西安等熱點城市換房需求占很大比重，換房需求能否順暢是市場是否良性循環的標志。

田傲云/發自北京

不過3個月，西安再次對樓市限購政策進行松綁。

(資料圖)

11月19日，西安市住建局發布《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），內容包括放松購買首套二手房條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數，縮小限購區域范圍等。

樓市再次迎來利好。

“此次政策的調整重點在二手房方面，目前西安二手房交易價格連續下行且跌幅較大，交易周期長，導致換房需求受阻，新房交易受到影響。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

西安當地一位房屋中介人士印證了上述專家提及的情況。他表示，當下居民購房需求不振，觀望情緒濃厚，二手房成交周期拉長，價格“跳水”亦越來越多，“降價二三十萬元還不一定能賣掉。”

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西安調整限購政策

通知指出，從西安市外遷入西安市，且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購區域購買首套二手住房；在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年且連續繳納6個月社保或個稅，非西安市戶籍購房前需連續繳納2年社保或個稅。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪告訴記者，這一舉措不僅對非本地戶籍人口而言是一大利好消息，放寬了購房資格，極大程度上滿足合理住房需求，緩解購房難壓力；也將促進二手房市場交易活躍度走高，提升二手房市場信心，穩定預期。

此外，經批準引進的各類人才購房條件也作出相應調整，購房前不再要求提交社保或個稅相關證明材料。

“此舉將達到一舉兩得的效果，既促進人才群體購房需求釋放，帶動樓市成交，同時也將吸引高素質人才扎根西安。”關榮雪稱。

西安市住建局表示，此次政策調整主要是支持居民剛性和改善性住房需求，以及吸引各類人才在西安市創新創業。

李宇嘉表示，這幾年西安積累了很多新市民、年輕人，通過降低非戶籍落戶后購房或直接購房的門檻，有助于這些人群扎根大西安，提高西安的城市中心地位。

西安市統計局數據顯示，2016年末西安市常住人口1030萬，到2021年末達到1316.3萬人，人口向西安集聚的趨勢明顯。

通知還放寬了二孩及以上家庭購房套數規定，通知指出，對于二孩及以上家庭，若符合西安市購房資格，在住房限購區域內限購套數基礎上可新購1套住房。

不過，二孩及以上家庭在住房限購區域參加新建商品住房購房登記時，第１套、第2套以“剛需家庭”類別登記，第３套以“普通家庭”類別登記。

關榮雪認為，此舉支持多孩家庭購房，充分促進改善需求的釋放，同時也是充分考慮到不同人口結構家庭的住房需求，合理紓解供需矛盾。

限購范圍方面亦做出調整。西安此次限購范圍的調整主要涉及5個區域，其中臨潼區、西咸新區灃東新城上林街道、灃西新城高橋街道、馬王街道以及高新區托管的非限購區域不再列入西安市住房限購限售范圍。

李宇嘉表示，外圍新城新區收縮限購的區域外圍，是近期熱點城市限購政策適當調整的一種方式，對于樓市降溫快的區域適當調整限購是一種較有效的模式，既不違背房住不炒，也釋放紓困市場，穩定預期的信號。

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二手房掛牌量超10萬套

這是西安今年內第三次出臺樓市松綁政策。

此前的5月28日，西安從四大方面優化樓市調控政策，包括調整住房公積金貸款最高額度、將28周歲以上未婚人士劃為剛需、新房網簽3年即可買賣等多項利好舉措。

8月19日晚，西安又推出“以租換購”新政，新政提到，居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在西安限購區域獲得新增購買一套住房資格。

在此前兩輪新政基礎上，西安限購政策再度松綁，這在一定程度上激活了部分改善型購房需求，將有利于市場需求的恢復。

連續出臺調控新政的背景是，西安樓市目前正處于深度調整階段。

作為西北地區唯一國家中心城市，西安樓市從2016年3月份開始逐漸升溫，其中新房價格更是連漲69個月，曾誕生多個“萬人搖”項目，直到2021年底才逐漸回歸理性。

二手房市場也不容樂觀。2021年5月，二手住宅交易量開始下降，同年7月，隨著西安二手房指導價空降，市場從過熱開始轉向過冷。

“西安‘5·28’政策出臺后，限售政策的放寬，二手房掛牌量增多，再加上平臺在掛牌房源時不再顯示二手房指導價，市場曾短暫回暖，但熱度并未能延續下去。”前述中介人士告訴記者，二手房市場還在下探中。

從數據上看，11月16日，國家統計局公布的10月份70城房價數據顯示，西安新房、二手房價格環比均下滑，其中二手房環比下降0.2%，是今年西安二手住宅價格連續第3個月下降。

和價格下滑成正比的是，二手住宅交易量同樣出現回落。西安市住建局數據顯示，10月份西安市二手住宅共成交4390套，環比下降27.86%；二手住宅成交面積為42.27萬平方米，環比下降27.73%。

另據鏈家網顯示，目前西安在售二手房高達11.15萬套，其中7天上新房源1977套。

“一套二手房交易能帶動2-3套連環單交易，不僅能釋放中小戶型、中低價位為主的二手房供需，促進新市民住房需求實現，還能通過賣一買一帶動住房消費升級。”李宇嘉分析，類似西安等熱點城市換房需求占很大比重，換房需求能否順暢是市場是否良性循環的標志。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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