子公寓地下車位3號、10號兩個車位，建筑面積236平方米，房屋總樓層為地上8層，地下1層，標的為地上第7層。房源起拍價2447.8萬元，估價3496.8萬元，增價幅度為12萬元。拍賣當日，有3人報名出價，吸引了43138次圍觀，經過30輪出價落槌。

據當地媒體報道，“西子公寓”下樓穿過紅綠燈就是西湖景區，步行到斷橋約500米。因地段絕版，該小區已多年沒有二手房成交記錄。2009年，“西子公寓”頂樓一套448平方米的房源曾掛牌8000萬元，2015年上調至1.2億元，2020年則掛價2000萬美元（約1.34億元人民幣）。

該套豪宅的成交，令市場對于法拍房的關注度飆升。而《華夏時報》記者注意到，近期法拍房熱度不減。據市場公開信息，在京東拍賣“6.18”活動期間，僅住宅用房的成交金額就累計超過12億元。

值得一提的是，在拍賣平臺上，一些“一元起拍”的特價法拍房源更是備受關注。6月最后一周，阿里資產上架了多套紹興法拍房源，整體起拍價格大幅度低于市場價。其中一套“1元起拍”在正式拍賣前更是有5人報名，377人設置提醒，1萬余次圍觀。

根據標的物介紹，該套房源位于紹興市越城區合心小區南區，建筑面積158.06平方米（另有儲物室一間，面積約12平方米），戶型為三居室二廳二衛，目前為毛坯狀態，掛牌起拍價僅1元，加價幅度5000元或整倍數。競買保證金僅為10萬元，競拍周期為1天。

《華夏時報》記者注意到，該套房源曾在今年5月初推出，當時的起拍價為199.8萬元，有3人報名參拍，但最終因無人出價流拍。而此次被重新擺進貨架后，該套房源選擇“一元起，無保留價，一人出價即成交，按實際成交價交割”，在24小時內吸引了22人參拍、109次出價，最終以175.5萬元的總價成交。

法拍房市場回歸理性

法拍房受到關注的背后，“撿漏”是一個重要的吸引力。6月27日，北京金訴律師事務所主任王玉臣就告訴《華夏時報》記者，法拍房的價格往往比正常房屋要低很多，令一些購房者比較偏愛這類房產。

例如，上述“一元起拍”的合心小區南區房源，對比該套房源給出的市場價255萬元，成功撿漏的競得者省下了79.5萬元。《華夏時報》記者在貝殼找房等平臺上看到，合心小區南區相同戶型的房源（毛坯）掛牌價在198萬元到250萬元不等。對比最低報價198萬元，競得該套房源的購房者仍省下約25萬元；而杭州今年法拍房成交單價最高的西子公寓，則直接省了400萬元。

以上海為例，京東上海法拍房自營服務商“藍鯨法拍”日前發布的上海法拍房市場月報顯示，5月上海共計25套房產進入掛牌拍賣階段。最終撤拍3套，流標2套，暫緩5套，成交15套（成交率：60%）。從成交價來看，8折以下的房源成交2套，占比13%；8.5-9折成交5套，占比33%；9折-評估價，成交6套，占比40%。

藍鯨法拍認為，大體看來，9折以下成交的法拍房源占比46%。“雖然評估價不一定等同于真實的市場價，但是，通過這個趨勢分析，大概能夠看出，法拍房’撿漏’概率還是不低的。”藍鯨法拍在月報中強調。

當然，在“撿漏”優勢的背后，法拍房仍具有許多不可控性，風險不容忽視。

王玉臣向《華夏時報》記者介紹說，法拍房一般存在原住房人占房使用、房屋涉及法律糾紛、物業費水電費欠款、無法辦理產權、戶口未遷出等風險。

例如，競買人雖然通過競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握，若拒不配合騰房，就會導致買了房子卻無法實際使用處分；而對于多重查封、抵押的司法拍賣的法拍房，尤其是不同法院，不同地域的法院實施的，可能會有協同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產權證等。

《華夏時報》記者看到，上述“西子公寓”房源流入法拍市場，就是因為民間借貸糾紛。根據拍賣公告，房主許某花、許某中欠了田某某1143萬多元債務未還，因此名下這套房產被強制司法拍賣。不僅如此，這套房子目前尚有2015年10月-2022年3月期間所欠物業費80013.73元，所欠車位管理費7800元；2015年10月-2020年12月所欠電費491.97元，水費1350元，共計89655.7元需要買家支付。

此外，王玉臣還提醒《華夏時報》記者，如果房子上掛了戶口，成交后可能面臨戶口無法遷出的問題。“一些買了法拍房戶口沒法遷出，后面打官司也很難遷走，對于屬于學區房的法拍房更要注意。” 王玉臣表示。

值得注意的是，因法拍房市場過熱、“打限購擦邊球”，2021年以來，全國多個城市陸續出臺政策將法拍房列入限購范圍。例如，2021年1月，上海首次將法拍房納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格；2021年3月22日，成都宣布，即日起法拍房被納入限購及限售行列。

對此，市場分析人士認為，“打補丁”后，法拍房市場的環境將會更為理性、有序。

盤古智庫高級研究員江瀚認為，從長期市場發展的角度來看，法拍房與一般房地產項目的差異性一定會越來越小，法拍房市場也一定會更傾向于往正常化和客觀化的方向發展：“對于整個市場來說，法拍房會越來越成為一種正常的房地產銷售。”其向《華夏時報》記者指出。

在58安居客房產研究院分院院長張波看來，此前，在各地樓市調控嚴格、限購毫不放松的環境下，法拍房是一些缺乏“房票”的人獲得購房資格的“捷徑”，這也是法拍房近2年在被“打補丁”前頻繁拍出高價的重要因素。

不過，張波向《華夏時報》記者強調，法拍房市場并不是因為調控從嚴被限購才變得理性，而是因為整體市場降溫，令購房者對于市場的判斷和預期更為謹慎。因此，目前可以看到，很多法拍房的價格相比市場價格有一定優惠：“說明當下去購買法拍房（的購房者）也是比較謹慎的，而不是只為了獲得一個購房資格。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

標簽： 法拍房再現天價漏杭州西湖豪宅一槌省出400萬