文/謝逸楓

被稱為中國房地產市場制度七大神器，分別是二權一制的土地產權制度，70年房屋使用產權制、房地產項目資本金制、土地儲備制度、商品房貸款按揭制、商品房預售制、商品房公攤面積制。目前改革呼吁最高的是商品預售制，因為存在房子質量、房子逾期交付、樓盤爛尾、業(yè)主宣布停貸的現(xiàn)象。

【資料圖】

商品房預售制，簡稱為期房制，最早出現(xiàn)于香港，1956年出臺了《預售樓花同意書》制度，以法律的形式對樓花預售進行買賣的模式，存在的最大意義是幫助房企解決資金鏈、項目融資、市場供應、降低開發(fā)成本、商品房建設資金不足的問題。

1994年，中國內地出臺了《城市房地產管理法》，引進商品房預售制度，存在目的是解決商品房供應小，供不應求，增加市場供應，融資單一，貸款利息高，開發(fā)成本高，房企投資開發(fā)利潤低，房企資金鏈緊張，商品房建設資金不足的現(xiàn)象。

商品房預售制是中國房地產市場發(fā)展特定時期的產物，是商品房市場化改革的重要設計之一。在當時住房短缺時代，預售制有三大價值。有效增加了住房供給，緩解市場供需矛盾。解決了開發(fā)商資金緊缺問題，使其快速回籠資金，本質是加杠桿。讓購房者能享受到“期房”優(yōu)惠折扣。

簡單說，商品房預售制，就是房企變相的融資制度，可以稱為第二個銀行。真正讓房企最愛商品房預售制的原因是房企在房子交付前，可以獲得商品房預售資金，并且占用不需要利息，可以直接轉變成項目投資的后續(xù)資金，減少市場風險，降低開發(fā)成本。因為房企、購房者、銀行正好捆綁在一起。

商品房預售制，相當于讓開發(fā)商在竣工之前就能獲得一大筆資金回籠，從而加快房企資金周轉速度，降低房企開發(fā)、融資、建設的成本，加上房地產項目資本金比例30%，房地產的高周轉、高債務、高杠桿模式由此而來。但是后面的投資開發(fā)、交付、貸款的市場風險卻轉嫁給購房者和銀行。

2009年5月27日，細化了不同行業(yè)固定資產投資項目資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。2004年，由于經濟過熱，將房地產開發(fā)項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。本次下調使得房地產項目資本金比例恢復到了1996年的水平。

中國內地的房地產市場存在“預售制”，與中國香港等其他國家地區(qū)比較，相同的地方多。其一是解決房企資金鏈，避免斷鏈。其二是融資功能，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)。其三是實現(xiàn)資本杠桿，降低資金、開發(fā)成本。

其四是城市區(qū)域的平衡供需關系。其五是加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。其六是加快建設、增加住房供應。不同的地方在于商品房預售資金監(jiān)管主體、購房款支付制度不同。

商品房預售制自出臺至今二十八年，必須肯定其歷史價值。隨著時間的推移也暴露出越來越多的弊端。與香港及國外的住房預售制度相比，大陸住房預售制度的最大問題體現(xiàn)在房產預售的各參與方權利不對等、預售過程中的信息不對稱，導致投資和開發(fā)風險被隱形轉嫁。

按照當前商品房預售房的制度，只要房地產開發(fā)企業(yè)手續(xù)齊全，投入資金比例達到制度規(guī)定，就可以申請預售房許可證開始出售期房，且在交房之前購房者就支付全款，預付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接全付給開發(fā)商。

這樣的商品房預售制與商品交易原則相悖，開發(fā)商還沒有蓋好房子，就提前拿到全部銷售款，再加上建筑監(jiān)理制度的形同虛設，住宅建筑質量沒有制度上的保障，容易出現(xiàn)道德風險引發(fā)的建筑質量、房子交付糾紛。

商品房預售制的弊端非常明顯，漏洞巨大。其中比較常見的是為降低開發(fā)成本的偷工減料、商品房預售資金挪用、房企資金鏈斷裂，出現(xiàn)樓盤的停工、爛尾現(xiàn)象，產生的房子瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。

當前的樓盤停工、樓盤爛尾、業(yè)主宣布停貸的案例，歸根結底是根源于商品房預售制的弊端、商品房預售資金監(jiān)管制度的漏洞。目前中國各大城市商品房市場90%都是期房，不是現(xiàn)房。其次是商品房預售資金項目滾動開發(fā)模式單一。再次是銀行對商品房預售資金監(jiān)管的失職。

最后是房企融資模式的單一，融資貸款利息高，開發(fā)成本高，現(xiàn)房銷售制的立法與制度的缺位。其他的原因就是房企自身資金鏈、挪用商品房預售資金、調控過頭、土地出讓金與稅費未及時繳納、拆遷安置難、項目規(guī)劃設計改變、環(huán)評沒通過等。

另外是地方無法按期交地、規(guī)劃報建審批不通暢等，還有是銀行違規(guī)發(fā)放商品房預售資金，應該及時化解，避免演變成大范圍、大規(guī)模的停貸現(xiàn)象。必須警惕地方局部金融風險、項目房企破產、爛尾樓爆發(fā)、業(yè)主信用、銀行不良資產升高的風險。

針對“樓盤停工、樓盤爛尾、業(yè)主宣布停貸，引起商品房預售制度是否該取消”一事，筆者認為，商品房預售制在中國內地施行28年，有一定的基礎，現(xiàn)在取消商品房預售制的時機與條件不具備，不能盲目的一刀切說取消就取消，否則會引起巨大的市場風險。

值得注意的是現(xiàn)在正好是三道紅線、房地產貸款集中值、22城宅地集中供應制試行的關鍵期，房地產市場處下行周期的調整恢復階段，商品房預售制取消不合適在此時實施，非常不利于房地產“三穩(wěn)”目標，不利于房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

筆者認為，商品房預售制度改革是大勢所趨。短期取消，是弊大于利。一旦目前取消，融資不通暢，房企沒有資金來源，項目無法實現(xiàn)滾動循環(huán)開發(fā)，房企資金鏈斷裂，項目停工、房企破產，更多的人難收房，造成市場供不應求。斷貸爆發(fā)，會引起金融系統(tǒng)風險。

長期看商品房預售制度取消，則是利大于弊。取消商品房預售制，需要一漫長的過程，關鍵要一個過渡期。例如10年-20年，由取消預商品房預售制，轉入商品房現(xiàn)售制。在此期間，通過商品房預售制度、商品房預售資金監(jiān)管的完善，同時加快商品房預售制的立法與制度建設。

在沒有實施購房房企擔保模式、購房者買房按照工程進度分期支付、購房資金第三方監(jiān)管模式前，最關鍵的前提條件是要解決房企項目開發(fā)運作模式、房企項目開發(fā)營利模式、土地出讓模式、前期融資模式、市場供應問題。否則，商品房現(xiàn)售制無法代替商品房預售制的作用。

目前已有部分國家在實施預售制時，購房者根據工程進度分期付款。例如法國的預售制度定金僅占0-5%，購房者支付預售房的房款時必須分期支付。若工程不超過1年，買家可預付房屋總價的5%工程達到2年，買家需要支付房屋總價的2%，超過2年的則不用支付定金。

且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設工程結束后交至95%，房屋交付后繳清余下的5%。例如德國預售制相關法規(guī)規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽署購房合同時，購房者并不需要支付購房款，而是一般在地基動工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修后再開始陸續(xù)支付后期資金。

目前取消商品房預售制，實行現(xiàn)房銷售，房企資金壓力不僅更大，開發(fā)成本更高，房子生產周期更長。樓市會產生系統(tǒng)性的殺傷力，房企資金鏈崩潰，項目難交付，項目爛尾，銀行貸款難還上，市場供不應求，會推動房價進一步上漲。

房地產行業(yè)對商品房預售制的依賴性大，目前的各大城市商品房市場中，期房占到90%，絕大多數的城市期房數量占99%以上。簡單來說，十套房里可能只有一套現(xiàn)房。2010年，廣西推行商品房現(xiàn)售制，2022年6月海南推行現(xiàn)售制，最后真正能實現(xiàn)的樓盤很少。

基本說明商品房預售制短期內，一刀切的取消是不可能的。即使有土地出讓的項目規(guī)定，要求開發(fā)出來的樓盤要求現(xiàn)售制，卻未必是現(xiàn)售制。由于市場行情變化、開發(fā)商資金緊張、樓市調控、開發(fā)成本等諸多原因，又會走回預售制度的路子。

標簽： 謝逸楓預售制改革勢在必行短期取消弊大于利