11月，房地產迎來一連串利好政策。房地產股票普遍上漲。

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近期重磅政策主要包括，支持民企融資的“第二支箭”，金融16條，以及優化預售監管資金管理，“保交樓”專項借款的相關政策。

這輪救市政策會對房企有哪些影響？房價由要漲了嗎？

近期，不少房地產專家對此發表了不同的看法。臨近歲尾，多家券商也推出年終專題，對后市作出了預判。

綜合來看，這一輪政策對房企融資產生直接利好，但對銷售端的影響并不顯著，樓市回暖依舊緩慢。

政策利好房企融資 緩解房企債務壓力

11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。

同日，農行、交行與中海、華潤、萬科等房企簽署全面戰略合作協議。

交通銀行、中國銀行紛紛向頭部房企給予授信支持。其中，交通銀行、中國銀行各自向萬科集團提供了1000億元的授信額度。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，上述支持是銀行對11月11日央行、銀保監會“金融支持16條”和11月21日全國性商業銀行信貸工作座談會會議精神的落實。續會有更多銀行、房企簽署合作協議。將促進房地產投資企穩，增強宏觀經濟復蘇的基礎。

“現在政策利好主要是金融政策，對企業流動性的支持是最直接的。企業穩定發展，老百姓才會安心購房，穩定開發商基本面對樓市回暖有積極作用，但目前看對銷售影響是間接性的，銷售端主要跟整體經濟的情況有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對北青地產表示。

券商：2023年商品房銷售難有明顯好轉

近期，各券商對2023年房地產行業進行了投資策略分析。

招商證券認為，往后看，認為銷售或呈緩慢復蘇，預計 22 年 4 季度整體或仍為負增長，維持 22 年整體銷售寬 U 型走勢判斷，全年增速或在-20%左右；23 年上半年延續回暖趨勢，預計或在 2 季度單季轉正，全年呈“寬∩型”走勢，預計 23年全年或呈小個位數正增長。

同時，招商證券認為，房地產行業政策的三個主要目標分別是民生、風險防范和經濟（增長和就業）。

從最新數據看，民生角度，70 城房價已連續 6 個月同比為負，或打開更多因城施策寬松空間；風險防范角度，房價下跌持續時間長于過往周期，行業資金鏈情況以及供應鏈資金情況均處于歷史低位，或驅動較大力度供應端融資支持政策；經濟（增長和就業）角度，當前開工、竣工、投資及房地產業產出缺口均處于低位，疊加疫情及產業鏈上民企就業壓力，認為“穩增長”主線或延續至 23 年。

華創證券分析認為，市場對于地產銷售復蘇的理解主要關注于需求端，但實際上房企能否擴表才是決定性因素，縮表背景下，需求釋放仍存較強壓制。過去樓市周期性大幅上行，主要受土地市場熱度帶動，背后是房企融資的放松以及對土地市場預期的提升，居民端需求的釋放往往相對滯后。

當前雖然需求端政策不斷放松，與過去最大的不同在于，房企處于縮表周期下，供需逆轉，價格上漲預期難以形成。

華創證券認為，自 2022 年年初開始，需求端政策不斷放松，但與歷次周期不同的是，當前房企處于縮表階段。這就導致：1）房企拿地大幅減少，土地市場仍持續趨冷，難以帶動居民預期；2）房企無力囤土儲反而需要縮表去化過量土儲，樓市供需關系逆轉，即使居民剛性需求釋放，也面臨較大的潛在供給，多數城市狹義庫存去化周期超過 12 個月，從而存在較大的價格壓力。在此背景下，過去房企預期資產升值→調動房價上漲預期→居民超前買房的邏輯失效，反而變為房企去化庫存，居民基于居住需求買房，購房從房價上漲預期邏輯轉向比價邏輯。

華創證券稱，一個潛在風險在于，過去在房價上漲預期下，居民對于住宅的偏好是過度扭曲的，高房價收入比和低租金收益率都是較好的例證。而一旦轉向比價邏輯，居民是否會將終身收入的較大比例配置于住宅則存在隱憂。即使部分地區的人均居住面積提升，可能是以房價收入比下降為前提，當前二手房堰塞湖也存在隱憂，仍需警惕住宅銷售下行的風險。

各地樓市寬松政策影響力減弱

從去年開始，政策寬松頻頻，地方不斷對當前的調控政策進行優化，但無論是行業基本面還是市場銷售面均未修復。

“目前看各地方的樓市寬松政策效果在減弱。除了北京上海這樣的一線城市還有放松空間，對市場會有所帶動，更多的城市房地產交易市場低迷。”一位業內人士認為，金融16條中，提到了支持個人住房貸款合理需求，預計各地會根據實際情況，對改善性需求進行政策支持。整體在穩定經濟、穩定行業基本面基礎上，樓市會逐漸恢復理性。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，房價是否上漲是由供求關系決定的。目前樓市低迷，加之疫情影響，市場觀望情緒嚴重。近期的支持房地產政策主要是金融方面的，短期內未必對供求關系產生重大影響，房價也未必上漲。

對于購房人也一樣，首付款過高“誤傷”剛需；房貸利率與中小微貸款利率倒掛，則容易導致違規資金流入樓市，這些情況都需要調整。

趙秀池表示，未來，中國房地產業的發展空間仍然很大。我國仍然處于城鎮化發展中期，每年大約有1300萬人口進城。房地產業發展空間就存在于為城鎮化服務的過程中，包括為新增城鎮人口提高住房、產業、教育、醫療等的配套；也包括滿足原有城鎮人口改善性住房需求，以及城市更新、舊城改造等。只要蓋有人住的房子，則房地產業發展便可有所作為。

文/張郁唯

標簽： 金融16條后如何釋放需求 券商2023年商品房銷售難有明