日前，西安市再次出臺樓市新政，正式解除了臨潼等外圍區域的限購條件。同時，新政還放寬了新落戶、外地置業者購買二手房的條件。

《中國經營報》記者觀察到，今年以來，西安市對房地產市場的調整政策發力點主要集中在二手房市場方面，從今年5月28日政策的放松限售，到此次政策的放寬限購，西安市不斷優化二手房市場的調控政策，促進二手房流通。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，西安的政策屬于“以二手房交易來帶動一手房交易”的操作。

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再次優化調整調控政策

今年以來，在房地產市場呈現下行態勢下，陜西省房地產研究會會長王圣學曾多次建議，西安市應該解除臨潼等遠郊區域的限購政策。

日前，西安市再次放松房地產調控政策，正式解除了臨潼等外圍區域的限購條件。政策明確臨潼區，西咸新區灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區托管的非限購區域不再列入西安住房限購限售范圍。

此次政策調整之后，西安市住房限購區域包括：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、長安區、西咸新區灃東新城（不含上林街道）、高新區（不含托管的非限購區域）、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區。

此外，在此次政策中，西安市還放松購買首套二手房條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數。

實際上，這并非西安市今年首次對樓市進行調整。5月28日，西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局等四部門聯合印發《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》，放松了對房地產市場的限購限售政策，同時降低了首次申請住房公積金貸款的首付比例，提高了公積金貸款額度。

在之后的8月份，西安又借鑒長沙、成都等地的政策，實施了“以租換購”的政策，即在限購區內，自愿申請將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

“西安市連續出臺了寬松的樓市政策，將對西安樓市產生積極作用。”王圣學表示，由于多方面的因素，今年以來西安房地產市場的投資銷售都不是很景氣，西安市應該對當前的經濟形勢做出更準確的預判，繼續調整政策，特別是放松限購限貸限價限售的限制。

為此，王圣學建議，西安市應該繼續加大政策力度，全面取消限購限貸限價限售條件，同時要刺激購房者需求，給有剛性需求的購房者相關的優惠，激活房企積極性，繼續減免相關稅費。

另外，王圣學還表示，就陜西層面來講，西安市的房地產市場規模占了陜西省的60%以上，高峰時達到了70%，因此，要確保西安市房地產市場的平穩、健康發展。

促進二手房流通

今年以來，西安市對二手房的政策調整從未間斷，屢次調整政策的重點都集中在二手房市場。

在5月28日發布的政策中，西安市放松了對二手房的限售政策。政策明確，住房限購區域內，已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》的，可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年的，可上市交易。

在此之后，西安市還取消了二手房指導價，并且還借鑒其他城市的政策，推行了二手房“帶押過戶”政策。

“隨著5月28日政策的落地和二手房指導價取消，西安二手房得到了釋放，為西安二手房市場提供了大量的剛需房源。”西安當地的一名房地產人士告訴記者，西安放松了二手房的限售條件后，二手房掛牌量上漲，但是成交量卻不斷下滑。

記者了解到，今年8月份起，西安市開始公布二手房的成交數據。數據顯示，2022年8月，西安市二手房成交量6472套，9月份6085套，10月份下跌至4390套。

或許正因為此，此次政策調整中，西安市又放寬了二手房限購條件，從西安市外遷入西安市，且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購區域購買首套二手住房；在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

在調整之前，限購條件為，新遷入西安市戶籍者，須在購房前落戶滿1年；非西安市戶籍購房前2年需在當地連續繳納社會保險或個人所得稅。

“在限購區域放松二手房的限購條件是西安市此次政策最大的亮點，一方面要確保限購區域的基調不發生大變化；另一方面，通過二手房的限購放松有助于促進房東房源的流通和盤活。”嚴躍進認為，西安市的政策屬于“以二手房交易來帶動一手房交易”的操作。

“西安市房地產市場相對全國其他城市表現相對好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盤活二手房。”嚴躍進表示，西安市此次的政策有助于促進市區二手房的交易流通，其對于一手房不會有太大的炒作影響，另外也使得房東出售二手房后，有能力去購買新房，達到了改善性住房需求的釋放。

保租房迎來發展強動能

在不斷為商品房市場解綁的同時，西安市保障性租賃住房也迎來發展強動能。

近日，西安市住建局和國家開發銀行陜西省分行、建設銀行陜西省分行、中國銀行陜西省分行、招商銀行西安分行、民生銀行西安分行、興業銀行西安分行、西安銀行7家銀行簽訂了《發展保障性租賃住房戰略合作協議》。

西安市住建局介紹，“十四五”期間，上述7家銀行承諾將對西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持不少于2100億元。今年，7家銀行已累計對保障性租賃住房建設經營企業提供預授信額度350.23億元，審批貸款153.87億元，發放貸款72.26億元。

記者了解到，“十四五”期間，西安市計劃建設籌集保障性租賃住房30萬套（間），總建筑面積約2470萬平方米。

業內專家在接受記者采訪時表示，西安市住建局和各大銀行的合作，將有助于更好完善保障性租賃住房的融資環境，促進保障性租賃住房領域的健康發展，對于完成“30萬套”保障性租賃住房的目標提供了堅實的資金保障。

西安市住建局局長解寧元表示，此次戰略合作協議的簽訂，標志著西安市保障性租賃住房工作迎來新的發展機遇,“十四五”期間，西安市的保障性租賃住房項目將會充分得到銀行的資金支持，西安市住建局還將和銀行持續拓寬合作的廣度和深度,為加快發展保障性租賃住房打牢堅實基礎。

此外，記者從西安市住建局了解到，當前，西安市已籌集保障性租賃住房項目108個、房源11.22萬套，發放項目認定書60份。目前，已完成年度工作任務的102%。

標簽： 壓縮限購區域 西安優化二手房交易政策