過(guò)去一年，土地市場(chǎng)相當(dāng)慘淡。

2022年全年，全國(guó)土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬(wàn)億，同比下降32%。其中，成交建面降至近十年新低。

(資料圖片)

樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩(wěn)市場(chǎng)仍是第一要?jiǎng)?wù)。

目前來(lái)看，房企融資壓力仍未得到本質(zhì)改善，現(xiàn)金流壓力之下，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模或仍將處于低位，市場(chǎng)熱度也將持續(xù)低迷，國(guó)企還將繼續(xù)托底。

在房企沒(méi)錢(qián)拿地的情況下，2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來(lái)了近十年低點(diǎn)。

2022年，全國(guó)300城土地成交建面較2021年下降36%至14.6億平方米，從歷年土地成交建面來(lái)看，2012年以來(lái)，每年土地成交規(guī)模基本維持在20億平方米以上，2013年土地成交規(guī)模更是達(dá)到了36.2億平方米，2016年土地成交規(guī)模下降至18.6億平方米，隨后波動(dòng)增加，至2022年土地成交規(guī)模不足15億平方米，成為近十年最低點(diǎn)。

各能級(jí)城市土地成交規(guī)模同比全線回落，一二線城市同比降幅達(dá)四成。

其中，一線城市總成交規(guī)模為3644萬(wàn)平方米，較去年同期下降了38%，尤其是上海，2022年成交規(guī)模較去年減少了三成。

二、三線城市方面，成交規(guī)模同比均呈下降趨勢(shì)，同比去年同期分別下降了38%、35%。除西安、寧波、合肥等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負(fù)，且同比降幅多在40%以上，規(guī)模收縮較為顯著。

從土地成交金額來(lái)看，2022年全國(guó)300城土地成交金額約為4.6萬(wàn)億，同比去年下降了32%。其中，上海全年土地成交金額排在全國(guó)首位，土地成交總金額達(dá)到了3846億元，杭州緊隨其后。

土地成交金額集中度持續(xù)上升。2022年土地成交金額前三城市占全國(guó)土地總成交金額的16%，前10城市占總成交金額的35%，也就是說(shuō)，前10個(gè)城市占全國(guó)土地成交金額的比例超過(guò)1/3，前20個(gè)城市土地成交金額占全國(guó)成交金額比例也達(dá)到了半數(shù)以上。

2022年，是土地集中度最高的一年，企業(yè)投資越來(lái)越集中在確定性的少數(shù)城市。

過(guò)去一年，土地市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下降。成交溢價(jià)率由2021年的10.5%降至2022年的3.4%，同比下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

在出讓地塊規(guī)模下降及地方平臺(tái)托底的影響下，2022年土地流拍情況較2021年有一定的緩和。2022年，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率達(dá)14.8%，較2021年同期微降了2個(gè)百分點(diǎn)。

聚焦22城，集中供地?zé)岫瓤芍^是逐輪走低。

實(shí)際上，經(jīng)過(guò)多輪集中土拍的消耗，房企拿地預(yù)算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，以22城為代表的土拍熱度也一再走低。隨著各城市集中供地批次增加，至2022年第五批次，溢價(jià)率已低至1.7%，該溢價(jià)率創(chuàng)集中供地以來(lái)最低。

溢價(jià)成交地塊指標(biāo)的持續(xù)低迷進(jìn)一步反映出市場(chǎng)的冷淡，2022年的第三輪僅有23%地塊溢價(jià)成交，后續(xù)輪次更是近九成地塊底價(jià)成交，土拍熱度一降再降。

以2022年第三輪集中土拍為例，溢價(jià)率超過(guò)5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個(gè)城市，而有11個(gè)城市的平均溢價(jià)率不足1%，其中無(wú)錫、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、長(zhǎng)春和鄭州第三輪集中成交地塊則均是以底價(jià)成交，土地市場(chǎng)熱度降至谷底。

目前來(lái)看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是中央及各地調(diào)控的首要目標(biāo)，土地市場(chǎng)也是如此。

實(shí)際上，自去年四季度以來(lái)持續(xù)放松的政策，并未對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)直接利好。土地公開(kāi)市場(chǎng)拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地。

土地市場(chǎng)熱度的回溫仍將取決于樓市銷(xiāo)售表現(xiàn)，整體來(lái)看，今年6月份將是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要窗口期，在樓市尚未復(fù)蘇的情況下，2023年土地市場(chǎng)規(guī)模仍將持續(xù)回落，整體熱度將延續(xù)低位。

然而，受樓市表現(xiàn)差異影響，各城市土地市場(chǎng)的熱度分化也將持續(xù)，并且“由外至內(nèi)”的特征也會(huì)愈發(fā)顯著。

也就是說(shuō)，北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，但這些城市也僅限熱點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)土地的成交將會(huì)維持在高位，庫(kù)存壓力較高、流速偏緩的遠(yuǎn)郊以及利潤(rùn)指標(biāo)較差的地塊仍將會(huì)遭遇流拍或由地方平臺(tái)進(jìn)行托底。

在樓市尚未復(fù)蘇的背景下，房企銷(xiāo)售端仍未改善，其拿地態(tài)度也將延續(xù)保守，2023年還將是土地市場(chǎng)“小年”。

2022年四季度以來(lái)，重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大變化，土地出讓政策繼續(xù)放松，供應(yīng)也采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。但整體來(lái)看，政策刺激效果有限。

地市熱度最終能否回暖，仍取決于樓市端的表現(xiàn)，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會(huì)上升，整體土地市場(chǎng)熱度才將有可能回溫。

（丁祖昱為易居集團(tuán)CEO）

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