11月19日，西安出臺(tái)樓市新政，支持剛性和改善性住房需求。其中，二手房購(gòu)買條件進(jìn)一步優(yōu)化，只要落戶即可購(gòu)買二手房。

此前，全國(guó)大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍轉(zhuǎn)冷之下，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，西安二手房?jī)r(jià)格連續(xù)第三個(gè)月下降。同時(shí)，網(wǎng)簽備案量連續(xù)兩月環(huán)比走低。

西安二手房出現(xiàn)“抄底價(jià)急售”

(資料圖片)

面對(duì)西安二手房?jī)r(jià)格和成交連續(xù)下滑的情況，上周，記者對(duì)西安二手房市場(chǎng)進(jìn)行了走訪調(diào)查。

“抄底價(jià)急售，159萬(wàn)，中間層不臨街，撿漏。” 西安辛家廟一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，這樣的房子若是放到一年多以前能賣到180萬(wàn)，還不一定有房。

該工作人員表示，這套降價(jià)20多萬(wàn)的三居室，房本已滿兩年，“業(yè)主誠(chéng)心出售。”據(jù)他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然掛牌價(jià)一萬(wàn)四五，但價(jià)格可以再談。”

“金九銀十”本是房地產(chǎn)旺季，但在今年，二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)低迷。

上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月西安二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。這已經(jīng)是西安二手房?jī)r(jià)格，連續(xù)第三個(gè)月下降。而近一年時(shí)間里（2021年10月-2022年10月），西安二手房?jī)r(jià)格僅有3個(gè)月小幅上漲，今年1月持平，其余8個(gè)月均下跌。

對(duì)比去年10月，西安二手住宅銷售價(jià)格同比下降2.1%。

“相比新房，二手房政策監(jiān)管弱、定價(jià)隨意性強(qiáng)。”房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁表示，這也造成了市場(chǎng)火熱時(shí)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛。隨著市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，疊加新房供應(yīng)影響、學(xué)區(qū)房炒作降溫，二手房交易不可避免轉(zhuǎn)冷。為了盡快出手，業(yè)主開(kāi)始選擇降價(jià)出售。

實(shí)際上，“抄底價(jià)”不一定就是價(jià)格底部。在西安市北郊文景路一家中介門店，有房源打出“抄底價(jià)”標(biāo)識(shí)。同樣是這套“底價(jià)”出售的房子也在網(wǎng)絡(luò)上掛牌出售，網(wǎng)掛信息則標(biāo)注“先到先得，價(jià)位可談”。

中介人士稱“降價(jià)兩三千普遍”

今年以來(lái)，西安二手房市場(chǎng)在供應(yīng)端變化巨大，而對(duì)應(yīng)到需求端也出現(xiàn)相應(yīng)的變化。

一方面，“限售”政策放寬，網(wǎng)簽滿三年或拿到房產(chǎn)證滿兩年的二手房，即可上市銷售。另一方面，中介平臺(tái)在掛牌房源時(shí)不再顯示二手房指導(dǎo)價(jià)。

在這之后，西安二手房交易量一度走高，但熱度并未能延續(xù)下去。

據(jù)西安市住建局公示，今年8-10月，西安二手住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)㎡，58.49萬(wàn)㎡，42.27萬(wàn)㎡。其中，9、10月環(huán)比下降6.6%、27.73%。

伴隨交易量回落，二手房掛牌價(jià)難以保持高位。

瑪雅房屋西安草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生說(shuō)，去年很多業(yè)主只是試探性降價(jià)。今年因?yàn)榉孔硬缓觅u，價(jià)格跳水越來(lái)越多。他表示，下半年以來(lái)疫情反復(fù)，不少中介門店經(jīng)營(yíng)受影響，加上購(gòu)買需求不振，市場(chǎng)觀望情緒明顯。

“近幾個(gè)月我們掛牌的二手房、新房房源各占一半，結(jié)果反而是新房容易成單。” 碑林區(qū)一家中介門店負(fù)責(zé)人稱，這主要是新房房源有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，首付也能做分期。二手房需要首套房三成、二套房六成首付，購(gòu)買門檻相對(duì)較高。他說(shuō)，為了促成交，現(xiàn)在二手房每平方米降價(jià)兩三千元很普遍，有些甚至每平降價(jià)四五千元。

一些區(qū)域樓市的“天花板”，價(jià)格也不再堅(jiān)挺。

西安高新區(qū)一家房產(chǎn)中介表示，丈八板塊、錦業(yè)路板塊幾個(gè)帶教育指標(biāo)的熱門樓盤，今年初掛牌價(jià)普遍3萬(wàn)元/㎡以上，如今已回調(diào)到2.6萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/㎡。尤其是配屬學(xué)校“民轉(zhuǎn)公”房源，業(yè)主降價(jià)也不好出手。

西安二手房掛牌量超13萬(wàn)套

在全國(guó)范圍內(nèi)，二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷罕見(jiàn)回調(diào)。

以10月份為例，全國(guó)70個(gè)大中城市里，多達(dá)62個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下降。與此同時(shí)，越來(lái)越多城市房源掛牌量攀上新高。美城機(jī)構(gòu)公布的一份數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、南京、西安等14個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套。

其中，西安10月份二手房掛牌量超13萬(wàn)套，相比3月份的10.43萬(wàn)套增加近四分之一，預(yù)計(jì)去化周期57個(gè)月（約4.8年）。意即按目前的銷售進(jìn)度，全部賣完需要近5年。

對(duì)此，資深地產(chǎn)人士、西安碑林區(qū)特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事夏強(qiáng)認(rèn)為，二手房交易更多取決于個(gè)人協(xié)商，按掛牌量來(lái)測(cè)算去化周期有待商榷。但是，今年以來(lái)，政策變化且房產(chǎn)增值預(yù)期下降，包括西安在內(nèi)各大城市，二手房掛牌量的確大幅增加。

由于房源產(chǎn)權(quán)等原因，中介機(jī)構(gòu)會(huì)將部分房源進(jìn)行隱匿，只在公司內(nèi)部供經(jīng)紀(jì)人瀏覽。因此，13萬(wàn)套房源或許還不是西安精確的掛牌數(shù)據(jù)，實(shí)際掛牌銷售的房源肯定會(huì)高于13萬(wàn)套。

下半年以來(lái)利好政策不斷

近年來(lái)，西安二手房掛牌量多在8-9萬(wàn)套。目前超13萬(wàn)套的掛牌量，創(chuàng)下近年新高。背后原因?yàn)楹危渴鞘苷叽碳ぁQ房需求增多，還是業(yè)主基于悲觀判斷套現(xiàn)離場(chǎng)？

看一下政策面，財(cái)政部、稅務(wù)總局日前發(fā)出新政，今年10月1日至明年12月31日，出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新買房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。顯然，這促使有意換房的業(yè)主“賣一買一”的意愿增強(qiáng)。

此外，全國(guó)已有包括北京、深圳等20多個(gè)城市出臺(tái)“帶押過(guò)戶”政策。即賣方無(wú)須結(jié)清二手房原有按揭（抵押）貸款，也可辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。而相關(guān)消息顯示，該項(xiàng)政策近日已在西安正常開(kāi)展。

一個(gè)共識(shí)是，利好政策激發(fā)了改善型購(gòu)房者的入場(chǎng)節(jié)奏，二手房掛牌量增多是自然結(jié)果。

不過(guò)，除了換房需求，也有部分業(yè)主屬于套現(xiàn)“離場(chǎng)”。比如，高新區(qū)錦業(yè)二路一套145㎡的三居室，掛牌四個(gè)月來(lái)，從420萬(wàn)降到390萬(wàn)。據(jù)中介工作人員介紹，“這套房子是業(yè)主幾年前買的法拍房，入手成本相對(duì)較低。所以，我們基于市場(chǎng)形勢(shì)和業(yè)主多次溝通，把價(jià)格談低了些。”

上述中介稱，掛牌量提升存在業(yè)主預(yù)期因素，但實(shí)際原因很難判斷。比如，有些業(yè)主可能一開(kāi)始就是出于投資目的持有房產(chǎn)，也有的是工作、生活變動(dòng)，造成房屋閑置。

新政后市場(chǎng)能否被激活？

11月19日，西安出臺(tái)《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問(wèn)題的通知》，除了涉及臨潼等5個(gè)區(qū)域解除限購(gòu)；二孩及以上家庭，可多買一套住房；人才購(gòu)房無(wú)須提供社保或個(gè)稅材料等有利于購(gòu)房?jī)?nèi)容。還進(jìn)一步優(yōu)化了二手房購(gòu)買條件：1、外地遷入無(wú)房家庭，落戶后可購(gòu)買首套二手房；2、非戶籍持《居住證》且連續(xù)6個(gè)月繳納社保或個(gè)稅，可購(gòu)買二手房。

此前落地的“帶押過(guò)戶”是對(duì)二手房交易流程的重大優(yōu)化，再加上新政的加持，顯然，對(duì)二手房市場(chǎng)形成利好，有利于加快房源流通，而購(gòu)房條件進(jìn)一步放寬，將促動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買力釋放。未來(lái)幾個(gè)月成交量有望企穩(wěn)，但是價(jià)格能否出現(xiàn)上漲，還是要市場(chǎng)說(shuō)了算。

朱郁認(rèn)為，此次西安樓市新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面改善有積極作用，但政策落地后對(duì)于市場(chǎng)實(shí)際影響還有待觀察，這個(gè)“消化期”可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)通過(guò)房源掛牌量、成交量反映出來(lái)。

夏強(qiáng)表示，當(dāng)前制約房地產(chǎn)復(fù)蘇的障礙是市場(chǎng)前景未見(jiàn)明朗，銷售尚未明顯改善，未來(lái)一段時(shí)間，樓市走向關(guān)鍵取決于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)度。而且，西安市場(chǎng)新房交易一直占絕對(duì)比重，前幾年二手房火爆，與新房供不應(yīng)求有關(guān)。近兩年一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，對(duì)二手房購(gòu)買力形成擠壓。在政策支持下，被釋放的購(gòu)買力會(huì)選新房還是二手房，價(jià)格仍會(huì)是一個(gè)關(guān)鍵因素。

就各地二手房掛牌量大幅走高的情況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過(guò)去幾年，各大城市新房供應(yīng)充足，新房變次新房，二手房掛牌量本身已有較大基數(shù)。從需求端來(lái)看，當(dāng)前購(gòu)房者仍比較謹(jǐn)慎，這意味著房產(chǎn)銷售周期可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)，以價(jià)換量成為常態(tài)。

據(jù)“東市西市”微信公眾號(hào) K30

標(biāo)簽： 二手房交