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【資料圖】

我們認為，政策的目標是保交樓、保信用、保投資，但不包括保行業競爭格局不變。2022年行業競爭格局變化很大。我們預計，這種變化在2023年還可能程度加深。2022年的變化主要是不同房企銷售速度分化引起的（一次分化），2023年的市場分化，則可能是不同房企可銷售貨值的分化所帶來的（二次分化）。2024年之后，市場還將見證，不同房企盈利能力明顯不同（因為拿地時間點不同）帶來利潤分化（三次分化）。

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▍12月樣本房企銷售額同比下降12.6％，房地產市場仍在黎明之前。

根據第三方機構，12月房企銷售并未出現明顯改善，樣本房企銷售額同比下降12.6％，依然保持較低增長，我們跟蹤的42個樣本城市銷售套數同比下降35.9％，重點城市去化率依然保持在歷史低位，二手房市場也在低位運行。我們認為，鼓勵自住和改善需求的政策未見成效，原因主要是各地疫情的影響。我們預計，2023年春節假期之后，市場將逐步進入復蘇的通道。我們相信，需求側政策也有望繼續發力，從而對銷售產生積極影響。

▍2022年行業格局變化不小，但二次分化依然可期。

頭部高信用企業成為行業洗牌的受益者，保利發展排名從2018-2020年的行業第五，提升至2022年的行業第二。建發股份、濱江集團、越秀地產、華發股份首次進入行業前二十。隨著2022年新增土地儲備逐漸入市，我們預計2021年下半年以來拿地比較積極，拿地銷售比較高的公司市場占有率將進一步提升，盈利能力將進一步展示優勢，行業的二次分化可期。

▍2023房地產銷售前低后高，有望重回正增長。

2022年的疫情及管控措施不僅影響到企業正常銷售、也影響到居民購房預期。行業分化明顯，一二線城市的市場銷售復蘇可能更快。總體而言，我們預計2023年商品房銷售額將同比略有增長，市場呈現前低后高的格局，房價也將逐漸走穩。

▍市場需要重新認識房地產公司業績變化，告別線性外推。

我們認為，盡管市場對于房地產公司2022年業績增速放緩有認知，行業盈利預測一致預期在下降，但由于線性外推的原因，目前仍然可能高估了重點公司2022年的盈利預測。但與此同時，部分藍籌企業在2022年積極拿地，大量土地儲備位于一線城市，這些儲備大概率在2024年之后進入結算，市場又可能低估了部分企業2024年之后的業績表現。我們預計，未來3個月是重要的業績預期重構期，能在2023年之后業績有明顯上升的公司可能獲得更高的市場估值。2022年的業績已經是反映過去，預計對板塊影響只是一次性的。

▍風險提示：

部分高價地進入結算周期，房地產企業短期報表盈利能力較差的風險。房地產項目的銷售去化風險。

▍投資策略：

我們認為，政策的目標是保交樓、保信用、保投資，但不包括保行業競爭格局不變。2022年行業競爭格局變化很大。我們預計，這種變化在2023年還可能程度加深。2022年的變化主要是不同房企銷售速度分化引起的，2023年的市場分化，則可能是不同房企可銷售貨值的分化所帶來的。2024年之后，市場還將見證，不同房企盈利能力明顯不同（因為拿地時間點不同）帶來利潤分化。我們看好2021年下半年以來積極拿地的房企，看好具備龐大待盤活存量資產的房企。

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