買房如買菜，團購優(yōu)惠多？

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近日，吉林長春、湖北黃岡、四川巴中、浙江桐廬、廣東中山等多個三、四線城市推出了類似“團購買房”政策，主要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房，而相關(guān)組織機構(gòu)采用團購方式購房時，能享受到不同程度的優(yōu)惠。

為何鼓勵團購買房？是否存在風(fēng)險？

資深媒體分析師陳雷在7月14日接受《華夏時報》記者采訪時指出，團購買房可以激發(fā)潛在購房需求，目前刺激需求釋放的最好辦法就是降價，尤其是對于剛需用戶，降價屢試不爽。

“但風(fēng)險在于需要團購的項目都是銷售不佳的，即使團購，依然無法保證其銷售效果，如果團購效果依然不好，在現(xiàn)在大環(huán)境下，延期交房甚至爛尾風(fēng)險較大。”陳雷說道。

變相降價

7月8日，吉林省長春市發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施》（以下簡稱《若干措施》），其中，第十條提出要支持集中批量購買商品房。

長春指出，支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。團購房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得低于成本價格銷售。

此外，長春市房管局解讀《若干措施》時指出，支持批量購買商品房主要是為了促進房屋交易，而為保證購房人合法權(quán)益，團購房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得低于成本價格銷售。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這是官方形式的對團購行為的肯定，充分說明通過團購來激活房地產(chǎn)交易市場的導(dǎo)向，有助于后續(xù)房屋銷售市場的行情提振。

“從團購的‘偏好’來說，強調(diào)了機關(guān)單位等部門，其實主要是包括公務(wù)員、教師和動拆遷戶，此類群體購買力強，是房屋團購中的優(yōu)質(zhì)客戶。”嚴(yán)躍進指出。

而IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在7月14日接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前市場的信心隨著爛尾樓事件進一步發(fā)酵而下跌，“團購買房”方式實際上是一種變相降價促銷，能夠促進去化和改善開發(fā)商流動性，無論從提升交易量還是改善開發(fā)商基本面而言，都是利好于促使市場回暖的。

簡單來說，“團購買房”實際上是一種變相降價促銷。而像湖北黃岡、浙江桐廬，也毫不避忌地直接在明面上將優(yōu)惠攤開來講。

湖北黃岡市指出：鼓勵機關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3%的優(yōu)惠。

浙江桐廬縣指出：在備案價打折后價格基礎(chǔ)上，對一次性購買 10 套及以上（純疊排或排屋項目5套及以上）商品住宅的再下浮優(yōu)惠3%；對一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5%。

四川巴中提出：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房，各級工會可積極組織職工團購商品住房，與開發(fā)企業(yè)達成的優(yōu)惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。

團購買房是否與“樓市限跌令”自相矛盾？

據(jù)相關(guān)媒體報道，2021年8月，湖南岳陽發(fā)布全國首個樓市“限跌令”：中心城區(qū)新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網(wǎng)簽。

此外，今年6月21日，福州市平潭綜合實驗區(qū)聯(lián)合多個部門發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范實驗區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》，要求：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。

有業(yè)內(nèi)人士曾對《華夏時報》記者指出，“樓市限跌令”的出臺是為了穩(wěn)樓市，防止降價促銷成為趨勢，從而導(dǎo)致市場信心不足。此外，若是房價跌幅大，開發(fā)商拿地動力不足，還會進一步波及土地市場。

對此，柏文喜認(rèn)為，團購買房往往會被開發(fā)商用來規(guī)避“樓市限跌令”，以實現(xiàn)變相降價來突破“限跌令”達到促銷的目的。

而陳雷則指出，樓市限跌是為了穩(wěn)定市場大環(huán)境，團購買房只會在個別項目中存在，即小范圍試點，可以在一定程度上緩解部分房企的困難，又不至于市場過度下跌。

警惕“團購買房”的風(fēng)險

7月14日，廣東中山房產(chǎn)中介梁華（化名）向《華夏時報》記者透露，“其實，團購買房一直都有，只不過是前段時間因為政府收緊，所以少了。”

此外，梁華還向《華夏時報》記者透露，像中山一般10套房起才能團購買房，能優(yōu)惠3-5個點。假如一套總價100萬元的房子，正常購買就100萬元，那團購平均下來每套房子95萬元左右。

據(jù)了解，6月1日-6月30日，廣東省中山市東區(qū)街道總工會推出購房專屬團購活動，并提出“以最大限度的優(yōu)惠政策，回饋廣大職工，參與團購即可專享購房特惠價格”。

“團購買房不會存在風(fēng)險的。東區(qū)總工會組織的團購活動已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在的團購活動要看每個樓盤的開發(fā)商了。”梁華說道。

不過，柏文喜則認(rèn)為，“團購買房會獲得較好的價格條件，但是團購也往往被未獲取預(yù)售證項目作為內(nèi)部認(rèn)購的前期銷售手段，從而解決項目資金匱乏的問題。因此自然也推高了項目因后期資金不落實或者銷售困難而發(fā)生爛尾（的可能性），以及團購合同在取證前簽署而導(dǎo)致的合同無效風(fēng)險。”

陳雷也持相同觀點。在陳雷看來“團購買房”仍具有一定的風(fēng)險，“風(fēng)險在于需要團購的項目都是銷售不佳的，即使團購，依然無法保證其銷售效果，如果團購效果依然不好，在現(xiàn)在大環(huán)境下，延期交房甚至爛尾風(fēng)險較大。”

落實到具體操作上，嚴(yán)躍進表示，從實際過程看，各類團購的房屋需要確保遵守營銷的規(guī)則，不要把一些違規(guī)的和不合規(guī)的項目拿來做團購，否則容易損害公信力。對于購房者來說，若是優(yōu)惠政策到位，參與團購也確實是比較好的方法。相關(guān)銀行貸款部門也需要基于此類團購業(yè)務(wù)，積極做好配合工作。

那為什么鼓勵“團購買房”，而不讓市場直接定價呢？為此，《華夏時報》記者特意請教多位專家學(xué)者。

柏文喜分析認(rèn)為，“團購買房”可以實現(xiàn)變相降價促銷而不會違反“限價令”以及引發(fā)樓市價格的普遍性、競爭性跟風(fēng)降價和危及樓市秩序，因此各方都寧愿鼓勵“團購買房”，也不愿讓市場定價。

“目前房產(chǎn)市場處于軟著陸期，如果讓市場定價，大概率會在短期內(nèi)造成大幅度降價，不利于市場后續(xù)修復(fù)及發(fā)展。”陳雷表示。

此外，陳雷還特別指出，團購買房只能在一定程度上使得部分項目緩解一部分壓力，即使團購，價格也一定會受到管控，遠(yuǎn)不能促使整體市場恢復(fù)信心。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

標(biāo)簽： 團購買房能否拉動樓市信心 優(yōu)惠背后能保交房萬無一