11月，房地產(chǎn)迎來一連串利好政策。房地產(chǎn)股票普遍上漲。

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近期重磅政策主要包括，支持民企融資的“第二支箭”，金融16條，以及優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金管理，“保交樓”專項借款的相關(guān)政策。

這輪救市政策會對房企有哪些影響？房價由要漲了嗎？

近期，不少房地產(chǎn)專家對此發(fā)表了不同的看法。臨近歲尾，多家券商也推出年終專題，對后市作出了預(yù)判。

綜合來看，這一輪政策對房企融資產(chǎn)生直接利好，但對銷售端的影響并不顯著，樓市回暖依舊緩慢。

政策利好房企融資 緩解房企債務(wù)壓力

11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。

同日，農(nóng)行、交行與中海、華潤、萬科等房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

交通銀行、中國銀行紛紛向頭部房企給予授信支持。其中，交通銀行、中國銀行各自向萬科集團(tuán)提供了1000億元的授信額度。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，上述支持是銀行對11月11日央行、銀保監(jiān)會“金融支持16條”和11月21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神的落實。續(xù)會有更多銀行、房企簽署合作協(xié)議。將促進(jìn)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

“現(xiàn)在政策利好主要是金融政策，對企業(yè)流動性的支持是最直接的。企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，老百姓才會安心購房，穩(wěn)定開發(fā)商基本面對樓市回暖有積極作用，但目前看對銷售影響是間接性的，銷售端主要跟整體經(jīng)濟(jì)的情況有關(guān)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對北青地產(chǎn)表示。

券商：2023年商品房銷售難有明顯好轉(zhuǎn)

近期，各券商對2023年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了投資策略分析。

招商證券認(rèn)為，往后看，認(rèn)為銷售或呈緩慢復(fù)蘇，預(yù)計 22 年 4 季度整體或仍為負(fù)增長，維持 22 年整體銷售寬 U 型走勢判斷，全年增速或在-20%左右；23 年上半年延續(xù)回暖趨勢，預(yù)計或在 2 季度單季轉(zhuǎn)正，全年呈“寬∩型”走勢，預(yù)計 23年全年或呈小個位數(shù)正增長。

同時，招商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策的三個主要目標(biāo)分別是民生、風(fēng)險防范和經(jīng)濟(jì)（增長和就業(yè)）。

從最新數(shù)據(jù)看，民生角度，70 城房價已連續(xù) 6 個月同比為負(fù)，或打開更多因城施策寬松空間；風(fēng)險防范角度，房價下跌持續(xù)時間長于過往周期，行業(yè)資金鏈情況以及供應(yīng)鏈資金情況均處于歷史低位，或驅(qū)動較大力度供應(yīng)端融資支持政策；經(jīng)濟(jì)（增長和就業(yè)）角度，當(dāng)前開工、竣工、投資及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出缺口均處于低位，疊加疫情及產(chǎn)業(yè)鏈上民企就業(yè)壓力，認(rèn)為“穩(wěn)增長”主線或延續(xù)至 23 年。

華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，市場對于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的理解主要關(guān)注于需求端，但實際上房企能否擴(kuò)表才是決定性因素，縮表背景下，需求釋放仍存較強(qiáng)壓制。過去樓市周期性大幅上行，主要受土地市場熱度帶動，背后是房企融資的放松以及對土地市場預(yù)期的提升，居民端需求的釋放往往相對滯后。

當(dāng)前雖然需求端政策不斷放松，與過去最大的不同在于，房企處于縮表周期下，供需逆轉(zhuǎn)，價格上漲預(yù)期難以形成。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，自 2022 年年初開始，需求端政策不斷放松，但與歷次周期不同的是，當(dāng)前房企處于縮表階段。這就導(dǎo)致：1）房企拿地大幅減少，土地市場仍持續(xù)趨冷，難以帶動居民預(yù)期；2）房企無力囤土儲反而需要縮表去化過量土儲，樓市供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，即使居民剛性需求釋放，也面臨較大的潛在供給，多數(shù)城市狹義庫存去化周期超過 12 個月，從而存在較大的價格壓力。在此背景下，過去房企預(yù)期資產(chǎn)升值→調(diào)動房價上漲預(yù)期→居民超前買房的邏輯失效，反而變?yōu)榉科笕セ瘞齑?，居民基于居住需求買房，購房從房價上漲預(yù)期邏輯轉(zhuǎn)向比價邏輯。

華創(chuàng)證券稱，一個潛在風(fēng)險在于，過去在房價上漲預(yù)期下，居民對于住宅的偏好是過度扭曲的，高房價收入比和低租金收益率都是較好的例證。而一旦轉(zhuǎn)向比價邏輯，居民是否會將終身收入的較大比例配置于住宅則存在隱憂。即使部分地區(qū)的人均居住面積提升，可能是以房價收入比下降為前提，當(dāng)前二手房堰塞湖也存在隱憂，仍需警惕住宅銷售下行的風(fēng)險。

各地樓市寬松政策影響力減弱

從去年開始，政策寬松頻頻，地方不斷對當(dāng)前的調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化，但無論是行業(yè)基本面還是市場銷售面均未修復(fù)。

“目前看各地方的樓市寬松政策效果在減弱。除了北京上海這樣的一線城市還有放松空間，對市場會有所帶動，更多的城市房地產(chǎn)交易市場低迷?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金融16條中，提到了支持個人住房貸款合理需求，預(yù)計各地會根據(jù)實際情況，對改善性需求進(jìn)行政策支持。整體在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定行業(yè)基本面基礎(chǔ)上，樓市會逐漸恢復(fù)理性。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，房價是否上漲是由供求關(guān)系決定的。目前樓市低迷，加之疫情影響，市場觀望情緒嚴(yán)重。近期的支持房地產(chǎn)政策主要是金融方面的，短期內(nèi)未必對供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響，房價也未必上漲。

對于購房人也一樣，首付款過高“誤傷”剛需；房貸利率與中小微貸款利率倒掛，則容易導(dǎo)致違規(guī)資金流入樓市，這些情況都需要調(diào)整。

趙秀池表示，未來，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間仍然很大。我國仍然處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中期，每年大約有1300萬人口進(jìn)城。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間就存在于為城鎮(zhèn)化服務(wù)的過程中，包括為新增城鎮(zhèn)人口提高住房、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等的配套；也包括滿足原有城鎮(zhèn)人口改善性住房需求，以及城市更新、舊城改造等。只要蓋有人住的房子，則房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展便可有所作為。

文/張郁唯

標(biāo)簽： 金融16條后如何釋放需求 券商2023年商品房銷售難有明