作者：子非魚(yú)

01 | 房?jī)r(jià)離奇上揚(yáng)

對(duì)于萬(wàn)千沒(méi)有房的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很不好，不愿聽(tīng)到的消息，全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)頭上揚(yáng)了。

(資料圖)

數(shù)據(jù)是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露的上半年商品房銷售金額與銷售面積和前五個(gè)月披露的這兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算得出的結(jié)果。

換句話說(shuō)，這是官方數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果，并不是我個(gè)人信口胡謅。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國(guó)商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

銷售面積和銷售金額仍在探底。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出整個(gè)上半年全國(guó)商品房銷售均價(jià)=銷售金額/銷售面積=9586元/平方米。

這一數(shù)據(jù)相比于2021年6月份頂點(diǎn)時(shí)期的10485元/平方米，下跌了8.57%。

但細(xì)化到每個(gè)月會(huì)發(fā)現(xiàn)，從5月份開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)就已經(jīng)筑底上揚(yáng)，6月份延續(xù)著上揚(yáng)趨勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上個(gè)月公布的1至5月份全國(guó)商品房銷售金額為48337億元，銷售面積為50738萬(wàn)平方米。

由此可以計(jì)算出6月份單月的全國(guó)商品房銷售金額17735億元，面積18185萬(wàn)平方米。由此可以計(jì)算出6月份全國(guó)商品房銷售均價(jià)=17735億元/18185萬(wàn)平方米=9753元/平方米。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)計(jì)算得出

從上圖可以看到，2021年6月份是中國(guó)房?jī)r(jià)的分水嶺，在此之前一路上漲，在此之后見(jiàn)頂向下，一直到2022年4月見(jiàn)底。

4月份之后開(kāi)始筑底回升，已經(jīng)連續(xù)攀升了兩個(gè)月，6月份已經(jīng)回到了9753元/平方米，回到了2021年10月份的水平，正一步步再次逼近萬(wàn)元。

02 | 離奇上漲的背后

何以如此，如果從房地產(chǎn)投資、商品房銷量和金額數(shù)據(jù)來(lái)看，應(yīng)該是繼續(xù)探底才對(duì)。

6月份的商品房銷售面積和銷售數(shù)據(jù)仍在探底，而房地產(chǎn)投資同樣在探底。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%，探底的勢(shì)頭絲毫沒(méi)有改變。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

另外，從央行公布數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)下大多數(shù)人對(duì)收入和工作都持觀望態(tài)度，多數(shù)人對(duì)未來(lái)仍感到強(qiáng)烈的不確定性。

在這種背景下，存款的人越來(lái)越多，貸款的人越來(lái)越少。

央行最新公布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示，2022上半年存款新增了10.33萬(wàn)億元，創(chuàng)過(guò)去幾年以來(lái)新高。

與之對(duì)應(yīng)的新增貸款數(shù)據(jù)為2.18萬(wàn)億元，創(chuàng)新低，其中與住房直接相關(guān)的中長(zhǎng)期住戶貸款新增只有1.56萬(wàn)億元，相比去年同期下跌了54.5%。

此外，各城市當(dāng)下降價(jià)促銷成為主流，各種農(nóng)產(chǎn)品換房活動(dòng)也相繼上線。

無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)都不至于上揚(yáng)，繼續(xù)探底才符合邏輯。然而，詭異離奇的是，房?jī)r(jià)筑底上揚(yáng)，問(wèn)題出在哪？

問(wèn)題的關(guān)鍵出在，豪宅市場(chǎng)遭遇了大賣。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2022年6月，深圳千萬(wàn)以上豪宅成交507套，環(huán)比上升84%，成交均價(jià)11.7萬(wàn)元/平方米；上海千萬(wàn)以上豪宅成交2515套，成交均價(jià)為11.1萬(wàn)元/平方米；北京千萬(wàn)以上豪宅成交1280套，環(huán)比上升164%。

另外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前5月，全國(guó)共計(jì)8個(gè)城市有單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交，總計(jì)成交6267套，同比增長(zhǎng)10%。

這意味著，全國(guó)商品房銷量和銷售雖然持續(xù)探底，但豪宅市場(chǎng)依舊不說(shuō)是一片向好，至少頂住了壓力。賣得不好的，只是于普通人而言的普通住宅，對(duì)富豪階層的豪宅，成交量同比仍在增加。

導(dǎo)致普通住宅難賣，豪宅暢銷的根本原因在于，在不確定的環(huán)境下，普通人首當(dāng)其沖，富人反而得利。

在不確定性加劇的大背景下，腰包受到?jīng)_擊的是普通人，所以普通住宅越來(lái)越難買。

而富豪則通過(guò)購(gòu)買固定資產(chǎn)來(lái)增加自己的確定性，對(duì)抗全球性通脹，對(duì)抗收入縮水。才有了這種局面。

豪宅成交量的增加拉高了均價(jià)，這是全國(guó)商品房均價(jià)于4月份筑底反彈的關(guān)鍵。

所以，我們能看到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月70城新房和二手房?jī)r(jià)格上漲城市分別為31個(gè)和21個(gè)，較上月均增加6個(gè)；新房和二手房?jī)r(jià)格下跌城市分別為38個(gè)和48個(gè)，數(shù)量較上月均減少5個(gè)。

03 | 所有城市均進(jìn)入了買方市場(chǎng)

從另一個(gè)角度來(lái)看，如果沒(méi)有豪宅市場(chǎng)的拉升助攻，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)的局面必然會(huì)不一樣。

換句話說(shuō)，當(dāng)下普通住宅市場(chǎng)的價(jià)格其實(shí)仍在下探。

導(dǎo)致這種結(jié)果的大背景，一方面是普通人收入和工作遭遇了沖擊，對(duì)于買房更加謹(jǐn)慎。另一方面，則是全國(guó)住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了供過(guò)于求的局面。

當(dāng)下，包括北上廣深在內(nèi)的幾乎所有城市，都進(jìn)入了買方市場(chǎng)。在當(dāng)下樓市熱點(diǎn)話題仍在發(fā)酵的當(dāng)下，有購(gòu)房需求的普通人，不用著急，多看多觀望。

看看市場(chǎng)行情接下來(lái)怎么變化。說(shuō)實(shí)話，在最近的樓市熱點(diǎn)話題沖擊下，原本在6月份有所恢復(fù)的購(gòu)房需求，潛在的購(gòu)房者變得更加謹(jǐn)慎，原本的預(yù)期向好，在7月份大概率會(huì)變成預(yù)期減弱。

總之一句話，如果不著急用房，購(gòu)房者就不用著急。看看最近的樓市熱點(diǎn)話題怎么處理，怎么收?qǐng)鲈僬f(shuō)。

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