2022年，在多地疫情反復、“斷供”事件頻發等超預期因素影響下，全國房地產市場進入深度調整期，多數城市新房市場量價齊跌。年底，隨著防疫政策的放開，不少人開啟了返鄉過年模式，各地能否迎來返鄉置業的釋放、2023年樓市能否迎來轉機成為行業關注焦點。春節期間，中指研究院各地分析師以“區域樓市觀察”為主題，通過分析各地最新樓市政策及置業變化，研判市場量價走勢，形成了區域市場系列報告，以供企業參考，本文為系列研究之京津冀篇。

圖：2016年以來京津冀城市群代表城市商品住宅成交規模及同比

(資料圖)

注：京津冀城市群數據覆蓋北京、天津、石家莊、唐山、廊坊、滄州、保定，其中唐山僅統計路北、路南、豐南、豐潤、開平、古冶、高新區等區域；廊坊指安次、廣陽。

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自2021年下半年起，伴隨著全國市場下行，京津冀整體樓市降溫明顯，2022年在疫情反復、經濟承壓、客戶觀望情緒濃厚等因素綜合影響下，除北京市場相對平穩外，其他城市房地產市場情緒較為低迷，京津冀新房銷售規模回落，成交絕對值處近七年最低位，較2021年下降近三成。

房價來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，近幾年京津冀城市群新房價格漲幅持續處于低位，2022年二手房價格累計下跌0.59%，下半年以來，多地二手房市場情緒偏弱，且掛牌量居高位，導致京津冀二手房價格環比連續5個月下跌，11-12月跌幅擴大。

疫情后樓市活躍度有所回升，市場預期逐漸修復下企穩可期

北京政策整體延續穩定，局部定向微調。2022年，全國房地產政策不斷優化改善，但北京在政策層面并未出現實質性放松，僅局部定向微調，保持了政策的延續性和穩定性，優化政策包括全齡友好社區試點接力貸、經開區管理的“臺馬”地區取消“雙限”、存量房交易“連環單”業務并行辦理、允許商品房按棟預售等。整體來看，北京政策力度有限，更多的是向市場傳遞積極信號，提振市場信心。

新房成交面積同比降幅超兩成，市場分化明顯。受疫情影響，去年末北京新房市場整體處于低位運行狀態，市場成交活躍度明顯減弱。2022年全年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交767萬平米，同比下降24%，結束了自2018年以來持續上升走勢，但成交規模整體處歷史中高位。

圖：2017-2022年北京商品住宅（不含保障房）年度供求規模走勢

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2022年北京新房成交結構逐步向中高面積段、中高價位段產品轉移。改善市場表現相對活躍，北京城建天壇府、學府壹號院、學府公館、中建玖合府、甲叁號院、京叁號院、北京悅府、東叁金茂府、端禮著等項目銷售去化較好。剛需市場明顯縮量，多項目成交去化較差。

成交結構調整，帶動價格穩中上漲。2018年以來，限競房項目的大量入市，一定程度上平抑了成交均價上漲態勢。近幾年，伴隨改善需求的持續釋放，疊加供應結構的調整，北京新房成交均價穩中有升。2022年，北京新房成交均價同比漲幅5%。

宅地供求縮減，集中供地多次少量。2022年，北京累計成交55宗商品住宅用地，成交規劃建面484.7萬平方米，同比下降30%。從集中供地情況來看，2022年北京宅地供地次數增加至5次，供地集中性有所減弱，同時宅地供求規模呈現逐步下滑趨勢，前三批次供地總數17-18宗左右，四、五批次供地下調為6宗，其中四批次土拍出現顯著下滑，僅成交31.9萬平方米，較第三批次下降78%。

圖：2021-2022年北京各批次宅地供求情況

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供地預申請避免流拍，競現房+搖號成為常備工具。2022年，北京采用先“預申請”再正式掛牌的供地模式，減少土地流拍的出現。據統計，2022年北京集中供地推出的65宗地塊中，經預申請后掛牌的宅地宗數為40宗。在競拍規則方面，競現房銷售面積和搖號逐漸成為土拍常備工具，其中集中供地掛牌的65宗地塊中，44宗地塊競拍規則含競現房銷售面積。

2023年初，北京房地產市場情緒轉暖，新房成交規模較2022年末小幅增長，二手房帶看量明顯增多。隨著疫情高峰褪去及政策環境存在優化預期下，購房者市場情緒逐漸修復，疊加供應端核心項目入市，樓市活躍度有望延續，市場企穩可期。

成交量降至歷史低位，年末市場翹尾，政策帶動下核心需求有望繼續釋放

2022年天津房地產政策不斷調整、持續放松，但受收入預期下降、疫情反復等因素影響，天津市場整體較為低迷，成交量價不及上年。

政策逐步放松，年末利好新政集中落地。2022年天津樓市政策適時調整，整體來看呈逐步放松態勢。年初天津實行“分區施策”，對多子女家庭、就近養老家庭傾斜；年中，允許父母提取公積金支持子女買房，提高公積金貸款額度；下半年，政策放松步伐加大、速度加快，“916新政”落地，認房不認貸、降二套首付，公積金貸款額度再提高，首套商貸利率降至歷史最低點，二手房“帶押過戶”實施。

當前，天津樓市政策相對寬松，但政策顯效并不明顯，市場下行期，改善購房需求韌性較好。2022年天津商品住宅120㎡以上面積段成交套數占比較上年提高5個百分點。預計2023年，天津樓市政策仍有優化空間，不排除加大對改善需求的政策支持力度。

圖：2022年天津政策調整統計

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市場整體低迷，成交量為近十年最低，年底現“翹尾”行情。2022年，整體經濟面臨下行壓力，同時疫情反復等超預期因素頻出，天津市場整體較為低迷。商品住宅供應量為694萬平方米，同比下降43.2%；成交面積為800萬平方米，同比下降35.8%；市場供求量下滑明顯，供需兩端均走弱的情況下，銷供比為1.15；成交均價結構性上漲1.1%至17396元/㎡。

全年市場成交量保持低位，月均流速為67萬平方米，3月傳統旺季“小陽春”及6月年中沖刺，月銷售量超過70萬平方米；9月天津“認房不認貸、二套首付四成”新政，帶動市場好轉；受疫情放開后新需求導入、行業利好政策頻出、開發商年底沖刺、集中簽約備案等多重因素疊加，年底市場“翹尾”，成交量達101萬平方米。

圖：2022年天津商品住宅月度供需量價情況

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區域分化嚴重，市區需求復蘇，價格回歸地段價值。2022年，天津商品住宅市場區域分化較為嚴重。市內六區成交面積占比提升2個百分點至12%，成交金額提高6個百分點至26%；遠郊五區萎縮明顯，成交量接近腰斬，受疫情制約外來需求，武清退居遠郊五區第二，成交量亦同比下降5成。

區域格局分化下，價格回歸地段價值。核心區域價值凸顯，成交均價方面，和平區均價突破6萬/㎡；環線內在2萬/㎡以上；環城區在1.5-2萬/㎡之間；武清、薊州等區域在1萬/㎡以上，靜海、寧河在萬元以內。

供應不足，存量減少，但市場去化慢，出清周期延長。截至2022年12月底，受供應量縮減影響，商品住宅可售面積為2002萬平方米，較上年底減少106萬平方米。同期由于市場預期較差、購房者信心不足，庫存去化慢，出清周期由年初的21個月延長至30個月。

圖：2022年天津商品住宅短期庫存規模及出清周期

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全年土地成交量為近7年最低，四次土拍熱度逐步改善。2022年，天津土地市場供需均較低迷，供需量同比降幅在6成左右。四次集中供地共成交56宗地塊，規劃建面431.6萬平方米。與上年相比，宗數減少52宗，規劃建面下降66.15%，規劃建面為近7年來最低。但從四次集中土拍來看，成交金額逐步走高，且第四批次中有2宗地塊達到最高限價。

圖：2022年天津涉宅集中供地各批次土地出讓金

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2022年在“房住不炒”的定位下，天津房地產政策調整逐步加快。但受疫情反復、收入預期下降等超預期因素影響，購房需求不足，導致全年新房成交量為近十年最低。年底，疫情管控放松、各類利好政策密集落地，前期積壓的需求進場，促進年底現“翹尾”行情。此外，第三、四批次集中土拍所有掛牌地塊均成功出讓，且成交金額逐步走高，土地市場在逐步走出低迷環境。種種跡象表明，天津樓市底部或已現，2023年市場破局在望。2023年，政策仍有繼續優化的空間，政策力度有望進一步加強，尤其是支持改善需求的政策。隨著疫情形勢好轉，疊加調控政策優化，天津市場規模繼續大幅回落的空間較小，或將進入修復期，下半年銷售有望出現明顯好轉。

政策效果有限，需求釋放動力不足

2022年，石家莊房地產市場低迷態勢貫穿全年，全年新房成交規模回落至10年前水平，新房價格走勢疲弱，時隔9年再次出現年度下跌。

樓市利好政策漸次落地。2022年，石家莊政府持續落實因城施策，“穩樓市”新政頻出。政策調整方向包含取消限購限售、優化住房信貸等方面，如降低首套住房商貸首付比例至20%、提升市內五區公積金貸款最高額度至80萬元、首套住房商貸利率“破4進3”等。此外，為更大程度保護購房者權益，新房推行“交房即交證”舉措；12月，石家莊推出二手房“帶押過戶”新模式，加快換房需求入市節奏。

土拍市場量價齊跌。2022年，為緩解拿地房企配建壓力以及保障社區建設整體品質，石家莊市內四區（長安區、橋西區、新華區及裕華區）新出讓商品房項目用地不再配建保障性住房。在全國土拍市場整體表現低迷下，石家莊土拍市場也呈現量價齊跌局面。2022年全市住宅用地成交規劃建筑面積同比下降13.4%；樓面價同比下跌11.6%；溢價率降至2.2%，為2010年以來最低水平。

新房市場活躍度“先升后降”，全年成交量降幅近四成。2022年，石家莊新建商品住宅成交量整體呈現“先升后降”態勢。2月，受春節假期影響，新房成交量下滑至1200套；3-7月，樓市優化新政不斷出臺，力促購房需求釋放，石家莊新房月度成交量最高上升至近3100套；8月份以來，市場呈現震蕩下降態勢。全年來看，2022年，石家莊新房共成交2.3萬套，同比下降37%。價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年石家莊新建住宅價格累計下跌0.84%，為自2012年后時隔9年再次出現年度下跌。

圖：2011—2022年石家莊新房價格年度累計漲跌變化

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整體來看，2022年石家莊土地市場及商品住宅市場均表現低迷。值得關注的是，近幾年石家莊對周邊區域購房群體吸引力不足，且出現人口外流，這些也是導致樓市低迷的重要原因。2023年，石家莊樓市利好政策或將繼續出臺，“保交樓”工作也將如期推進，疊加疫情形勢好轉、社會經濟復蘇，樓市也會逐步修復，但恢復的節奏可能相對較慢。

市場仍處筑底階段，企穩尚需時間

在樓市持續低迷的背景下，廊坊樓市政策能出盡出。2022年8月，廊坊政府發文解除了執行5年的樓市限購政策，同時對“北三縣”和“雄安新區周邊”的住房限售年限要求也全面取消。政策組合拳還包括下調首套住房公積金貸款利率、階段性調整差別化住房信貸政策、居民換購住房享個稅退稅優惠等。

2022年，廊坊土地市場表現冷清，土地市場流拍量有所增加，地塊多以地方托底或企業低價取得。從企業端看，市場銷售業績持續下行，導致房企流動性壓力較大，房企依舊保持審慎的拿地態勢。

新房市場表現為供需雙降，成交規模處近2015年以來低位。2022年，廊坊新建商品住宅供應49.5萬平方米，較2021年下降66.0%，成交137.0萬平方米，較2021年下降18.4%。價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，12月廊坊新建住宅價格11645元/㎡，年內累計下跌1.87%。

整體來看，2022年廊坊樓市處于筑底階段，房企拿地積極性較低，購房者觀望情緒濃厚，成交量價長期處于低位，在樓市政策持續寬松背景下，尚未看到市場回暖跡象。一方面，此前疫情階段對環京通勤造成一定影響，北京外溢置業需求減弱，廊坊投資吸引力下降；另一方面，環京房企“暴雷”、停工停貸現象對購房者情緒及置業信心產生一定負面影響。近期隨著疫情好轉及北京樓市購房情緒的回升，廊坊核心項目售樓處到訪量有所增加，2023年，廊坊樓市或將穩中有升，但市場需求及購買力仍需積累，樓市的真正企穩回升還需較長時間。

2022年成交規模銳減，土拍溢價率降至近八年低位，短期樓市信心仍不足

圖：2015-2022年滄州商品住宅成交面積及同比

備注：覆蓋區域含新華、運河、渤海新區。

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2022年，滄州購房者置業積極性不足，疊加疫情影響，樓市低溫運行，商品住宅成交規模銳減。據中指監測，2022年，滄州商品住宅成交138.9萬平方米，同比下降43.5%，絕對規模僅略高于2017-2018年。下半年滄州需求端不斷釋放利好，如針對“多孩家庭”購房公積金貸款不受繳存余額及時間限定、在8-10月購房且完成備案的可享受總價1%購房補助，在政策帶動下，三季度成交規模回升，但需求釋放持續性不足；12月受疫情反復影響，樓市成交規模連續低于5萬平方米，去化項目以核心板塊為主，購房者觀望情緒較重。

表：2015-2022年滄州商品住宅土地市場情況

備注：覆蓋區域含新華、運河、渤海新區。

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土拍方面，2022年滄州市涉宅用地成交規劃建筑面積較2021年小幅增長，土地出讓金穩定在低位。成交的31宗涉宅用地中僅6宗溢價，整體土拍情緒較低，拿地企業多為本地房企，溢價率降至1.7%，是2015年以來最低水平，較2021年下降8.6個百分點。

12月，滄州市印發《滄州市支持房地產業良性循環和健康發展的配套政策措施的通知》，制定11條措施，支持房地產市場平穩健康發展。其中涉及“房交會”、“貨幣安置”、“土地出讓金繳納”、“鋼結構配建”、“施工貸”等內容，從供需兩端穩定企業、居民預期。滄州作為內生型需求城市，人才導入能力偏弱，客戶更多以剛需及改善置換為主，短期來看，當前購房者置業信心仍較不足，市場企穩尚需時間。

【結語】

從各地市場反饋來看，2022年京津冀地區商品住宅成交整體縮量明顯，多數城市仍處調整期中，同時城市及區域間分化加劇，核心板塊優質樓盤更受市場青睞。具體城市來看，京津冀僅北京樓市保持穩定，疫情后預計需求逐步釋放，疊加供應端高端產品入市，市場有望轉暖回升。天津當前短期庫存仍在高位，區域分化有望進一步加劇，在疫情好轉及政策顯效下，市場或在低基數下緩慢恢復。河北多地人口吸附能力不足，疊加當前北京外溢需求有限，當地客戶以鄉村進城及城市內生需求為主，經濟復蘇及收入預期未有明顯好轉下，市場企穩或仍需時間。

標簽： 一枝獨秀 樓市觀察