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8月16日晚間，備受市場關注的首批3只保障性租賃住房公募REITs均發布公告稱，公眾投資者發售部分提前結束募集，自8月17日起不再接受公眾投資者認購申請。

這距離8月16日開始發售，時間僅僅過去了一天。

(資料圖片僅供參考)

募集提前結束

公告顯示，此次3只“保租房”公募REITs基金面向公眾投資者的配售將遵循“全程比例配售”的原則，確定配售比例：配售比例=最終公眾發售份額/全部有效公眾認購份額。未確認部分的認購款項在募集期結束后退還給投資者。最終向公眾投資者發售的基金份額數量由回撥機制（如有）及比例配售確定。

據悉，華夏京保REIT底層資產為北京市海淀區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。中金廈門安居REIT投資標的為園博公寓和珩琦公寓，是位于廈門市集美區的兩個保障性租賃住房項目。紅土深圳安居REIT的投資標的為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館等4個項目，項目位于深圳核心區域或核心地段。

紅土深圳安居REIT相關工作人員向記者表示，此次募集公眾認購金額超370億元，認購份額超150億份，認購倍數超250倍。

募集提前結束，認購期間沒買到，公眾投資者之后還能買嗎？華夏基金相關工作人員向記者表示，華夏北京保障房REIT后期會在上交所上市，想要繼續參與的投資者可以在二級市場進行交易，具體上市時間將另行公告。

濟安金信基金評價中心副主任黃一馳告訴記者，此次3只保障性租賃住房公募REITs的發售，標志著公募REITs的底層資產擴容正在逐漸加速，未來隨著機構更加深入的參與，公募REITs品類可以發展成為新的投資工具。

“保租房”公募REITs意義重大

從證監會注冊批復到首批保障性租賃住房公募REITs募集結束，一直受到市場關注。

今年的7月15日，上交所和深交所發布的《保障性租賃住房公募REITs規則適用指引》，對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行了規范和引導。

《指引》的主要內容包括助力保障性租賃住房領域盤活存量資產，促進投融資良性循環。明確要求凈回收資金優先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源;明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控且已能實現長期穩定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

《指引》要求，基礎設施項目運營時間原則上不低于3年。運營時間不滿3年的，項目應當滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控，且已能夠實現長期穩定的收益。

關于保障性租賃住房公募REITs的意義，紅土深圳安居REIT擬任基金經理皮姍姍從三個維度向記者分析稱，一是對于房地產行業來說，保租房公募REITs的推出有利于拓寬保障性租賃住房建設的資金來源以及融資渠道，引導社會資金投資于保障性租賃住房領域，解決房地產行業融資難的問題，從而更好地支持住房保障體系建設。

二是對于保障性租賃住房建設企業來說，公募REITs能夠縮短保障性住房的回報周期。保障性租賃住房建設由于建設期長，建設成本高，建成后運營的租金低，租期長，使得保租房建設企業資金回報周期長，過多依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。公募REITs擴展至保租房領域，將有效縮短資金回報周期，降低企業資金壓力，特別是對一些有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

三是對于投資者來說，保租房公募REITs的推出，豐富了公募REITs市場的種類，讓普通投資者也能夠參與到保障性租賃住房的建設中來，享受到優質資產項目帶來的發展紅利。

中金基金相關工作人員向記者表示，保障性租賃住房是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施，而公募REITs可以通過資本市場打造可持續的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。作為公募REITs基金管理人，中金基金將加強公募REITs領域投入與探索，積極探索不同基礎設施資產類型，努力實現資產持續穩健運營，助力公募基金行業高質量發展。

“保障性租賃住房公募REITs推動了投資標的多樣化，有助于我國資本市場的穩定發展。”南開大學金融發展研究院院長田利輝對記者表示，公募REITs是我國實現通過資產證券化來盤活固定資產和借助金融市場來穩定經濟大盤的重要舉措。在“房住不炒”的大政方針下前景廣闊。公募REITs項目可以為我國保障性租賃住房建設募集更多資金，進而推動保障性租賃住房建設，提高人民生活幸福感，實現普惠發展。

投資價值幾何？

關于保障性租賃住房公募REITs的投資價值，皮姍姍表示，首先，來自政策的多方面支持，使得保障性租賃住房公募REITs這一投資領域具有一定政策紅利。政策紅利的釋放和疊加，為保租房公募REITs創造了一定的投資盈利空間。

其次，各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，為保租房公募REITs提供了優質的投資標的。由于絕大部分的保租房公募REITs項目集中于一二線城市，保租房公募REITs的底層資產普遍優良，具有較好的投資價值。

田利輝表示，保障性租賃住房續租率高，能為公募REITs提供較穩定的現金流。根據保障性租賃住房公募REITs底層資產特性，該類基金屬于低收益低風險基金，這為很多偏向于穩健投資風格的投資者提供了低風險資產配置的機會。

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