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最近一周，樓市被頻繁提及，背后到底釋放了什么信號，關于政策的走向，我們應該格外關注，因為樓市向來就是個政策市。明年樓市會出現什么可能？

(資料圖片)

降準降息概率很大。

昨天，12月的LPR公布了，5年期以上LPR保持4.3%不變，基本符合預期。

降息最早應該是在1月，最晚在春節前后就會有一次消息。這次中央政治局會議就有提到支持剛性和改善性需求，中央財辦的發言更加清晰，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。

而要說金融支持，降準降息是最常規的做法。目前5年期LPR為4.3%，央行允許首套房最多可以下調20個基點，也就是4.1%，現在很多強二線城市基本都是這個利率水平。除此之外，少數城市允許在12月前取消4.1%的底線，比如武漢、天津首套房貸利率已經低至3.9%。

但是顯然，這種分城市的優惠，集中在首套首貸的優惠，無法讓樓市全面回暖。所以，談到金融支持，談到進一步刺激需求側，我認為接下來可能全國性的降息還是會有。單次幅度可能在5-10個bp左右，全年降息幅度可能在15bp左右，二套貸款利率加點可能也有調整。降準的空間不大，預計可能在第一季度底再降0.25%，為市場釋放流動性。

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改善型需求，是明年刺激的重點。

中央經濟工作會議的通告里，在談到2023年全國經濟工作重點的時候，把擴大內需放在第一位，“住房改善”放在擴大內需的首位。今年關于樓市需求，說法基本都是“支持剛性和改善需求”，剛性需求是排在改善需求之前的。各大城市給出的優惠政策，比如降低首付比例、降低房貸利率、減契稅給優惠等等，大多都要符合首套首貸的條件。

但真正對樓市有信仰和需求的人群，還是改善群體，更有錢、更有需求。樓市救到現在，還沒有全面回暖，明年的重點自然會落到改善群體。而想要刺激改善群體，降低2套首付比例，放開3套住房限購，調整二套房貸利率、松綁限售等等，可能陸續都會出現。

截止到目前，幾乎大多數的二線城市救市政策應出盡出，因為卡在了感染高峰期的影響，多少對復蘇有點耽擱了，不過只要政策持續且有效，耽擱的之后也會補回來。

短期1-3個月，預計樓市基本還是以平穩的狀態度過，剛需也在抓緊時間入手，畢竟這3個一線城市基本筑底完畢，再跌也跌不到哪去了，如果你近期本來就有考慮上車，還在觀望，那有些市場信息要跟進了。

一線城市，可能陸續迎來松綁。

救市目前面臨的另一個瓶頸是，二線城市能放開的基本都放開了。比如武漢，現在僅有2環內限購，但是周末有項目給我打電話，二環內項目也可以給我搞到房票，同樣不需要名額。

二線城市，哪怕是強二線城市，明年的門檻應該都會名存實亡。大家對于二線城市的放松，也逐漸麻木。想要扭轉預期，可能還是需要一線城市出手。

最近，實際上一線城市也陸續有試探。比如北京，將通州馬駒橋和臺湖兩個鎮從“雙限購”變成了“單限購”。比如深圳，已經放開對住宅性質的宿舍和單身公寓放開限購，沒有名額也能買房。當然，這些調整幅度很微小，所以市場的反映不是很大。

目前，一線城市的購房門檻是全國最高的，不僅房價高，房貸利率也是全國最高的，二套首付比例甚至要到5-6成，深圳還有二手房指導價干預信貸。剛需購房門檻不低，改善換房的成本也很高，很多干脆就直接裝修裝修舊房子直接住了。部分限制措施，實際上已經和現在的風向不匹配了。

比如這次中央財辦的講話中就是這么說的，目前住房消費領域還存在妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。一線城市向來是全國樓市的風向標，不松綁、不回暖很難刺激全國的預期回暖。

棚改可能會加大力度。

明年，擴大內需是重要方向。棚改就是擴大內需的一個好辦法，曾經棚改采用的是貨幣化安置，拆遷之后直接賠錢，很大程度的刺激上次樓市的低潮。現在很多城市采用的是房票的賠償方式，就是拆遷之后直接賠房。

明年，可能棚改的推進力度會更大，不排除出現更多的貨幣化安置。上次的文章就有粉絲告訴我們，他們家拆遷直接賠錢了。我國各地的城鎮化進程大不相同，雖然2020年，我們開始減少棚改的力度，擴大舊改的力度，但實際上空間還是有的。加上之前提出了新型城鎮化，我預計2023年可能會加大力度部分城市的城市更新計劃。

房地產稅試點，有概率落地。

明年諸多刺激之下，可能又會出現局部甚至全域的過熱。在中央財辦的發言中也看到，要建立長期治本之策，或許在區域過熱的時候，會有試點推出的動作。2022年可能不是合適的時機，2023年如果出現全域的火熱，可能就會跟進房地產稅，畢竟地方的稅收不可能全靠著土地出讓金支撐，要逐步過渡。只是房地產稅未必是個利空，房地產稅是想要持續的金蛋，而不是一錘子買賣。

疫情還在繼續，明年的政策可能會有很多變數，但我相信在全速沖刺經濟的節骨眼之下，政策多數是向好的

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