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今年9月23日，我們推送了北京推出優化二手房“連環單”的辦理流程，在全市范圍推行并行辦理。“連環單”家庭不用再等到賣出房屋辦完過戶后才能進入下一步再買房的環節，而是前一套房屋在網簽后就能進入下一套房屋的購房資格審核，這樣能大大縮短“連環單”的交易周期。

到今天為止，新政已經實施兩個月了，從目前的情況看，“連環單”的辦理無論是從便捷性還是辦理速度都明顯提高，即便是有貸款的“連環單”，如果買賣雙方比較配合，且交易手續需要的備件齊全，快的話二周內就能把賣房、買房全都辦完，拿到新房本。

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一直以來，二手房“連環單”只能串聯辦理，這主要體現在購房資格審核和貸款審批上，“連環單”家庭需要先賣出名下住房，辦理完過戶，買家拿到新房本后，購房資格審核系統中才會將這套住房不計入賣家的家庭住房套數。

也就是說，“連環單”家庭要等到賣出的房子過戶完成后，才能啟動下一套要購買房屋的交易手續。

因此以往連環單交易周期常常達到數個月，制約了房屋交易效率，也不利于支持合理住房需求。

為了給百姓提供便利，破解二手房交易這一“堵點”，今年9月23日起，北京在全市范圍內試行存量房交易“連環單”業務并行辦理。

這項新政的最大亮點，就是將過去“連環單”的串聯辦理改為并聯辦理，也就是不再等著前一筆交易徹底完結，再進入下一筆交易辦理。而是拿住關鍵節點，促使兩筆交易可以在一定程度上并行有序辦理。

流程優化后，前一筆賣房交易只要是完成了網簽，購房資格審核系統中，這套被賣掉的住房就不計入該家庭名下房產套數，再購買住房的家庭購房資格審核，以及再購買房屋的貸款認定和稅收優惠認定都可以進行預處理了，最后與“連環單”的上下游買方、賣方一并并聯“結算”。

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新政實施已經兩個月了，不少新政后的“連環單”已經辦理完成了，效果如何呢？

北京我愛我家豐臺某片區的經紀人劉麗（化名）就操作了北京市新政下的第一批“連環單”交易，業主是要把兩居室的房子賣了，在小區里換一套三居。

在幫她找好了上一套房子的買家和下一套房源后，明確了三方都有走連環單新政的意愿，于是經紀人約好了三方在9月19日一起簽了合同，然后在9月23日新政實施的第一天就提交了網簽。

上連環（上一套房子的交易）因為買家是全款的，9月28日就完成了過戶。下連環的因為購房人需要貸款，而且又出現了由申請公積金貸款變為商貸的插曲，是29日辦理的商貸，隔了國慶長假，10月8日就批貸了。最終是在10月11日完成了過戶，整個“賣一買一”的交易全部完成。

如果除去國慶7天假期，這個“連環單”交易只用了一周多的時間就全部完成。“這在過去很難想象的，以往都是要等待第一套房子過完戶，再走下一套房子的環節，加在一起一般兩個半月才能全部完成。”劉麗說。

除了時間快之外，購房者也越來越便捷。劉麗說，除了簽合同的時候三方都到場外，其余大部分環節都是在線上完成。

“比如簽約就是在線上完成的，而且因為如今購房資格審核常規15分鐘內就能出結果，我們先辦理賣的房子的網簽，辦完之后很快就能辦理買的房子的購房資格審核，再等15分鐘就辦網簽。”劉麗說。

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監測顯示，新政執行兩個月以來，全市“連環單”交易運行平穩，新政帶來的交易環節變化無縫對接，交易周期明顯縮短。

北京我愛我家交易服務中心相關負責人表示，新政正式實施的第二天，他們就進行了全員培訓，“我們要求經紀人員在接待登記的時候，就詢問購房者或賣房者是否有‘連環單’的需求，向他們介紹‘連環單’新政的便利。對于連環單的交易，會在系統中做出標記。”

“而且，為了方便交易雙方，如今交易的其他大部分環節也都可以走線上，如果賣家或買家因為疫情等原因，簽合同無法到現場，可以在我們的APP上直接簽電子合同。再比如買家賣家的房款轉入轉出等，在APP上都有交易資金的監管保障，錢款交接相關業務環節在手機上都能查到，整個交易流程也都能在線上看到，實現交易全透明化。”這位負責人說。

據北京我愛我家的統計，新政實施后，其居間的“連環單”交易周期大大縮短。如果上單和下單交易都是全款且買賣雙方交易件齊備的情況下，可在三到五天辦完。

“即便有貸款的時間也不長，現在銀行批貸很快，我們的交易中當天批貸的占了80%左右，因此有貸款的‘連環單’，在各方配合的情況下可在兩周內辦結。”我愛我家這位負責人說。

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“連環單”的串聯堵點打通了，交易周期短了，但目前影響二手房交易的還有一個“堵點”，就是貸款的問題。

很多房子都有抵押貸款的，目前如果帶抵押的房子需要過戶，需要先還貸款、解抵押，然后才能完成網簽和過戶。而很多人面臨的是房子還沒賣，又沒錢還貸款的問題。實操中往往是買家先給錢墊資，或是賣家借錢籌款去解除原先的抵押貸款。

這種方式下，不但交易周期會比較長，而且成本也高，并催生一些過橋資金等風險隱患。

近期，一些城市也試點或推出了“帶押過戶”的舉措，即對于存在抵押的房產需要交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方帶押獲取的貸款優先用于償還賣家剩余房貸。

這一舉措不但可以縮短二手房交易的周期，還能為交易雙方因為提前解押還貸出現的過橋費、利息、擔保費等支出。我們的后臺也接到不少留言建議北京是否可推出“帶押過戶”舉措。

其實，“帶押過戶”是于法有據的。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

因此，建議相關部門和金融機構能總結其他地區“帶押過戶”的經驗，或是像“連環單”那樣先試點再推行，最終進一步方便二手房交易。

標簽： 賣一買一一周多全