根據國家統計局最新發布的數據，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環比下降城市有62個，個數與上月相同。

(資料圖)

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月份，70城新房價格指數環比下跌0.2%，比上月收窄了0.2個百分點，也是下半年以來環比跌幅首次收窄。同時，新房價格環比下跌城市從58個，下降到51個，下半年以來首次下降。

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預期修復 房價跌幅收窄

對于“11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，和此前房價指數跌幅擴大的判斷相比，此次跌幅收窄的信號值得關注。“這說明人民銀行和銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》以及聚焦信貸支持、債券和放開股權的‘三箭’齊發，客觀上市場已經對房企的預期有了積極修正。”他分析。

分區域看，11月份房價指數環比上漲的城市數量有所增多，從10月份的10個增加為16個。嚴躍進表示，過去一段時間里房價一度呈現“跌跌不休”的走勢，而目前此類走勢有所遏制和改變。“上漲城市數量增多，背后源于房企定價策略在調整，也有助于引導市場預期的變化。”他談到，這也說明各類穩樓市政策是有效的。目前房價企穩的動力，不在于房屋銷售數據的提振，而在于房企資金狀況改善。

在李宇嘉看來，11月房價跌幅收窄的主要原因包括三個方面：一是保交樓提速，市場對期房的接受度好轉；二是房企資金面開始緩解；三是需求端紓困力度加大，對改善性需求的釋放和預期有提振效應，這對房價的穩定有效果。

“近期，政策開始全面發力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。”李宇嘉分析，從供給端來看，“三支箭”積極改善房企資金面，針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。若資金面好轉，市場對開發商層面的預期好轉，開發商降價打折的預期就會緩減，房價指數下跌的狀況就會好轉；從需求端來看，包括降低按揭利率，熱點城市啟動“認房不認貸”的首套房認定標準，調整和退出限購政策、鼓勵開發商降價促銷等等，也會利好開發商內源融資，提高造血功能，利好價格穩定。

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關注剛需和改善型需求

對于價格跌幅收窄，以及熱點城市的銷量保持穩定，李宇嘉認為“剛需、改善型購房者會在一定的心理價位入市”。他分析，由于廣深滬二手房價跌幅較大，深圳下跌0.3%，廣州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一線城市跌幅繼續擴大，與新房的態勢非常相似。但二手房價快速下跌后，探到了部分需求的心理價位。即便是深圳跌幅較大，近期二手房交易量也升到了2000套以上。

實際上，滿足剛需、改善型需求正是穩樓市的關鍵。就在近日發布的《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》（以下簡稱《綱要》）中，再度強調了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并明確“支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求”。由此可見，在這一趨勢下，樓市的健康發展依然不能偏離真實的剛需和改善型需求。

嚴躍進表示，房地產內需的保障要有更廣的視角和更細的分類。例如，從市場化和保障類的角度，可區分為市場化領域和保障性租賃住房、共有產權住房等內容。從需求的階段劃分，包括了購房需求和房后需求，包括《綱要》提及的養老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等。“房企要深入分析，測算這些需求的總規模，以及其對于供給端的影響和要求，基于此創新產品和服務。唯有這樣，才能真正把握積極做好轉型，探索出新發展模式。”他談到。

李宇嘉則詳細拆解了目前樓市的潛在需求。他分析，從七普數據看，目前加裝電梯的樓棟占比只有20%，3億新市民大多數沒有擁有產權住房，而以廣東珠三角為例，7800萬人口中一半人租房，而且大部分租在居住體驗感較差的城中村。因此，未來圍繞居家、社區生活、設施升級換代、二次裝修等需求的潛力還很大。

據李宇嘉判斷，現階段比較旺盛的需求是“中產換房需求、低收入上車需求”，因此《綱要》更多強調租購并舉、住房保障、公積金等，目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進，從而在未來升級到商品房需求。因此，要讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需才能在高位上平衡，房地產才能穩定。

同時，李宇嘉提醒，老百姓對住房消費存在潛力，但收入是關鍵。因此，要進一步紓困中低收入人群、加強社會保障、完善分配格局，提高居民收入水平，才能實現穩定包括住房在內的消費，提振內需。

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