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截至目前，物業上市企業數量達64家，其中港股59家，A股5家。雖然同屬物業管理行業，但各家業務各有所長，業務劃分類型也不盡相同，中指研究院對64家上市物企業務劃分進行梳理，一圖看懂上市物企業務類型。

圖.上市物企業務劃分情況

(資料圖片僅供參考)

注：中指研究院根據各企業2022中報及公開資料整理

從業務劃分情況來看，64家上市物企業務大致可分為四類。

第一類

物業管理服務+增值服務（非業主增值服務+社區增值服務）:

來源：中指研究院整理

第二類

物業管理服務+增值服務（非業主增值服務+業主增值服務）+其他（城市服務、商業運營、科技服務等特色服務）:

來源：中指研究院整理

城市服務：城市服務入局者以綜合實力出眾的頭部企業及具備區域優勢的本地企業為主，如雅生活服務、碧桂園服務、世茂服務等。更多企業仍處于加速布局階段，雖然前景良好，但目前城市服務毛利率低于物企整體毛利率，就現階段而言城市服務對企業的營收貢獻仍大于利潤貢獻。

科技運營：物業服務企業提升管理運營效率，通過數字轉型，搭建企業數字化運營框架，助力企業完成降本增效的同時提升了企業形象，例如金科服務依托先進的硬件條件與創新技術，搭建[金科大社區]與[金科大管家]線上服務平臺，有效的幫助服務的各個模塊實現了線上辦公，降低企業運營成本的同時提高了客戶服務體驗。

第三類

物業管理服務+其他:

來源：中指研究院整理

第四類

按照業態或者場景分類:

來源：中指研究院整理

總結

業務類型的劃分，除考慮公司現有業務的構成情況、側重點外，還要以公司的發展戰略為劃分依據。例如，近半數物業企業以第二類劃分為主，以物業管理服務+增值服務+延伸服務進行業務劃分，表明企業在做好物業服務的同時，積極開拓新領域業務，更多特色賽道如城市服務、科技運營、商業運營等正在展開。例如，萬物云將“AIOT及BPAAS解決方案服務”單獨列出，也表明在這一領域發力的決心。

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