近期各地召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，山東提出“逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點”，該省住建廳廳長還提到“今后5年，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡要取得顯著進展”；

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河南明確2023年“將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售”；今年安徽也將“因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”……

2023年開展現(xiàn)房銷售試點，這樣的默契并非巧合。

從政策邏輯看，2021年中央經(jīng)濟工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”后，2022年再次提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，釋放了以實際行動促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的信號。

那何為舊的發(fā)展模式？按照中央財辦有關(guān)負責人的解讀，是指“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式。

問題指向已然清晰。為解決房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金問題，1994年我國確立了商品房預(yù)售制度，開發(fā)商取得“四證”、工程進度達標，就可以把沒完全建好的房子拿出來賣。預(yù)售制提高了資金使用效率，加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。

然而，經(jīng)過將近30年的快速發(fā)展，開發(fā)商跑路、樓盤爛尾、“貨不對板”等問題也層出不窮。2021年下半年以來，多家標桿房企爆雷，“三高”模式的弊端暴露無遺，防風險、促轉(zhuǎn)型的緊迫性凸顯。

相比期房銷售，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售具有所見即所得的優(yōu)勢，能有效規(guī)避爛尾、質(zhì)量爭議等風險。

從行業(yè)周期看，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾項重要維度，如人口、城鎮(zhèn)化速度等，都已發(fā)生了變化。未來一個時期，我國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

同時也要看到，我國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至2022年的13.6億平方米，創(chuàng)下多年新低，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積等指標均大幅下滑。

這一方面提醒有關(guān)方面重估房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的必要性，另一方面也驗證了住建部所說的，防風險還要促轉(zhuǎn)型，各項制度要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。

房企爆雷后，“取消預(yù)售制”的呼聲不斷，但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型還是要力求平穩(wěn)。現(xiàn)房銷售對開發(fā)商現(xiàn)金流、施工能力要求更高，推行難度大。早在2014年，就有地方開展現(xiàn)房銷售試點，為抑制房企拿地熱情，一些地市還曾在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，后因市場降溫、“助推了供應(yīng)不足、房價上漲的預(yù)期”，部分地市偃旗息鼓。

此次試點有必要進一步探索如何調(diào)動開發(fā)商積極性等問題。另外，一般而言，期房價格相對較低，如若預(yù)售資金監(jiān)管松緊適度，減少樓盤爛尾風險，消費者的購房壓力相對較小，預(yù)售制并非一無是處。

總之，適合的才是最好的，一切以滿足人的住房需求為標尺。確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，減少急打方向盤或側(cè)翻的風險，也是一種“防風險”。

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