經(jīng)濟(jì)活躍度較低、居民收入增長(zhǎng)較慢、存量房市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，加上房?jī)r(jià)上漲想象空間有限，自然就導(dǎo)致法拍房掛拍量高而成交率低的情況。

中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

短短幾年間，“法拍房”從一個(gè)低頻詞匯到被廣泛提及，其數(shù)量也呈持續(xù)攀升趨勢(shì)。

(資料圖)

2月8日，中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35.7%。其中，住宅掛拍套數(shù)突破30萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)34.6%，增幅較大。（中指院統(tǒng)計(jì)方式為，按標(biāo)的物統(tǒng)計(jì)，同一標(biāo)的物跨平臺(tái)跨拍次僅統(tǒng)計(jì)一次，以起拍時(shí)間為準(zhǔn)，故稱為“掛拍”。）

瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，2022年度全國(guó)共掛牌法拍房98.1061萬(wàn)套，比2021年上漲23.66%；其中住宅掛牌51.5775萬(wàn)套，比2021年上漲29.36%。（瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)方式為根據(jù)掛出時(shí)間，稱為“掛牌”。）

在數(shù)量不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，法拍房成交量卻開(kāi)始下滑。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)法拍房共成交11.8萬(wàn)套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。2022年，法拍房成交率最高的城市為北京，成交率達(dá)到46.1%。部分地區(qū)掛拍量高增但成交量較低，如大連、鄭州等地。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，各個(gè)城市間法拍房成交率分化嚴(yán)重背后，隱藏著不同區(qū)域樓市冷暖所體現(xiàn)的二手房市場(chǎng)交易活躍度差異，以及當(dāng)?shù)貥鞘械牧鲃?dòng)性狀況。經(jīng)濟(jì)活躍度較低、居民收入增長(zhǎng)較慢、存量房市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，加上房?jī)r(jià)上漲想象空間有限，自然就導(dǎo)致法拍房掛拍量高而成交率低的情況。

值得注意的是，進(jìn)入2023年法拍房數(shù)量有所回落。根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2023年1月份全國(guó)共掛牌法拍房6.9691萬(wàn)套，環(huán)比下降29.49%，為近9個(gè)月最低，同比下降4.91%。對(duì)于今年1月法拍房數(shù)量減少，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與當(dāng)下政策放松和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易開(kāi)始出現(xiàn)活躍苗頭有關(guān)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常很多房源會(huì)進(jìn)入正常渠道。

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法拍房數(shù)量激增，成交下滑

2017年，線上法拍交易起步，法拍房走進(jìn)大眾視野。

根據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)住宅用房法拍房數(shù)量為9000套，2018年2萬(wàn)套，2019年50萬(wàn)套，到2020年133萬(wàn)套。2021年6月之后，阿里拍賣便不再發(fā)布法拍房的月報(bào)或周報(bào)；2022年3月后，阿里拍賣平臺(tái)上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數(shù)。但從上述統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)看，過(guò)去一年法拍房數(shù)量仍在持續(xù)增加中，掛牌量接近百萬(wàn)套。

北京東方瀚海拍賣有限公司董事長(zhǎng)曹輝認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍、法治建設(shè)的透明，讓房產(chǎn)增加了金融屬性，疊加經(jīng)濟(jì)周期性的起伏，相應(yīng)的法拍房數(shù)量增加是很自然的事情。

柏文喜則表示，2022年法拍房掛拍增加的原因，主要是經(jīng)濟(jì)下行和疫情影響導(dǎo)致的居民收入狀況惡化推升了按揭貸款違約率所引發(fā)。法拍房的激增，一方面反映了過(guò)去一段時(shí)期居民購(gòu)房使用了過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿從而導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足與斷供問(wèn)題的出現(xiàn)，另一方面也反映了樓市不振使得居民以自行出售按揭房化解斷供壓力難度的提升。

在數(shù)量不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，法拍房的成交量卻開(kāi)始下滑。

從全國(guó)范圍來(lái)看，2021年法拍房成交13.8萬(wàn)套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為30.9%；2022年，法拍房共成交11.8萬(wàn)套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

另一方面，法拍房曾一度被視為“曲線購(gòu)房”的途徑之一。因此，最高人民法院于2021年底發(fā)布的《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，也被業(yè)內(nèi)視為法拍房成交量下探的原因之一。

2021年12月19日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)定”），自2022年1月1日起施行。規(guī)定指出，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

此外，買受人虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)且拍賣成交的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張?jiān)撆馁u行為無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。買受人虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣行為無(wú)效的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

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各城市成交率分化嚴(yán)重

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

目前，各城市間法拍房成交率分化十分明顯。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年法拍房成交率最高的為北京，成交率達(dá)到46.1%。此外，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量仍處在較高水平，超1萬(wàn)套，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬(wàn)套。整體來(lái)看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。

從法拍房成交率來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個(gè)百分點(diǎn)。部分地區(qū)掛拍量高但成交量仍較低，如大連、鄭州等地。

易居克而瑞部門部總經(jīng)理繆萌認(rèn)為，上述地區(qū)的分化與近年來(lái)各城市產(chǎn)業(yè)落地、人口導(dǎo)入有一定的關(guān)系，也不排除前期房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，和城市發(fā)展匹配度不夠的因素。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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