文/謝逸楓

被稱為中國房地產市場制度七大神器，分別是二權一制的土地產權制度，70年房屋使用產權制、房地產項目資本金制、土地儲備制度、商品房貸款按揭制、商品房預售制、商品房公攤面積制。目前改革呼吁最高的是商品預售制，因為存在房子質量、房子逾期交付、樓盤爛尾、業主宣布停貸的現象。

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商品房預售制，簡稱為期房制，最早出現于香港，1956年出臺了《預售樓花同意書》制度，以法律的形式對樓花預售進行買賣的模式，存在的最大意義是幫助房企解決資金鏈、項目融資、市場供應、降低開發成本、商品房建設資金不足的問題。

1994年，中國內地出臺了《城市房地產管理法》，引進商品房預售制度，存在目的是解決商品房供應小，供不應求，增加市場供應，融資單一，貸款利息高，開發成本高，房企投資開發利潤低，房企資金鏈緊張，商品房建設資金不足的現象。

商品房預售制是中國房地產市場發展特定時期的產物，是商品房市場化改革的重要設計之一。在當時住房短缺時代，預售制有三大價值。有效增加了住房供給，緩解市場供需矛盾。解決了開發商資金緊缺問題，使其快速回籠資金，本質是加杠桿。讓購房者能享受到“期房”優惠折扣。

簡單說，商品房預售制，就是房企變相的融資制度，可以稱為第二個銀行。真正讓房企最愛商品房預售制的原因是房企在房子交付前，可以獲得商品房預售資金，并且占用不需要利息，可以直接轉變成項目投資的后續資金，減少市場風險，降低開發成本。因為房企、購房者、銀行正好捆綁在一起。

商品房預售制，相當于讓開發商在竣工之前就能獲得一大筆資金回籠，從而加快房企資金周轉速度，降低房企開發、融資、建設的成本，加上房地產項目資本金比例30%，房地產的高周轉、高債務、高杠桿模式由此而來。但是后面的投資開發、交付、貸款的市場風險卻轉嫁給購房者和銀行。

2009年5月27日，細化了不同行業固定資產投資項目資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。2004年，由于經濟過熱，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。本次下調使得房地產項目資本金比例恢復到了1996年的水平。

中國內地的房地產市場存在“預售制”，與中國香港等其他國家地區比較，相同的地方多。其一是解決房企資金鏈，避免斷鏈。其二是融資功能，實現項目滾動開發。其三是實現資本杠桿，降低資金、開發成本。

其四是城市區域的平衡供需關系。其五是加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。其六是加快建設、增加住房供應。不同的地方在于商品房預售資金監管主體、購房款支付制度不同。

商品房預售制自出臺至今二十八年，必須肯定其歷史價值。隨著時間的推移也暴露出越來越多的弊端。與香港及國外的住房預售制度相比，大陸住房預售制度的最大問題體現在房產預售的各參與方權利不對等、預售過程中的信息不對稱，導致投資和開發風險被隱形轉嫁。

按照當前商品房預售房的制度，只要房地產開發企業手續齊全，投入資金比例達到制度規定，就可以申請預售房許可證開始出售期房，且在交房之前購房者就支付全款，預付款不是交給第三方監管，而是直接全付給開發商。

這樣的商品房預售制與商品交易原則相悖，開發商還沒有蓋好房子，就提前拿到全部銷售款，再加上建筑監理制度的形同虛設，住宅建筑質量沒有制度上的保障，容易出現道德風險引發的建筑質量、房子交付糾紛。

商品房預售制的弊端非常明顯，漏洞巨大。其中比較常見的是為降低開發成本的偷工減料、商品房預售資金挪用、房企資金鏈斷裂，出現樓盤的停工、爛尾現象，產生的房子瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。

當前的樓盤停工、樓盤爛尾、業主宣布停貸的案例，歸根結底是根源于商品房預售制的弊端、商品房預售資金監管制度的漏洞。目前中國各大城市商品房市場90%都是期房，不是現房。其次是商品房預售資金項目滾動開發模式單一。再次是銀行對商品房預售資金監管的失職。

最后是房企融資模式的單一，融資貸款利息高，開發成本高，現房銷售制的立法與制度的缺位。其他的原因就是房企自身資金鏈、挪用商品房預售資金、調控過頭、土地出讓金與稅費未及時繳納、拆遷安置難、項目規劃設計改變、環評沒通過等。

另外是地方無法按期交地、規劃報建審批不通暢等，還有是銀行違規發放商品房預售資金，應該及時化解，避免演變成大范圍、大規模的停貸現象。必須警惕地方局部金融風險、項目房企破產、爛尾樓爆發、業主信用、銀行不良資產升高的風險。

針對“樓盤停工、樓盤爛尾、業主宣布停貸，引起商品房預售制度是否該取消”一事，筆者認為，商品房預售制在中國內地施行28年，有一定的基礎，現在取消商品房預售制的時機與條件不具備，不能盲目的一刀切說取消就取消，否則會引起巨大的市場風險。

值得注意的是現在正好是三道紅線、房地產貸款集中值、22城宅地集中供應制試行的關鍵期，房地產市場處下行周期的調整恢復階段，商品房預售制取消不合適在此時實施，非常不利于房地產“三穩”目標，不利于房地產長期平穩健康發展。

筆者認為，商品房預售制度改革是大勢所趨。短期取消，是弊大于利。一旦目前取消，融資不通暢，房企沒有資金來源，項目無法實現滾動循環開發，房企資金鏈斷裂，項目停工、房企破產，更多的人難收房，造成市場供不應求。斷貸爆發，會引起金融系統風險。

長期看商品房預售制度取消，則是利大于弊。取消商品房預售制，需要一漫長的過程，關鍵要一個過渡期。例如10年-20年，由取消預商品房預售制，轉入商品房現售制。在此期間，通過商品房預售制度、商品房預售資金監管的完善，同時加快商品房預售制的立法與制度建設。

在沒有實施購房房企擔保模式、購房者買房按照工程進度分期支付、購房資金第三方監管模式前，最關鍵的前提條件是要解決房企項目開發運作模式、房企項目開發營利模式、土地出讓模式、前期融資模式、市場供應問題。否則，商品房現售制無法代替商品房預售制的作用。

目前已有部分國家在實施預售制時，購房者根據工程進度分期付款。例如法國的預售制度定金僅占0-5%，購房者支付預售房的房款時必須分期支付。若工程不超過1年，買家可預付房屋總價的5%工程達到2年，買家需要支付房屋總價的2%，超過2年的則不用支付定金。

且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設工程結束后交至95%，房屋交付后繳清余下的5%。例如德國預售制相關法規規定，購房者與開發商簽署購房合同時，購房者并不需要支付購房款，而是一般在地基動工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修后再開始陸續支付后期資金。

目前取消商品房預售制，實行現房銷售，房企資金壓力不僅更大，開發成本更高，房子生產周期更長。樓市會產生系統性的殺傷力，房企資金鏈崩潰，項目難交付，項目爛尾，銀行貸款難還上，市場供不應求，會推動房價進一步上漲。

房地產行業對商品房預售制的依賴性大，目前的各大城市商品房市場中，期房占到90%，絕大多數的城市期房數量占99%以上。簡單來說，十套房里可能只有一套現房。2010年，廣西推行商品房現售制，2022年6月海南推行現售制，最后真正能實現的樓盤很少。

基本說明商品房預售制短期內，一刀切的取消是不可能的。即使有土地出讓的項目規定，要求開發出來的樓盤要求現售制，卻未必是現售制。由于市場行情變化、開發商資金緊張、樓市調控、開發成本等諸多原因，又會走回預售制度的路子。

標簽： 謝逸楓預售制改革勢在必行短期取消弊大于利